0시작하기 전에
0-1이 단원이 다루는 것 — 사무소 안과 사무소 밖
이 단원의 5개 절은 성격이 다른 두 덩어리로 되어 있습니다. 사무소 그 자체를 어떻게 표시하는가가 1절부터 3절까지이고, 중개할 물건을 어떻게 광고하는가가 4절과 5절입니다.
| 절 | 규율 대상 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 1. 중개사무소의 명칭과 옥외광고물 표기 | 사무소의 이름과 바깥에 거는 간판 | 공인중개사법 제18조 |
| 2. 중개사무소 게시의무 | 사무소 안에 걸어 두는 서류 | 공인중개사법 제17조 |
| 3. 사무소 간판의 철거 | 사무소를 옮기거나 접을 때 간판을 떼는 것 | 공인중개사법 제21조의2 |
| 4. 중개대상물 표시·광고 | 중개할 물건의 광고 | 공인중개사법 제18조의2 |
| 5. 인터넷 표시·광고 모니터링 | 그 광고를 국가가 감시하는 절차 | 공인중개사법 제18조의3 |
1절부터 3절까지는 사무소를 대상으로 하고, 4절과 5절은 물건을 대상으로 합니다. 같은 「광고」라는 말이 쓰이지만 규율하는 것이 다릅니다. 1절의 옥외광고물은 사무소가 거기 있다는 표시이고, 4절의 표시·광고는 이 물건을 사고팔라는 권유입니다. 근거 조문도 제18조와 제18조의2로 나뉘어 있습니다.
5절은 4절의 뒤에 붙는 절차입니다. 국토교통부장관이 인터넷 광고를 감시해서 제18조의2를 지키는지 확인하는 제도이므로, 4절의 내용을 알고 나서 5절을 읽어야 무엇을 감시하는지 알 수 있습니다.
0-2「명칭」을 규율하는 조문이 3개다
이 단원에서 가장 먼저 정리해야 하는 것은 이름을 규율하는 조문이 하나가 아니라는 사실입니다. 공인중개사법은 세 곳에서 이름을 규율하고, 세 조문의 적용 대상이 서로 다릅니다.
| 조문 | 누구에게 | 무엇을 | 위반하면 |
|---|---|---|---|
| 제8조(유사명칭의 사용금지) | 공인중개사가 아닌 자 | 「공인중개사」 또는 이와 유사한 명칭을 쓰지 못한다 | 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (제49조 제1항 제2호) |
| 제18조 제1항(명칭) | 개업공인중개사 | 사무소 명칭에 「공인중개사사무소」 또는 「부동산중개」를 써야 한다 | 100만원 이하의 과태료 (제51조 제3항 제2호) |
| 제18조 제2항(명칭) | 개업공인중개사가 아닌 자 | 「공인중개사사무소」·「부동산중개」 또는 이와 유사한 명칭을 쓰지 못한다 | 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (제49조 제1항 제6호) |
세 조문을 나누는 기준은 두 가지입니다. 제8조는 사람의 이름을 규율하고, 제18조는 사무소의 이름을 규율합니다. 그리고 제18조 안에서 제1항은 의무를 지우고 제2항은 금지를 합니다.
- 제8조가 막는 것은 「공인중개사」라는 사람의 호칭입니다. 자격증이 없는 사람이 자신을 공인중개사인 것처럼 부르는 것을 막습니다.
- 제18조 제2항이 막는 것은 「공인중개사사무소」·「부동산중개」라는 사무소의 이름입니다. 등록을 하지 않은 사람이 사무소를 차려 놓고 그런 간판을 다는 것을 막습니다.
- 자격은 있지만 등록을 하지 않은 사람은 제18조 제2항에 걸립니다. 공인중개사 자격증이 있어도 중개사무소 개설등록을 하지 않았으면 개업공인중개사가 아니기 때문입니다.
이 그림의 세로축은 공인중개사 자격이 있는가이고, 가로축은 중개사무소 개설등록을 했는가입니다. 두 축이 만드는 네 칸 가운데 자격도 등록도 없는 칸에 제8조와 제18조 제2항이 함께 걸리고, 자격은 있으나 등록이 없는 칸에는 제18조 제2항만 걸립니다.
자격은 없지만 등록이 되어 있는 칸이 하나 남습니다. 2005년에 법이 전부개정되기 전부터 중개업을 하고 있던 사람으로, 법률 제7638호 부칙 제6조 제2항이 정한 개업공인중개사입니다. 이 사람은 등록이 되어 있으므로 제18조 제2항의 금지를 받지 않지만, 자격이 없으므로 부칙이 따로 「공인중개사사무소」라는 문자만 사용하지 못하게 했습니다. 자세한 내용은 1절에서 다룹니다.
0-3이 단원에 나오는 사람 4가지
앞 단원에서 확인한 사람의 구분을 이 단원에서도 그대로 씁니다. 이 단원에서는 누가 의무를 지는가를 가려야 하므로 네 사람의 이름을 다시 정리합니다.
| 사람 | 무엇을 가진 사람인가 |
|---|---|
| 공인중개사 | 공인중개사 자격을 취득한 사람. 등록은 별개다 |
| 개업공인중개사 | 중개사무소의 개설등록을 한 사람. 법인일 수도 있다 |
| 소속공인중개사 | 개업공인중개사에게 고용된 공인중개사. 자격은 있고 등록은 없다 |
| 중개보조원 | 공인중개사가 아니면서 개업공인중개사에게 고용되어 단순한 업무를 보조하는 사람 |
- 1절부터 4절까지의 의무는 모두 개업공인중개사가 집니다. 명칭도, 게시도, 간판 철거도, 표시·광고도 개업공인중개사의 의무입니다. 5절의 의무만 정보통신서비스 제공자가 집니다.
- 소속공인중개사와 중개보조원은 의무의 주체가 아닙니다. 다만 게시의무에서는 소속 공인중개사의 자격증이 게시 대상이 되고, 표시·광고에서는 중개보조원에 관한 사항이 명시 금지 대상이 됩니다. 의무를 지는 사람과 규정에 이름이 나오는 사람은 다릅니다.
- 법인인 개업공인중개사는 대표자가 있고, 관할 구역 밖에 분사무소를 둘 수 있으며 그 분사무소에는 책임자가 있습니다(제4단원 「중개사무소의 설치·이전」). 이 단원에서 성명을 표기하거나 서류를 게시할 때 본사무소는 대표자, 분사무소는 책임자로 달라집니다.
0-4읽는 방법 두 가지
첫째, 기출 원문의 「중개업자」는 지금의 「개업공인중개사」입니다. 2014년 7월 29일에 시행된 개정(법률 제12374호)이 명칭을 바꾸었고, 2013년과 2014년의 문항 발문과 선지에는 옛 명칭인 「중개업자」가 그대로 남아 있습니다. 두 말은 같은 사람을 가리킵니다. 아래에서는 현행 명칭을 쓰고, 기출 원문을 그대로 인용할 때만 그 문항의 표기가 나옵니다.
둘째, 아래에 나오는 사건번호는 외우지 않습니다. 1절에 「대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결」과 같은 형태로 한 번 나옵니다. 사건번호는 그 법리의 근거가 어디에 있는지 밝히려고 적은 것이지 외워야 하는 것이 아닙니다. 13개년 520문항의 발문과 선지 어디에도 사건번호가 나온 적이 없습니다.