0시작하기 전에 — 용어 59개
이 단원의 용어는 법에서만 쓰는 말이거나, 일상어와 형태는 같은데 뜻이 다른 것이 많습니다. 먼저 뜻을 정해 두고 본문으로 들어갑니다.
0-1담보 · 담보물권 — 돈을 못 받을 때를 대비해 확보해 두는 것
담보는 돈을 빌려준 사람이 그 돈을 못 받을 때를 대비해 미리 확보해 두는 수단입니다. 사람을 확보하는 것이 보증이고, 물건을 확보하는 것이 담보물권입니다.
담보물권은 남의 물건에서 자기 채권을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 물권입니다. 민법이 정한 담보물권은 유치권·질권·저당권 3가지입니다. 질권은 동산과 권리를 대상으로 하므로 부동산을 다루는 이 시험에서는 출제되지 않습니다.
물권은 물건을 직접 지배하는 권리이고, 채권은 특정한 사람에게 무엇을 해 달라고 요구하는 권리입니다. 담보물권은 물권이므로 누구에게나 주장할 수 있습니다. 이 점이 계약에서 나오는 권리와 다르고, 이 단원 전체에서 되풀이해 나옵니다.
0-2피담보채권 · 채무자 · 물상보증인 · 설정자
피담보채권은 그 담보물권이 담보하는 채권입니다. 「담보를 받는(被擔保) 채권」이라는 뜻이고, 2억원을 빌려주면서 토지에 저당권을 설정했다면 그 2억원의 대여금채권이 피담보채권입니다. 담보물권은 피담보채권이 있어야만 존재합니다.
채권자는 돈을 받을 사람, 채무자는 돈을 갚을 사람입니다.
저당권설정자는 자기 부동산에 저당권을 설정해 준 사람입니다. 보통은 채무자 자신이지만, 남의 빚을 위해 자기 부동산을 내놓는 사람도 있습니다. 이 사람을 물상보증인이라고 합니다. 물상보증인은 돈을 갚을 의무는 없고 자기 부동산이 경매되는 것을 감수할 뿐입니다. 2025-62 ⑤가 「저당권설정자와 채무자는 반드시 동일인이어야 하는 것은 아니다」를 옳은 진술로 냈습니다.
0-3우선변제 · 배당
우선변제는 여러 채권자가 있을 때 자기가 먼저 돈을 받는 것입니다. 담보물권이 없는 채권자들은 서로 순위가 없어서 남은 돈을 채권액에 비례해 나누어 받는데, 담보물권을 가진 채권자는 그 앞에서 자기 몫을 먼저 가져갑니다.
배당은 경매로 받은 돈을 채권자들에게 순위에 따라 나누어 주는 절차입니다. 법원이 배당표를 만들어 순서대로 지급합니다.
우선변제권이 있는지 없는지가 유치권과 저당권을 나누는 지점입니다. 저당권에는 있고 유치권에는 없습니다. 1절과 4절에서 자세히 봅니다.
0-4통유성 4가지 — 이름부터 풀어 둡니다
담보물권이 공통으로 갖는 성질을 통유성이라고 하고 4가지를 듭니다. 한자어라 이름만으로는 뜻을 알 수 없으므로 여기서 풀어 둡니다.
부종성은 주된 것이 없어지면 따라서 없어지는 성질입니다. 피담보채권이 소멸하면 담보물권도 소멸합니다.
수반성은 주된 것이 옮겨 가면 따라서 옮겨 가는 성질입니다. 채권을 다른 사람에게 양도하면 담보물권도 함께 넘어갑니다. 뒤집어 말하면 채권과 따로 떼어 옮길 수 없다는 뜻이 되고, 민법 제361조가 그것을 조문으로 정합니다.
불가분성은 채권 전부를 변제받을 때까지 물건 전부에 대해 권리를 행사할 수 있는 성질입니다. 빚의 절반을 갚았다고 물건의 절반을 돌려주지 않습니다.
물상대위성은 목적물이 없어지고 그 대신 돈이 생겼을 때 그 돈으로 권리가 옮겨 가는 성질입니다. 건물이 불타 없어지고 화재보험금이 나오면 저당권은 그 보험금을 뒤따라갑니다. 「물건(物) 위에(上) 대신한다(代位)」는 뜻입니다.
