1일반중개계약

1일반중개계약

중개를 맡기는 사람은 대개 여러 중개사무소에 같은 물건을 내놓습니다. 빨리 팔거나 빨리 구하고 싶기 때문입니다. 공인중개사법은 그렇게 여러 개업공인중개사에게 동시에 맡기는 것을 그대로 인정하고, 그 계약을 일반중개계약이라고 부릅니다. 법이 이 계약에 대해 정한 것은 한 가지뿐입니다. 중개의뢰인이 원하면 계약서를 써 달라고 요청할 수 있다는 것입니다.

이 절의 6문항은 13개년 가운데 6개년에 나왔습니다.

1-1근거 조문 — 법 제22조와 시행령 제19조

법률의 조문은 한 조이고 그 안에 각 호가 4개 있습니다.

이 조문의 주어는 중개의뢰인입니다. 개업공인중개사가 무엇을 해야 한다고 정한 것이 아니라, 중개의뢰인이 무엇을 할 수 있다고 정한 것입니다. 그래서 문장이 「요청할 수 있다」로 끝납니다. 법 제22조는 개업공인중개사에게 의무를 지우지 않습니다. 제23조와 제24조가 공개·통지·보존·통보를 의무로 정하는 것과 다릅니다.

서식은 시행령과 시행규칙이 이어서 정합니다.

두 조문이 나누어 맡은 것은 다음과 같습니다.

1-2무엇이 일반중개계약인가 — 여러 명에게 동시에

법 제22조는 일반중개계약이 무엇인지를 정의하지 않습니다. 정의는 반대쪽인 전속중개계약에만 있으므로, 특정 개업공인중개사 1명에게 한정하지 않는 계약이 일반중개계약입니다. 그래서 다음 3가지가 따라 나옵니다.

1. 중개의뢰인은 같은 내용의 일반중개계약을 여러 개업공인중개사와 체결할 수 있습니다. 2017-16 ②가 이것을 옳은 진술로 냈고 그것이 정답이었습니다.
2. 보수를 받는 것은 중개업무를 한 개업공인중개사입니다. 법 제32조 제1항이 「개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다」로 정합니다. 여러 명이 같은 물건을 맡았어도 거래를 성사시키지 못한 사람은 이 요건을 채우지 못합니다. 중개보수 제도 자체는 제10단원 「중개보수」에서 다룹니다.
3. 개업공인중개사에게는 그 물건을 알릴 의무도, 진행 상황을 알릴 의무도 없습니다. 그런 의무는 전속중개계약에만 붙습니다. 2017-16 ⑤가 일반중개계약에 부동산거래정보망 공개 의무가 있다고 하여 틀린 선지가 되었습니다.

1-3계약서 작성은 요청 사항이다 — 서면으로 하지 않아도 된다

법 제22조가 「요청할 수 있다」로 끝나는 것에서 두 가지가 나옵니다.

• 계약서를 쓰지 않아도 일반중개계약은 성립합니다. 말로 맡기고 말로 받아도 계약입니다. 2017-16 ③이 「일반중개계약의 체결은 서면으로 해야 한다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다.
• 요청할 수 있는 사람은 중개의뢰인입니다. 개업공인중개사가 먼저 써 주자고 할 수 없다는 뜻이 아니라, 법이 권리로 정해 준 쪽이 중개의뢰인이라는 뜻입니다.

요청할 수 있는 기재사항은 법 제22조 각 호의 4가지입니다. 그 가운데 제4호가 「그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항」인데, 개업공인중개사가 지켜야 할 사항도 여기에 들어갑니다. 2017-16 ④가 「중개의뢰인은 일반중개계약서에 개업공인중개사가 준수해야 할 사항의 기재를 요청할 수 없다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다. 조문이 「개업공인중개사와 중개의뢰인이」라고 양쪽을 함께 적고 있습니다.

개별 기재사항을 하나씩 지목해 물은 문항도 있습니다. 2014-13 ④는 거래예정가격을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다고 하여 옳은 선지가 되었고, 2018-27 ⑤는 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다고만 하여 옳은 선지가 되었습니다.

1-4표준서식은 정해져 있으나 사용이 강제되지는 않는다

이 절에서 2문항에 나온 함정입니다. 두 문장을 정확히 나누어야 합니다.

