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이 단원의 조문은 의무를 지는 사람이 조문마다 다릅니다. 확인·설명은 개업공인중개사가 지는 의무이고(중개업무를 수행한 소속공인중개사가 어기면 자격정지 사유가 됩니다), 금지행위는 중개보조원까지 지키는 것이며, 업무방해 금지는 「누구든지」가 대상입니다. 그래서 사람의 종류부터 정확히 나누어야 이 단원을 읽을 수 있습니다.

0-1이 단원이 다루는 것 — 의무 4가지

4가지 가운데 3가지는 의무이고 1가지는 권한입니다. 1·2·3절은 「하여야 한다」·「하여서는 아니 된다」로 되어 있고, 4절만 「권고할 수 있다」입니다. 4절에서는 2019-16 ①이 이 차이를 옳은 선지로 냈습니다.

이 4가지 위에 모든 의무의 출발점이 되는 조문이 하나 더 있습니다.

제1항이 신의성실 의무이고 제2항이 비밀준수 의무입니다. 제1항은 구체적인 행위를 정하지 않은 일반 규정이어서 제재를 따로 정한 조문이 없습니다. 제2항은 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 의사를 밝히면 처벌하지 않습니다(공인중개사법 제49조 제1항 제9호·제2항).

0-2사람 4종 — 자격 · 등록 · 고용

공인중개사법이 다루는 사람은 4종류입니다. 제2단원 「공인중개사 제도」와 제6단원 「중개업무 일반(인장·고용인·문서)」에서 배운 정의를 이 단원에 필요한 만큼 다시 정리합니다.

자격과 등록은 다른 것입니다. 공인중개사 자격이 있어도 개설등록을 하지 않으면 개업공인중개사가 아니고, 중개업을 할 수 없습니다. 그리고 중개보조원은 자격이 없는 사람입니다. 자격이 없으므로 중개행위를 할 수 없고, 현장안내처럼 중개업무를 보조하는 일만 할 수 있습니다.

0-3「개업공인중개사등」 — 이 단원에서 가장 중요한 용어

2절의 금지행위 조문은 「개업공인중개사등은 … 하여서는 아니된다」로 시작합니다. 이 「등」이 누구를 포함하는지가 이 단원에서 반복해 출제됩니다. 법이 직접 정의하고 있습니다.

개업공인중개사등 = 개업공인중개사 + 소속공인중개사 + 중개보조원 + 개업공인중개사인 법인의 사원·임원, 4가지입니다. 법인의 사원·임원이 따로 적혀 있는 이유는, 법인의 임원이면서 중개업무는 하지 않는 사람도 있기 때문입니다. 그런 사람까지 금지행위 규정의 적용을 받습니다.

0-4이 단원에서 처음 나오는 용어

권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인. 확인·설명을 받는 상대방입니다. 매매라면 매수의뢰인, 임대차라면 임차의뢰인입니다. 파는 사람이 아니라 사는 사람에게 설명합니다. 이유는 간단합니다 — 물건의 상태를 모르는 쪽은 사는 사람이기 때문입니다. 본문에서는 법이 쓰는 표현을 그대로 쓰되, 짧게 부를 때는 권리취득의뢰인이라고 적습니다.

선량한 관리자의 주의. 줄여서 선관주의라고 합니다. 자기 일을 할 때 기울이는 주의가 아니라, 그 직업에 종사하는 사람이라면 보통 기울여야 할 정도의 주의를 말합니다. 판례는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 관계를 민법상 위임관계와 유사한 것으로 보아, 개업공인중개사가 이 정도의 주의로 조사·확인할 의무를 진다고 합니다. 1절에서 다룹니다.

단속규정과 효력규정. 법이 어떤 행위를 금지할 때, 그 금지를 어기고 한 계약이 무효가 되는지가 문제됩니다. 어겨도 계약 자체는 유효하고 위반자만 제재를 받는 규정을 단속규정, 어기면 계약까지 무효가 되는 규정을 효력규정이라고 합니다. 2절에서 직접거래 금지 규정이 어느 쪽인지를 다룹니다.

0-5위반하면 어디로 가는가 — 제재의 4종류

이 단원의 조문은 거의 전부 「의무 + 제재」 한 쌍으로 되어 있습니다. 그런데 같은 위반을 해도 누가 했느냐에 따라 제재가 달라집니다. 이 구조를 먼저 이해해야 각 절의 제재 표가 읽힙니다.

자격은 시·도지사가, 등록과 업무는 등록관청이 다룹니다. 자격증을 준 곳이 시·도지사이고 등록을 받은 곳이 등록관청이므로, 각자 자기가 준 것을 거두어들이는 구조입니다. 등록관청은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장입니다(제3단원 「중개사무소 개설등록과 결격사유」).

하나의 위반에 여러 종류의 제재가 동시에 걸립니다. 소속공인중개사가 금지행위를 하면 그 사람은 자격정지를 받을 수 있고 형사처벌도 받으며, 그를 고용한 개업공인중개사는 등록취소를 당할 수 있고, 개업공인중개사에게 벌금형까지 부과될 수 있습니다. 2절의 사례에서 실제로 그렇게 출제되었습니다.

등록취소는 두 가지로 나뉩니다. 공인중개사법 제38조 제1항이 「취소하여야 한다」, 제2항이 「취소할 수 있다」입니다. 앞의 것을 절대적 등록취소, 뒤의 것을 상대적 등록취소라고 부릅니다. 이 단원의 위반은 전부 제2항, 즉 취소할 수 있는 쪽입니다.

0-6기출 원문을 읽을 때

2013년과 2014년의 문항에는 「중개업자」라는 말이 나옵니다. 2014년에 법률 명칭이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서 「공인중개사법」으로 바뀌면서 용어도 정비되었고, 지금의 정식 명칭은 개업공인중개사입니다. 본문에서는 현행 명칭으로 쓰고, 기출 원문을 그대로 옮길 때만 「중개업자」를 둡니다.

사례형 문항에는 甲·乙·丙이 나옵니다. 「갑·을·병」이라고 읽습니다. 기출 원문의 표기이므로 그대로 씁니다.

이 책에 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고, 외울 필요는 없습니다. 이 단원 46문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다. 시험은 판례의 결론을 묻습니다.