4가지 가운데 유치권에 없는 것은 물상대위성 1가지뿐이고, 2020-61이 그것을 그대로 물었습니다. 왜 그것만 없는지는 1절에서 봅니다.
0-5경매 · 매수인 · 매각대금 완납
경매는 법원이 채무자의 재산을 팔아 그 돈으로 채권자들에게 나누어 주는 절차입니다. 저당권 같은 담보물권을 가진 사람이 신청하는 것을 임의경매, 담보 없는 채권자가 판결문 등을 받아 신청하는 것을 강제경매라고 합니다. 두 경매의 진행은 대체로 같습니다.
매수인은 경매에서 그 부동산을 사게 된 사람입니다. 옛 조문과 옛 판례는 경락인이라고 불렀고, 기출 선지에도 두 표기가 함께 나옵니다. 같은 사람을 가리키는 말입니다.
매각대금 완납은 매수인이 낙찰받은 대금을 전부 납부하는 것입니다. 이때 소유권이 매수인에게 넘어갑니다. 민법 제187조가 경매로 인한 물권취득에는 등기가 필요 없다고 정하므로 등기를 기다리지 않습니다. 이 시점이 근저당권의 확정시기(16절)를 정하는 기준이 되어 되풀이해 출제되었습니다.
0-6압류 · 경매개시결정등기 · 처분금지효
압류는 채무자가 그 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 법원이 제한하는 것입니다. 경매를 시작하면서 함께 이루어집니다.
경매개시결정등기는 법원이 경매를 시작한다는 결정을 등기부에 적는 것입니다. 이 등기가 되면 압류의 효력이 생깁니다. 그래서 기출 선지는 「압류의 효력이 발생한 후」와 「경매개시결정등기 후」를 같은 뜻으로 씁니다.
처분금지효는 압류 뒤에 채무자가 한 처분을 압류채권자와 매수인에게 주장하지 못하게 하는 효력입니다. 이 효력이 6절에서 유치권의 운명을 정합니다.
0-7소멸주의와 인수주의 · 말소기준권리
경매로 부동산이 팔리면 그 위에 있던 권리들을 어떻게 처리할지 정해야 합니다. 소멸주의는 권리를 없애고 매수인에게 부담 없는 소유권을 주는 방식이고, 인수주의는 권리를 남겨 두어 매수인이 그 부담을 그대로 떠안게 하는 방식입니다.
민사집행법은 소멸주의를 원칙으로 합니다. 저당권은 순위를 가리지 않고 모두 소멸하고(제91조 제2항), 용익물권과 등기된 임차권은 저당권보다 뒤에 생긴 것이면 소멸합니다(제3항). 앞서 생긴 것이면 매수인이 인수합니다(제4항).
말소기준권리는 이 소멸과 인수를 나누는 기준이 되는 권리입니다. 매각으로 반드시 소멸하는 권리 가운데 가장 앞선 것이 그 기준이 되고, 저당권이 있으면 최선순위 저당권이 기준입니다. 이 말은 조문에 없고 실무에서 쓰는 이름인데, 기준을 잡는 방법 자체는 민사집행법 제91조에서 나옵니다. 6절에서 실제 사안으로 확인합니다.
0-8유치 · 견련관계
유치는 물건을 붙잡고 내주지 않는 것입니다. 유치권은 그 이름 그대로 물건을 내주지 않을 권리입니다. 상대가 돈을 갚아야만 내주겠다는 것이고, 그렇게 해서 갚도록 압박합니다.
견련관계는 채권과 물건 사이의 연결입니다. 민법 제320조 제1항은 「그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권」이라고만 적고 있어서, 어떤 채권이 여기에 해당하는지는 판례가 판단합니다. 3절 전체가 이 문제를 다룹니다.
0-9점유 — 직접점유와 간접점유
점유는 물건을 사실상 지배하는 것입니다. 소유권이 있는지 없는지와 무관하게, 지금 그 물건을 쥐고 있는 상태 자체를 가리킵니다.
