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0-1이 단원이 다루는 것 — 계약 2가지와 그 정보를 공개하는 수단

이 단원에는 성격이 다른 내용이 둘 들어 있습니다. 하나는 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이의 계약이고, 다른 하나는 개업공인중개사들 사이에서 물건 정보가 오가는 전산망입니다. 그 둘을 잇는 것은 공인중개사법 제23조 제3항 하나입니다. 전속중개계약을 맺은 개업공인중개사는 그 물건의 정보를 부동산거래정보망이나 일간신문에 공개해야 하고, 그 부동산거래정보망을 누가 어떻게 운영하는지를 정한 것이 제24조이기 때문입니다.

두 계약의 차이는 「몇 명에게 맡기는가」 하나에서 출발합니다. 여러 명에게 맡기면 일반중개계약이고, 한 명에게만 맡기면 전속중개계약입니다. 그런데 한 명에게만 맡기면 그 의뢰인은 다른 개업공인중개사를 통해 거래할 길을 스스로 닫는 것이므로, 법은 그 대신 맡은 개업공인중개사에게 여러 가지 의무를 지웁니다. 정보를 공개할 의무, 진행 상황을 알릴 의무, 계약서를 정해진 서식으로 쓰고 보관할 의무가 그것입니다. 31문항 가운데 13문항이 그 의무의 내용과 숫자를 묻습니다.

0-2등장하는 사람과 기관 5가지

이 단원에는 사람과 기관이 5가지 나옵니다. 계약을 맺는 2가지, 정보망을 운영하는 1가지, 처분을 하는 2가지입니다. 누가 무엇을 하는지가 정답이 되는 문항이 있으므로 먼저 확인합니다.

• 행정처분을 하는 기관이 둘로 나뉘어 있습니다. 거래정보사업자에 관한 것은 국토교통부장관이 하고, 개업공인중개사에 관한 것은 등록관청이 합니다. 같은 위반이라도 누가 위반했는가에 따라 처분권자가 달라집니다. 다만 징역과 벌금은 행정처분이 아니라 형벌이므로 법원이 정합니다.
• 거래정보사업자는 개업공인중개사가 아닙니다. 「전기통신사업법」에 따른 부가통신사업자, 곧 전산망을 운영하는 사업자입니다. 지정받으려는 자가 공인중개사 자격을 가질 필요도 없습니다. 2024-11 ②가 이것을 뒤집어 틀린 선지가 되었습니다.
• 개업공인중개사와 소속공인중개사·중개보조원의 구분은 제6단원 「중개업무 일반(인장·고용인·문서)」에서 다뤘습니다. 중개계약에 관한 의무는 개업공인중개사에게만 지워집니다 — 소속공인중개사나 중개보조원이 지는 것이 아닙니다.

0-3「중개계약」에는 법이 붙인 정의가 없다

공인중개사법 제2조는 「중개」·「중개업」·「개업공인중개사」를 각각 정의하지만 「중개계약」이라는 용어는 정의하지 않습니다. 법이 하는 일은 계약 2가지의 이름을 붙이고 각각에 무엇이 따라붙는지를 정하는 것뿐입니다.

• 전속중개계약에만 정의가 있습니다. 제23조 제1항이 괄호로 「이하 "전속중개계약"이라 한다」를 붙여 정의합니다. 일반중개계약은 제22조의 제목에만 나오고 본문에는 그 말이 없습니다.
• 정의가 있는 쪽을 먼저 읽는 것이 빠릅니다. 「한 명에게 한정하는 것」이 전속중개계약이므로, 한정하지 않는 것이 일반중개계약입니다. 2022-8 ①은 전속중개계약의 정의를 일반중개계약의 것이라고 바꿔 놓아 틀린 선지가 되었습니다.

0-4이 단원의 근거는 3층이고, 그 위에 서식이 하나 더 있다

공인중개사법의 규정은 법률·시행령·시행규칙 3층으로 되어 있습니다. 이 단원은 그 세 층이 특히 촘촘히 얽혀 있어서, 법률만 읽으면 답이 나오지 않는 곳이 많습니다.

법률이 「대통령령으로 정한다」나 「국토교통부령으로 정한다」로 끝나는 곳이 이 단원에 5군데 있습니다. 제23조 제2항이 계약서와 보존기간을 국토교통부령에, 제23조 제4항이 유효기간과 공개할 정보의 내용을 대통령령에, 제24조 제2항이 지정요건을 국토교통부령에, 제24조 제8항이 지정절차와 운영규정의 내용을 국토교통부령에 넘깁니다. 그 끝에서 멈추면 답을 못 찾습니다.

그리고 이 단원에는 조문이 아닌 근거가 하나 더 있습니다. 전속중개계약서는 시행규칙이 별지 제15호서식으로 정해 둔 법정서식인데, 정보를 언제까지 공개하는지와 처리상황을 얼마마다 알리는지가 조문이 아니라 그 서식에 적혀 있습니다. 법률에도 시행령에도 「7일」과 「2주」라는 숫자가 없습니다. 이 단원에서 출제 빈도가 높은 두 숫자가 그것입니다.

이 단원은 조문과 서식이 답을 정합니다. 발문에 「다툼이 있으면 판례에 따름」이 붙은 문항이 1문항(2018-27) 있지만, 31문항의 확정된 해설 어디에도 판례의 사건번호가 나오지 않습니다.

0-5읽는 방법 2가지

첫째, 기출 원문의 「중개업자」는 지금의 「개업공인중개사」입니다. 2014년 7월 29일에 시행된 개정(법률 제12374호)이 명칭을 바꾸었고, 2013년과 2014년의 문항 발문과 선지에는 옛 명칭인 「중개업자」가 그대로 남아 있습니다. 두 말은 같은 사람을 가리킵니다. 아래에서는 현행 명칭을 쓰고, 기출 원문을 그대로 인용할 때만 그 문항의 표기가 나옵니다. 같은 이유로 2013-29 ④의 「중개수수료」는 지금의 「중개보수」입니다.

둘째, 사례 문항에 나오는 甲·乙·丙·丁은 갑·을·병·정으로 읽습니다. 기출 원문의 표기이므로 그대로 쓰고, 사례를 다룰 때마다 누가 무엇인지를 함께 적습니다.