0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 13개

0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 13개

이 단원의 조문은 짧습니다. 이 제도만을 정한 조문은 법 3개(제7조·제8조·제9조) · 시행령 3개(제2조·제5조·제6조) · 시행규칙 2개(제7조·제7조의2)뿐이고, 여기에 정의를 정한 법 제2조와 부동산거래신고를 정한 법 제3조, 벌칙과 과태료를 정한 법 제26조·제28조가 더해집니다. 그런데 그 짧은 조문 안에서 비슷하게 생긴 말이 서로 다른 것을 정하고 있습니다. 「신고」와 「허가」가 그렇고, 「계약」과 「계약 외의 원인」이 그렇고, 「취득」과 「계속보유」가 그렇습니다. 이 용어들을 먼저 정리하지 않으면 조문의 숫자가 왜 서로 다른지 알 수 없습니다.

0-1이 단원이 다루는 것

1절부터 4절까지가 신고이고 5절이 허가입니다. 두 가지는 별개의 절차이고, 5절의 허가는 1절부터 4절까지의 신고를 대신하지 않습니다.

0-2외국인등 — 이 특례를 적용받는 사람

「외국인」이 아니라 「외국인등」입니다. 법이 정한 정식 용어이고, 개인만이 아니라 법인·단체·외국 정부·국제기구까지 포함하기 때문에 뒤에 「등」이 붙어 있습니다. 누가 여기에 들어가는지는 1절에서 조문으로 확인합니다.

「외국인」이 들어간 말 가운데 법이 뜻을 정한 용어는 「외국인등」 하나입니다. 기출의 발문과 선지에는 「외국인」이라고만 적힌 것이 있는데, 그것은 문장을 줄여 쓴 것입니다. 법령에 「외국인」이 아주 없는 것은 아니어서 법 제24조가 「외국인 부동산 취득현황」이라고 적고 시행규칙의 서식 이름도 「외국인 부동산등 취득·계속보유 신고서」이지만, 「외국인」이 들어간 용어 가운데 정의 조항이 뜻을 정해 둔 것은 「외국인등」뿐입니다.

0-3부동산 · 부동산등 — 무엇을 취득하는 것인가

이 두 용어는 제15단원 「부동산거래신고제도」에서 배운 것이고, 이 단원에서 그대로 씁니다. 법 제2조가 정의하고 있습니다.

「부동산을 취득할 수 있는 권리」란 아파트 분양권이나 재개발 사업의 입주권처럼, 나중에 그 부동산의 소유자가 될 수 있는 지위를 말합니다.

신고는 「부동산등」에 대한 것이고 허가는 「토지」에 대한 것입니다. 이 차이가 5절에서 문제가 됩니다. 건물을 취득하는 것은 허가의 대상이 아닙니다.

0-4신고관청 — 신고를 받고 허가를 하는 관청

신고관청은 부동산이 있는 곳의 시장·군수 또는 구청장입니다. 법 제3조 제1항이 이 용어를 정의해 두었고, 제8조와 제9조가 그것을 그대로 씁니다.

• 「시장」의 범위가 괄호로 좁혀져 있습니다. 구가 설치된 시, 즉 인구가 많아 구를 둔 시에서는 시장이 아니라 구청장이 신고관청입니다.
• 국토교통부장관이 아닙니다. 이 단원에서 국토교통부장관이 나오는 곳은 신고·허가 내용을 최종적으로 제출받는 규정(4절·5절)과 국방목적 지역을 고시하는 규정(5절), 상호주의로 취득을 제한하는 규정(6절)입니다. 신고를 받는 것도 허가를 하는 것도 신고관청입니다.

0-5취득신고 · 계속보유신고 — 신고가 두 가지입니다

계속보유신고는 새로 취득한 것이 없는데도 하는 신고입니다. 부동산등은 그대로이고 그것을 가진 사람의 신분이 외국인등으로 바뀐 것입니다(법 제8조 제3항).

0-6계약과 계약 외의 원인 — 신고기간을 나누는 기준

이 단원의 신고기간은 이 구분으로 정해집니다.

• 증여도 계약입니다. 재산을 공짜로 주는 것이지만 주는 사람과 받는 사람의 의사가 맞아떨어져야 성립하므로 계약입니다. 교환도 계약입니다. 돈 대신 다른 물건을 주고받는 것일 뿐 매매와 구조가 같습니다.
• 상속은 사람이 사망하면 법이 정한 대로 재산이 넘어가는 것이므로 계약이 아닙니다. 경매는 법 제8조 제2항이 상속과 함께 「계약 외의 원인」으로 적었습니다.
• 계약 외의 원인에 무엇이 들어가는지는 시행령이 열거하고 있습니다. 2절에서 전건을 확인합니다.

0-7신고와 허가 — 시점과 효과가 다른 두 절차

신고와 허가는 하지 않았을 때의 효과가 다릅니다. 신고를 하지 않아도 취득 자체는 유효하지만, 허가를 받지 않고 체결한 계약은 처음부터 효력을 갖지 못합니다.

0-8상호주의 — 발문의 단서에 나오는 용어

상호주의란 상대 나라가 우리 국민에게 해 주는 만큼만 그 나라 사람에게 해 준다는 원칙입니다. 이 법에도 그런 조문이 하나 있어서(법 제7조), 대한민국 국민의 토지 취득을 막거나 제한하는 나라의 사람에게는 국토교통부장관이 대한민국 안의 토지 취득을 제한할 수 있습니다.

기출은 이 조문을 아직 정면으로 묻지 않았고, 대신 발문에 단서를 붙여 왔습니다. 단서는 두 형태로 나왔고 합해서 6문항입니다.

두 단서는 같은 조문의 앞뒤를 가리킵니다. 앞의 것은 제7조 본문(제한할 수 있다)을, 뒤의 것은 제7조 단서(조약의 이행에 필요하면 제한하지 않는다)를 빼 두겠다는 뜻입니다. 조문의 내용은 6절에서 확인합니다.

0-9신고확인증과 허가증 — 신고와 허가의 결과로 받는 문서

제15단원 「부동산거래신고제도」의 부동산거래신고에서 받는 것은 「신고필증」이었습니다. 이름이 다릅니다. 이 단원에서 받는 것은 신고확인증입니다.

0-10기출을 읽을 때 알아 두어야 할 것

2013년부터 2016년까지의 4문항은 지금은 없는 법을 근거로 출제되었습니다. 외국인등의 부동산 취득에 관한 규정은 원래 「외국인토지법」이라는 별도의 법률에 있었는데, 2017년 1월 20일에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 시행되면서 폐지되었습니다(같은 법 부칙 제2조 제2호). 그 내용이 지금의 제8조와 제9조입니다.

• 신고기간(60일 · 6개월 · 6개월)과 사전 허가 · 무허가 계약의 무효는 현행법에 같은 내용으로 있고, 대상은 토지에서 부동산등으로 넓어졌습니다. 그래서 2013년부터 2016년까지의 문항도 현행법으로 풀 수 있고, 정답이 달라지지 않습니다. 다만 그 문항들의 발문과 선지는 「외국인토지법」이라는 법명을 그대로 쓰고 있습니다.
• 본문의 조문 인용은 모두 현행법입니다. 폐지된 법의 조문 번호는 쓰지 않습니다.

2013-40의 발문과 2014-16의 선지에는 「중개업자」라는 말이 남아 있습니다. 2014년에 공인중개사법이 개정되기 전의 명칭이고, 지금의 정식 명칭은 개업공인중개사입니다. 두 말은 같은 사람을 가리킵니다.