0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 10개

0시작하기 전에 — 이 단원의 용어 10개

0-1이 단원이 다루는 것

토지거래허가제도는 「이 땅을 사려면 먼저 관청의 허락을 받으라」는 제도입니다. 땅은 늘어나지 않으므로 값이 오를 것 같으면 실제로 쓸 생각이 없는 사람도 사 두려 합니다. 그렇게 사 둔 땅은 놀게 되고, 정작 그 땅을 쓰려는 사람은 오른 값을 치러야 합니다. 이 제도는 그런 거래가 일어나는 지역을 미리 정해 두고, 그 안에서는 땅을 살 사람이 무엇에 쓸 것인지를 관청에 밝혀 허락을 받게 합니다.

그래서 이 제도는 네 단계로 이어집니다.

(1) 지정   투기가 성행하는 지역을 허가구역으로 지정한다
(2) 허가   그 구역 안에서 일정 면적을 넘는 토지를 거래하려면 미리 허가를 받는다
(3) 이용   허가받은 사람은 허가받은 목적대로 일정 기간 그 토지를 이용한다
(4) 제재   허가를 받지 않았거나 이용하지 않으면 제재를 받는다

이 단원의 절 순서가 곧 이 네 단계입니다. 1절이 (1), 2절이 (2), 3절이 (2)를 지키지 않은 경우, 4절이 (3)과 그에 대한 (4), 5절이 (2)에서 허가가 나지 않은 사람의 구제입니다.

0-2허가구역 — 이 제도가 작동하는 땅

허가구역은 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역으로 지정된 지역입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항). 이 제도는 전국에서 늘 작동하는 것이 아니라 지정된 구역 안에서만 작동합니다. 지정되지 않은 곳에서는 아무리 큰 땅을 사고팔아도 이 제도와 관계가 없습니다.

0-3토지거래계약 — 허가를 받아야 하는 계약

토지거래계약은 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권(그 취득을 목적으로 하는 권리를 포함합니다)을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약입니다(법 제11조 제1항). 예약도 포함됩니다. 이 정의에는 조건이 3가지 들어 있고, 그 3가지를 모두 갖추어야 허가 대상이 됩니다. 2절에서 하나씩 확인합니다.

용어를 정확히 부르는 것이 중요합니다. 이 단원에는 허가가 두 종류 나옵니다.

• 이 단원이 다루는 것은 위쪽 하나입니다. 아래쪽은 제17단원 「외국인등의 부동산 취득 특례」에서 다루었습니다.
• 두 허가는 겹쳐 받지 않습니다. 외국인등이 토지거래계약 허가를 받았으면 토지취득 허가는 따로 받지 않고(법 제9조 제1항 단서), 반대로 외국인등이 토지취득 허가를 받았으면 토지거래계약 허가의 규정이 적용되지 않습니다(시행령 제11조 제3항 제15호 · 2-5).

0-4지정권자와 허가관청 — 관청이 둘로 나뉩니다

이 단원에서 숫자 다음으로 자주 바뀌어 나오는 것이 관청의 이름입니다. 하는 일이 다르므로 이름도 다릅니다.

• 허가관청은 법령이 쓰는 정식 용어입니다 — 시행령 제8조 제1항이 「허가관청(법 제11조제1항에 따른 허가권자를 말한다. 이하 같다)」이라고 정의합니다.
• 지정은 위에서, 허가는 아래에서 합니다. 구역을 정하는 일은 국토교통부장관이나 시·도지사가 하고, 그 구역 안의 개별 계약을 심사하는 일은 시장·군수·구청장이 합니다.
• 이 단원의 나머지 절차는 시장·군수·구청장이 합니다 — 이행명령과 이행강제금 부과(4절), 이의신청 접수와 매수청구 접수와 선매자 지정(5절)이 그것입니다. 국토교통부장관이 하는 일은 허가구역의 지정과 해제입니다. 다만 허가 취소 등의 제재처분(법 제21조)은 국토교통부장관 · 시·도지사 · 시장·군수·구청장이 모두 할 수 있습니다(4-12).

0-5면제와 배제 — 허가를 받지 않아도 되는 경우

허가를 받지 않아도 되는 경우가 3가지 있고, 성질이 서로 다릅니다.

• 면제는 면적으로 나뉩니다. 용도지역별로 정해진 면적 이하이면 허가를 받지 않습니다.
• 공고된 사항에 해당하지 않는 경우는 지정의 내용으로 나뉩니다. 지정권자가 허가대상자·허가대상 용도와 지목 등을 특정해 지정·공고했으면, 그에 해당하지 않는 당사자나 토지의 계약에는 허가가 필요하지 않습니다(1-10).
• 배제는 거래의 종류로 나뉩니다. 경매나 수용처럼 당사자끼리 값을 정하는 보통의 매매가 아닌 거래와 다른 법률의 절차를 거치는 거래가 대부분이고, 한국농어촌공사의 농지 매매처럼 공공기관이 하는 거래도 들어 있습니다(2-5).
• 근거 조문이 다릅니다 — 면제와 공고된 사항에 해당하지 않는 경우는 허가 조문(제11조 제2항) 안의 예외이고, 배제는 별도의 조문(제14조 제2항)이 「제11조를 적용하지 아니한다」고 정한 것입니다.

