1허가구역의 지정 — 누가, 어디에, 얼마 동안

1허가구역의 지정 — 누가, 어디에, 얼마 동안

0절에서 이 제도가 네 단계로 이어진다고 보았습니다. 이 절은 그 첫 단계입니다. 허가를 받아야 하는 땅이 어디인지가 먼저 정해져야 그다음 이야기가 시작되기 때문입니다.

판정 19개가 이 절에서 나왔고, 그 가운데 6개가 「지정의 효력이 언제 생기는가」 하나만 묻습니다. 2017-27 · 2020-28 · 2021-39 · 2022-26 · 2023-39 · 2024-22가 전부 그 숫자를 건드렸습니다. 지정의 절차를 순서대로 세우면서 그 숫자가 어디에 놓이는지를 확인합니다.

1-1절차의 뼈대 — 무엇을 언제까지 누구에게

허가구역의 지정은 여섯 단계로 이어집니다. 조문은 이 순서대로 쓰여 있지 않으므로 먼저 전체를 보고 시작합니다.

⑤와 ⑥에서 나온 함정이 7개입니다(1절 [시험 패턴]의 함정 14개 가운데). ⑤에서는 등기소에 통지하는 사람이나 열람기간을 바꾸고, ⑥에서는 날짜나 기준일을 바꿉니다.

1-2근거 조문 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조

이 절의 내용은 조문 하나에 거의 다 들어 있습니다.

제1항이 「누가·어디에·얼마 동안」을, 제2항이 심의를, 제3항과 제4항이 공고와 통지를, 제5항이 효력발생을, 제6항이 해제를 정합니다. 아래에서 항별로 확인합니다.

1-3지정권자 — 국토교통부장관과 시·도지사를 나누는 기준

제1항 제1호와 제2호가 지정권자를 나눕니다. 기준은 허가구역이 걸쳐 있는 범위입니다.

• 둘 이상의 시·도에 걸치면 시·도지사들이 함께 지정하는 것이 아닙니다. 2024-22 ①이 「해당 시·도지사가 공동으로 지정한다」로 냈고 틀린 서술입니다. 걸쳐 있으면 국토교통부장관 한 사람이 지정합니다.
• 국가가 시행하는 개발사업 등의 경우는 예외입니다. 동일한 시·도 안의 일부지역이어서 원래 시·도지사가 지정하는 경우인데도 국토교통부장관이 지정할 수 있게 한 것이고, 그 요건은 시행령 제7조 제3항이 2가지를 모두 갖출 것으로 정합니다 — 국가나 공공기관이 개발사업을 시행하는 경우일 것, 그리고 그 지역의 지가변동률 등이 인근지역이나 전국 평균보다 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 경우일 것입니다.

1-4어떤 지역을 지정하는가

제1항은 「투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역」이라고 하고 끝냅니다. 그 대통령령이 시행령 제7조 제1항이고, 4가지 지역을 정합니다.

4가지에 공통점이 있습니다 — 전부 「앞으로 그 땅의 값이 오를 것 같은」 사정입니다. 계획이 새로 세워지거나(제1호), 규제가 풀리거나(제2호), 개발사업이 들어오거나(제3호), 그 밖에 관청이 투기를 우려하는 곳(제4호)입니다.

제2호를 정확히 읽어야 합니다. 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역입니다. 2021-40 ①이 이것을 「행위제한이 강화되는 지역」으로 바꿔 냈고 틀린 서술입니다.

1-5지정기간 — 5년 이내

제1항은 「5년 이내의 기간을 정하여」 지정할 수 있다고 합니다.

• 5년은 상한입니다. 5년보다 짧게 정할 수는 있고, 길게 정할 수는 없습니다.
• 어떤 사유가 있어도 5년을 넘길 수 없습니다. 2020-28 ①이 7년, 2024-22 ②가 7년, 2021-40 ②가 「5년을 넘는 기간」으로 냈고 셋 다 틀린 서술입니다. 특히 2021-40 ②는 「투기적인 거래 성행으로 지가가 급격히 상승하는 등의 특별한 사유가 있으면」이라는 단서를 앞에 붙여 예외가 있는 것처럼 보이게 했습니다. 그 사유는 지정을 하는 이유이지 기간을 늘리는 이유가 아닙니다.
• 기간이 끝나면 지정은 효력을 잃습니다. 계속 허가구역으로 두려면 다시 지정해야 하고, 그때 의견을 듣는 절차가 붙습니다(1-6).

1-6심의와 의견청취 — 언제 무엇이 붙는가

제2항은 본문과 단서로 나뉘고, 둘이 서로 다른 것을 정합니다.

• 의견청취는 다시 지정할 때만 붙습니다. 처음 지정할 때는 심의만 거칩니다.
• 의견을 듣는 상대는 아래 관청입니다. 시·도지사와 시장·군수·구청장이고, 인접한 시·도지사가 아닙니다. 2020-28 ②가 「시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐 인접 시·도지사의 의견을 들어야 한다」로 냈고 틀린 서술입니다. 인접 시·도지사의 의견을 듣는 절차는 이 조문에 없습니다.
• 심의를 하는 위원회는 지정권자에 따라 달라집니다. 국토교통부장관이 지정하면 중앙도시계획위원회, 시·도지사가 지정하면 시·도도시계획위원회입니다. 둘 다 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 설치한 위원회입니다.