• 시행령이 쓴 말은 「권장」입니다. 국토교통부장관이 할 수 있는 일은 서식을 정하고 그 사용을 권장하는 것까지입니다. 쓰라고 강제하는 규정이 없습니다.
• 강제되는 것은 전속중개계약서뿐입니다. 법 제23조 제2항이 「국토교통부령으로 정하는 계약서에 의하여야 하며」로 정하고 있습니다. 같은 「국토교통부령이 정한 서식」이라도 한쪽은 권장이고 한쪽은 의무입니다.
• 2013-17 ㄱ과 2017-16 ①이 일반중개계약서에 표준서식 사용 의무가 있다고 하여 둘 다 틀린 선지가 되었습니다.

1-5무엇을 적는가 — 의뢰의 방향에 따라 달라진다

별지 제14호서식인 일반중개계약서는 중개의뢰인이 무엇을 원하는지에 따라 적는 항목이 달라집니다. 팔거나 빌려주려는 사람은 이미 물건을 가지고 있고, 사거나 빌리려는 사람은 아직 물건이 없기 때문입니다.

• 나누는 기준은 「물건이 정해져 있는가」 하나입니다. 소유자가 누구인지, 그 땅에 공법상 어떤 제한이 걸려 있는지, 융자가 얼마나 있는지는 물건이 정해져야 알 수 있는 것입니다. 아직 집을 찾고 있는 사람의 계약서에는 적을 수가 없습니다.
• 반대로 권리취득용의 네 항목은 물건이 정해지지 않았을 때만 필요합니다. 이미 파는 물건이 있는 사람에게 어느 지역의 어떤 물건을 원하는지 물을 일이 없습니다. 출제된 것은 희망 지역과 취득 희망가격 둘이지만 서식의 칸은 네 개입니다.
• 출제는 매수·임차 의뢰인을 세워 놓고 권리이전용 항목을 섞어 넣는 방식으로 나왔습니다. 2019-19와 2022-37이 그것이고, 두 문항 모두 정답은 희망 지역과 취득 희망가격 쪽이었습니다.

1-6사례로 확인하기 — 2019-19

[사실관계]

① 甲(갑)은 집이 없는 사람이다. ② 甲은 살 주택을 찾아 매수하려고 한다. ③ 甲은 개업공인중개사 乙(을)과 일반중개계약을 체결하려 한다. ④ 乙은 표준서식인 일반중개계약서를 작성한다.

[무엇을 먼저 정해야 하는가]

[보기 판정]

정답은 ㄴ과 ㄷ인 ③입니다.

[한 칸이 바뀌면]

• 甲이 주택을 임차하려는 사람이라면 답은 달라지지 않습니다. 임차도 권리를 취득하는 쪽이므로 여전히 희망 지역과 취득 희망가격을 적습니다. 2022-37이 임차 의뢰로 같은 것을 물었고 정답은 희망 지역이었습니다.
• 甲이 자기 주택을 팔려는 사람이라면 반대가 됩니다. 소유자 및 등기명의인과 거래규제 및 공법상 제한사항을 적고, 희망 지역은 적지 않습니다.
• 계약이 일반중개계약이 아니라 전속중개계약이라면 서식 자체가 별지 제15호서식으로 바뀌고, 그 서식의 사용이 의무가 됩니다.

1-7안 지키면 어떻게 되는가 — 이 절에는 제재가 없다

공인중개사법은 제22조 위반에 아무 제재도 두지 않았습니다. 조문을 하나씩 확인하면 다음과 같습니다.

• 애초에 개업공인중개사에게 지워진 의무가 없습니다. 법 제22조는 중개의뢰인의 요청권만 정합니다. 어길 의무가 없으니 제재도 없습니다.
• 일반중개계약서의 보존기간을 정한 규정도 없습니다. 전속중개계약서의 3년 보존은 법 제23조 제2항과 시행규칙 제14조 제2항이 정하는데, 일반중개계약서에는 그런 조문이 없습니다. 2023-12 ①이 일반중개계약서를 3년간 보존해야 한다고 하여 틀린 선지가 되었습니다.
• 이 「제재 없음」이 두 계약을 나누는 마지막 항목입니다. 전속중개계약은 계약서를 안 쓰거나 안 보관하면 업무정지를 받고, 정보를 공개하지 않으면 등록이 취소될 수도 있습니다.