1중개사무소의 명칭과 옥외광고물 표기

1중개사무소의 명칭과 옥외광고물 표기

사무소를 차렸으면 그 사무소에 이름을 붙이고 간판을 답니다. 공인중개사법은 그 이름에 반드시 들어가야 하는 문자를 정해 놓았고, 등록하지 않은 사람이 그 문자를 쓰는 것을 금지했으며, 간판에 성명을 표기하도록 했습니다. 이 내용이 제18조 한 조문에 들어 있고, 지키지 않았을 때 등록관청이 간판을 떼라고 명령할 수 있다는 규정까지 같은 조문에 있습니다.

이 절의 8문항은 13개년 가운데 8개년에 나왔습니다. 이 단원에서 가장 많이 출제된 내용입니다.

1-1근거 조문 — 공인중개사법 제18조

먼저 조문 전체를 봅니다. 5개 항이 각각 다른 것을 정하고 있으므로, 어느 항이 무엇을 정하는지를 확인하면서 읽어야 합니다.

5개 항이 정하는 것을 정리하면 다음과 같습니다.

제4항이 국토교통부령에 넘긴 곳에서 끊으면 답이 없습니다. 성명을 어느 간판에 어떤 크기로 표기하는지는 시행규칙에 있습니다. 그 조문은 1-5에서 함께 봅니다.

1-2명칭에 넣어야 하는 문자 — 제1항

제1항은 개업공인중개사에게 의무를 지웁니다. 사무소의 이름에 「공인중개사사무소」 또는 「부동산중개」라는 문자를 넣어야 합니다.

• 둘 중 하나만 넣으면 됩니다. 조문이 「또는」으로 잇고 있습니다.
• 법인인 개업공인중개사에게도 똑같이 적용됩니다. 조문의 주어가 「개업공인중개사」이고, 법인인 개업공인중개사도 개업공인중개사이기 때문입니다. 2016-11 ①과 2023-16 ③이 법인을 주어로 삼아 이 내용을 물었고 둘 다 옳은 진술이었습니다.
• 문자가 들어가기만 하면 됩니다. 앞뒤에 다른 말을 붙이는 것은 제한이 없습니다.
• 정해진 문자가 아닌 것을 넣으면 제1항 위반입니다. 2013-19 ①이 「공인중개법률사무소」를 사용할 수 있다고 서술해 틀린 선지가 되었습니다. 이 이름에는 「공인중개사사무소」도 「부동산중개」도 들어 있지 않습니다.

1-3개업공인중개사가 아닌 자는 쓸 수 없다 — 제2항

제2항은 개업공인중개사가 아닌 자에게 금지를 합니다. 여기서 「개업공인중개사가 아닌 자」에는 자격이 없는 사람뿐 아니라 자격은 있으나 등록을 하지 않은 공인중개사도 들어갑니다. 개업공인중개사는 등록을 한 사람이므로, 등록이 없으면 자격이 있어도 개업공인중개사가 아니기 때문입니다.

금지되는 명칭은 3가지입니다.

1. "공인중개사사무소"
2. "부동산중개"
3. 이와 유사한 명칭

• 「공인중개사사무소」만 금지되는 것이 아닙니다. 「부동산중개」도 함께 금지됩니다. 2018-17 ①과 2020-10 ②가 등록하지 않은 공인중개사도 「부동산중개」는 사용할 수 있다고 서술해 둘 다 틀린 선지가 되었습니다.
• 「이와 유사한 명칭」이 함께 금지되므로, 정확히 그 문자가 아니어도 걸립니다. 2013-19 ②가 무자격자가 「부동산중개」와 유사한 명칭을 사용할 수 있다고 서술해 틀린 선지가 되었습니다.

위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 법 제49조 제1항 제6호가 「제18조제2항의 규정을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자」를 벌칙 대상으로 들고 있습니다. 2017-18 ①이 이 벌칙을 그대로 서술해 옳은 선지가 되었습니다.

1-4부칙의 개업공인중개사 — 「공인중개사사무소」만 쓸 수 없다

제1항에는 예외가 하나 있습니다. 법률 제7638호로 법이 전부개정되기 전부터 중개업을 하고 있던 사람입니다. 2005년의 전부개정으로 「부동산중개업법」이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」로 바뀌었고, 그 부칙이 종전의 중개업자를 개업공인중개사로 보되 몇 가지를 다르게 정했습니다.

제3항이 금지하는 것은 「공인중개사사무소」 하나뿐입니다. 「부동산중개」는 금지 목록에 없으므로 사용할 수 있습니다.

• 이 사람은 공인중개사 자격이 없습니다. 부칙 제6조 제2항이 「공인중개사와 법인을 제외한다」고 적고 있습니다. 자격 없이 종전 법에 따라 등록만 되어 있던 사람이므로, 자격을 나타내는 「공인중개사사무소」를 사용하지 못하게 한 것입니다.
• 위반하면 100만원 이하의 과태료입니다(부칙 제6조 제5항). 등록관청이 부과·징수합니다.
• 간판의 철거와 대집행에 관하여는 제18조의 철거명령 규정을 준용합니다(부칙 제6조 제4항). 부칙이 적은 「제18조제3항」은 2005년 당시의 조번호이고, 지금 철거명령과 대집행을 정한 것은 제18조 제5항입니다(1-6).
• 이 사람은 경매·공매 대상 부동산의 권리분석과 취득의 알선, 매수신청·입찰신청의 대리 업무를 할 수 없습니다(부칙 제6조 제2항). 부칙이 배제하는 것은 법 제14조 제2항의 업무이고, 그 항이 든 것이 이 3가지입니다.
• 업무지역이 사무소가 있는 특별시·광역시·도의 관할 구역으로 제한됩니다(같은 조 제6항 본문). 다만 부동산거래정보망에 가입해 그 정보망을 이용해 중개하는 경우에는 그 정보망에 공개된 관할 구역 밖의 중개대상물도 중개할 수 있습니다(같은 항 단서).
• 업무지역을 위반해 중개행위를 하면 등록관청이 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있습니다(같은 조 제7항). 시행규칙 별표 4 제2호 하목이 그 기간을 업무정지 3개월로 정합니다.