1-7공고와 통지 — 통지가 두 번 나옵니다

제3항과 제4항이 이어지는데, 통지가 2단계입니다. 여기서 주체를 바꾸는 함정이 나옵니다.

[1단계] 지정권자가 공고하고 통지한다 (법 제10조 제3항)
    국토교통부장관 --> 시·도지사를 거쳐 --> 시장·군수·구청장
    시·도지사 --> 국토교통부장관, 시장·군수·구청장

[2단계] 통지를 받은 시장·군수·구청장이 다시 한다 (법 제10조 제4항)
    --> 관할 등기소의 장에게 통지 (지체 없이)
    --> 그 사실을 공고 (7일 이상)
    --> 공고 내용을 일반이 열람하게 함 (15일간)

• 등기소에 통지하는 사람은 시장·군수·구청장입니다. 지정권자가 직접 하는 것이 아닙니다. 2021-40 ④가 「허가구역을 지정한 시·도지사는 지체 없이 허가구역 지정에 관한 공고내용을 관할 등기소의 장에게 통지해야 한다」로 냈고 틀린 서술입니다. 반대로 2024-22 ④는 「공고 내용의 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 관할 등기소의 장에게 통지해야 한다」로 그대로 옮겨 옳은 서술이 되었고, 그 문항의 정답입니다.
• 7일과 15일을 바꾸지 않아야 합니다. 공고가 7일 이상, 열람이 15일간입니다. 2024-22 ⑤가 열람을 30일로 늘려 냈고 틀린 서술입니다.
• 국토교통부장관이 지정한 경우에는 시·도지사를 거칩니다. 장관이 시장·군수·구청장에게 직접 통지하지 않고 시·도지사를 거쳐 통지합니다. 시·도지사가 지정한 경우에는 국토교통부장관과 시장·군수·구청장에게 통지합니다. 2020-28 ③이 이것을 그대로 옮겨 옳은 서술이 되었고, 그 문항의 정답입니다.

공고에 무엇을 담는지는 시행령 제7조 제4항이 정합니다.

• 공고사항 5가지는 지정기간 · 허가대상자와 허가대상 용도·지목 · 토지의 소재지 등 · 지형도 · 허가 면제 대상 토지면적입니다.
• 지형도의 축척이 실제로 출제되었습니다. 2021-40 ③이 「축척 5만분의 1 또는 2만5천분의 1의 지형도가 포함되어야 한다」로 냈고, 조문과 문언이 일치하는 옳은 서술입니다. 다만 그 문항은 시행처가 전원정답으로 확정해 어느 선지를 골라도 정답으로 처리되었습니다.
• 제4호가 있기 때문에 학습자가 면제 면적을 공고에서 확인할 수 있습니다. 면제 면적은 2절에서 다룹니다.

1-8효력발생 — 공고한 날부터 5일 후

제5항 한 문장이 이 절에서 판정 6개를 만들어 냈습니다.

여기에는 기준이 되는 날과 기간이 함께 들어 있습니다.

• 기준일은 공고한 날입니다. 시장·군수·구청장이 통지를 받은 날이 아닙니다. 2024-22 ③이 「시장·군수 또는 구청장이 허가구역 지정의 통지를 받은 날부터 5일 후」로 냈는데, 숫자는 맞고 기준일이 틀렸습니다. 숫자만 확인하고 넘어가면 걸립니다.
• 5일 후 하나만 정확히 알면 네 문항이 걸러집니다. 2020-28 · 2021-39 · 2022-26 · 2023-39가 각각 3일 · 3일 · 다음 날 · 7일로 바꿔 냈고 넷 다 틀린 서술입니다.
• 2017-27 ㄱ은 그대로 옳게 냈습니다. 「허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다」이고 정답 조합에 들어갔습니다. 이 논점은 숫자를 틀리게 낸 해가 4개(기준일을 바꾼 2024-22 ③까지 넣으면 5개), 옳게 낸 해가 1개입니다.

1-9해제와 축소 — 재량이 아닙니다

제6항은 지정을 푸는 절차입니다. 2가지 경우에 해제하거나 축소합니다.

• 「하여야 한다」입니다. 요건을 갖추면 반드시 해제하거나 축소해야 하고 관청이 골라 할 수 있는 것이 아닙니다. 2022-26 ②가 「지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제해야 한다」로 냈고 옳은 서술입니다.
• 해제·축소를 요청하는 사람은 관계 시·도지사와 시장·군수·구청장입니다. 토지 소유자 같은 개인이 요청하는 절차는 이 조문에 없습니다.
• 해제할 때도 절차를 그대로 밟습니다. 제7항이 제2항 본문(심의)과 제3항(공고·통지), 제4항(등기소 통지·공고·열람)을 준용하게 합니다. 다만 제2항 단서는 준용 대상이 아니므로 의견청취는 붙지 않습니다.
• 허가구역 지정 자체에 이의를 신청하는 절차는 없습니다. 2021-40 ⑤가 「허가구역 지정에 이의가 있는 자는 그 지정이 공고된 날부터 1개월 내에 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있다」로 냈는데, 법 제13조의 이의신청은 개별 계약에 대한 처분을 다투는 것이지 구역 지정을 다투는 것이 아닙니다(5절). 틀린 서술입니다.

1-10이 절의 기간을 한자리에 모으면