0-6유동적 무효 — 허가를 받지 않고 맺은 계약의 상태

유동적 무효는 계약이 지금은 효력이 없지만 나중에 어떤 사정이 생기면 효력이 생길 수 있는 상태를 말합니다. 허가를 받지 않고 맺은 토지거래계약이 그렇습니다. 지금은 효력이 없고(법 제11조 제6항), 뒤에 허가를 받으면 계약을 맺은 때로 거슬러 올라가 유효해집니다.

• 조문에는 없는 용어입니다. 법은 「효력이 발생하지 아니한다」고만 정하고, 그 상태가 어떤 상태인지는 판례가 밝혔습니다. 3절에서 다룹니다.
• 확정적 무효는 그 반대말입니다. 다시는 유효해질 수 없게 무효가 굳은 상태입니다.

0-7이용의무와 이행강제금

이용의무는 토지거래계약을 허가받은 사람이 허가받은 목적대로 그 토지를 이용해야 하는 의무입니다(법 제17조 제1항). 허가를 받을 때 「자기가 살 집을 짓겠다」고 밝혀 허가를 받았으면 실제로 그렇게 써야 한다는 뜻입니다.

이행강제금은 그 의무의 이행을 강제하기 위해 부과하는 금전 부담입니다. 과태료나 벌금과 다른 점은 의무를 이행할 때까지 거듭 부과할 수 있다는 것입니다. 과태료는 한 번의 위반에 한 번 부과되고 끝나지만, 이행강제금은 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복하여 부과할 수 있습니다(법 제18조 제3항). 다만 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없습니다(같은 조 제4항).

0-8이의신청 · 매수청구 · 선매 — 이름이 비슷한 세 제도

허가가 뜻대로 되지 않았을 때 나오는 제도가 셋인데 하는 일이 각각 다릅니다.

• 이의신청과 매수청구는 처분을 받은 사람이 하는 것이고, 선매는 관청이 시작하는 것입니다. 선매는 구제수단이 아니라 공공이 그 땅을 먼저 확보하는 수단입니다.
• 세 제도가 언제 어디에 붙는지는 5절에서 그림으로 확인합니다.

0-9공시지가 · 감정가격 · 취득가액 · 개별공시지가 — 금액의 기준이 4가지입니다

이 단원에는 돈의 액수를 정하는 기준이 4가지 나오고, 쓰이는 곳이 각각 다릅니다.

• 취득가액은 실제 거래가격입니다. 실제 거래가격을 확인할 수 없을 때만 개별공시지가를 기준으로 계산합니다(시행령 제16조 제4항).
• 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 결정해 공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격이고, 감정가격은 감정평가법인등이 감정평가한 가격입니다. 4가지 가운데 시험이 물은 것은 취득가액(이행강제금 — 4절)과 개별공시지가에 따른 토지가격(벌금 — 2021-20 · 2022-7)입니다.

0-10기출을 읽을 때 알아 두어야 할 것

첫째, 이 제도는 2017년부터 이 과목의 시험 범위가 되었습니다. 토지거래허가제도는 원래 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 있었고, 그래서 부동산공법의 내용이었습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 이 제도를 가져오면서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조부터 제126조까지는 삭제되었습니다. 이 단원의 기출이 2017년부터 시작하는 이유가 그것입니다.

둘째, 허가가 면제되는 면적 기준이 2022년에 바뀌었습니다. 2020-28과 2021-39는 출제 당시의 기준으로 답이 정해졌고, 그 숫자가 지금과 다릅니다.

• 본문의 숫자는 전부 현행 기준입니다. 오른쪽 열의 숫자를 외우면 됩니다. 다만 2022년 2월 28일 전에 허가구역의 지정이 공고된 지역에는 종전의 규정에 따라 공고된 면적 기준이 그대로 적용됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 부칙 제4조 — 대통령령 제32512호).
• 왼쪽 열은 2020-28과 2021-39를 읽을 때 필요합니다. 특히 녹지지역은 100제곱미터에서 200제곱미터로 늘어나 같은 180제곱미터가 그때는 허가 대상이었고 현행 기준으로는 아닙니다. 2021-39 ②는 현행 숫자를 넣으면 정오가 뒤집힙니다.

셋째, 판례가 인용하는 법률의 이름이 지금과 다릅니다. 3절에서 보는 판례 3건은 이 제도가 국토이용관리법에 있던 때의 것이고, 판결문이 「국토이용관리법 제21조의3」을 근거로 듭니다. 조문의 번호는 달라졌지만 「허가를 받아야 효력이 생긴다」는 내용이 같으므로 그 법리는 그대로 통용됩니다.

넷째, 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고 외울 필요는 없습니다. 19문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.