1-5옥외광고물 — 설치는 임의, 성명 표기는 의무

제3항은 옥외광고물을 다룹니다. 먼저 확인해야 하는 것은 이 항이 무엇을 의무로 만들고 무엇을 의무로 만들지 않았는가입니다.

조문은 「옥외광고물을 설치하는 경우」로 시작합니다. 설치하는 경우를 전제로 성명 표기의무를 지울 뿐, 설치 자체를 요구하지 않습니다. 간판을 달지 않고 영업해도 제3항을 위반한 것이 아닙니다.

옥외광고물을 설치한다　　   →  임의 (하지 않아도 된다)
설치했으면 성명을 표기한다  →  의무

표기할 성명은 등록증에 적힌 개업공인중개사의 성명이고, 누구의 성명인지는 셋으로 나뉩니다.

분사무소에 등록증이 없기 때문에 근거 서류가 달라집니다. 제4단원 「중개사무소의 설치·이전」에서 배웠듯이 분사무소는 등록이 아니라 신고로 설치되고, 등록관청은 등록증이 아니라 신고확인서를 교부합니다. 그 신고확인서에 책임자가 기재되어 있습니다.

표기방법은 시행규칙이 정합니다. 제4항이 국토교통부령에 넘긴 것이 이 내용입니다.

• 성명을 표기해야 하는 간판은 3가지입니다 — 벽면 이용간판 · 돌출간판 · 옥상간판.
• 크기의 기준은 「인식할 수 있는 정도」입니다. 몇 센티미터 이상이라는 수치는 없습니다.
• 표기 대상은 성명이지 연락처가 아닙니다. 2016-11 ③이 「인식할 수 있는 크기의 연락처를 표기하지 않으면 100만원 이하의 과태료 부과대상이 된다」로 나왔는데, 연락처를 표기하라는 규정 자체가 없으므로 틀린 선지였습니다. 「인식할 수 있는 크기」라는 문언은 조문 그대로이고 그 대상만 바뀐 형태입니다.

성명을 표기하지 않거나 거짓으로 표기하면 100만원 이하의 과태료입니다. 법 제51조 제3항 제2호가 「제18조제1항 또는 제3항을 위반하여 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소", "부동산중개"라는 문자를 사용하지 아니한 자 또는 옥외 광고물에 성명을 표기하지 아니하거나 거짓으로 표기한 자」를 들고 있고, 부과권자는 같은 조 제5항 제4호에 따라 등록관청입니다.

1-6등록관청의 철거명령과 대집행 — 제5항

제5항은 제1항부터 제3항까지를 위반한 간판을 어떻게 처리하는지를 정합니다.

위반한 간판을 발견
   → 등록관청이 철거를 명한다 (제5항 전문)
   → 명령을 받은 자가 철거하지 않으면
   → 「행정대집행법」에 따라 대집행 (제5항 후문)

대집행은 행정청이 명령을 이행하지 않은 사람을 대신해 그 일을 하고 비용을 그 사람에게서 받아 내는 것입니다. 간판을 떼라고 명령했는데 떼지 않으면 등록관청이 대신 뗄 수 있습니다.

이 절차에서 시험이 묻는 것은 명령을 하는 주체와 대집행의 근거법, 그리고 대집행이 가능한지 여부입니다.

• 명령을 하는 주체는 등록관청입니다. 시·도지사도 국토교통부장관도 아닙니다. 2020-10 ④가 국토교통부장관을 주체로 놓아 틀린 선지가 되었습니다.
• 대집행의 근거법은 「행정대집행법」입니다. 2013-19 ⑤가 「민사집행법」으로 바꿔 놓아 틀린 선지가 되었습니다.
• 철거명령과 대집행이 모두 가능합니다. 2018-17 ④가 「철거를 명할 수 있으나 대집행은 할 수 없다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다.

철거명령의 대상은 제1항부터 제3항까지의 위반입니다. 조문이 항의 범위를 명시하고 있으므로, 어느 위반이 대상인지가 그대로 정해집니다.

2016-11 ④가 개업공인중개사가 아닌 자의 명칭 사용(제2항)을, 2025-7 ④가 성명의 표기방법 위반(제3항)을 철거명령 대상으로 서술해 둘 다 옳은 선지였습니다. 반대로 2017-18 ②는 개업공인중개사가 아닌 자의 명칭 사용에 대해 철거를 명할 수 없다고 서술해 틀린 선지가 되었습니다.

1-7안 지키면 어떻게 되는가

이 절의 위반은 위반한 사람이 누구인가에 따라 과태료와 형벌로 나뉩니다. 개업공인중개사가 자기 의무를 지키지 않은 것은 과태료이고, 개업공인중개사가 아닌 사람이 금지를 어긴 것은 형벌입니다.