직접점유는 자기가 직접 물건을 지배하는 것이고, 간접점유는 다른 사람에게 물건을 맡기고 그 사람을 통해 지배하는 것입니다. 집을 세놓은 집주인은 임차인을 통해 그 집을 간접점유합니다. 이때 임차인처럼 실제로 물건을 쥐고 있는 사람을 직접점유자라고 합니다.
유치권에서는 이 구분이 결론을 정합니다. 간접점유로도 유치권이 성립하지만 직접점유자가 채무자인 경우만은 예외입니다. 5개년에 걸쳐 되풀이해 출제된 지점이고 2절에서 다룹니다.
0-10대항하다 — 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다
대항하다는 자기 권리를 주장해서 상대방이 그것을 부인하지 못하게 하는 것입니다. 「유치권으로 매수인에게 대항할 수 있다」는 「매수인이 물건을 내놓으라고 해도 유치권을 내세워 거절할 수 있고 매수인이 그것을 무시하지 못한다」는 뜻입니다.
이 단원에서 「대항할 수 있다 ↔ 없다」를 뒤집는 함정이 되풀이됩니다. 누가 누구에게 무엇을 주장하는 상황인지를 먼저 확인해야 합니다.
0-11부합물 · 종물 · 과실
저당권의 효력이 어디까지 미치는지를 정하는 3가지 용어입니다. 9절에서 쓰므로 여기서 뜻만 정해 둡니다.
부합물은 다른 물건에 붙어서 떼어 낼 수 없게 된 물건입니다. 떼어 내려면 물건이 훼손되거나 과다한 비용이 들어서, 법이 아예 한쪽 소유자에게 전체의 소유권을 주는 경우입니다. 주유소 바닥에 묻은 유류저장탱크가 토지의 부합물이라고 판단된 사례가 있습니다.
종물은 주된 물건의 쓰임을 돕기 위해 그에 딸려 있는 독립한 물건입니다. 부합물과 달리 그 자체로 별개의 물건이지만 주물의 처분에 따라갑니다. 주유소 건물에 딸린 주유기가 종물이라고 판단된 사례가 있습니다.
과실은 물건에서 나오는 수익입니다. 나무에서 얻는 열매처럼 물건 자체에서 생기는 것을 천연과실, 부동산을 빌려주고 받는 차임처럼 물건을 쓰게 해 주고 받는 것을 법정과실이라 합니다. 저당권에서 문제되는 과실은 차임입니다.
0-12필요비 · 유익비
필요비는 물건을 보존하는 데 든 비용입니다. 비가 새는 지붕을 고친 수리비가 그것입니다.
유익비는 물건의 가치를 높이는 데 든 비용입니다. 마당을 포장해 값을 올린 비용이 그것입니다. 유익비는 그 가치 증가분이 지금도 남아 있을 때만 상환을 청구할 수 있습니다.
두 비용은 이 단원에서 두 군데에 나옵니다. 유치권자가 유치물에 지출했을 때(4절)와, 저당부동산의 제3취득자가 지출했을 때(13절)입니다. 상환받는 방법이 서로 다르므로 두 절을 각각 봅니다.
0-13원본 · 이자 · 지연배상 · 위약금
원본은 빌려준 돈 자체입니다. 원금이라고도 합니다.
이자는 돈을 빌려 쓰는 대가입니다. 약정한 이율에 따라 변제기까지 발생합니다.
지연배상은 변제기가 지났는데도 갚지 않아 생기는 손해의 배상입니다. 지연손해금이라고도 합니다. 변제기 다음부터 발생한다는 점에서 이자와 다르고, 이 구분이 10절의 계산에서 결론을 정합니다.
위약금은 채무를 이행하지 않을 때 물기로 미리 약정해 둔 돈입니다.
0-14물상대위 · 변형물 · 공용징수 · 협의취득
물상대위는 목적물이 멸실·훼손되거나 수용되어 그 대신 설정자가 받게 된 돈에 대해서도 저당권을 행사하는 것입니다. 그 돈을 변형물이라고 부릅니다.
공용징수는 공익사업을 위해 국가나 지방자치단체가 강제로 토지를 가져가고 보상금을 주는 것입니다. 흔히 수용이라고 합니다.
협의취득은 같은 공익사업을 위해 사업시행자가 토지소유자와 협의해서 사들이는 것입니다. 강제로 가져가는 것이 아니라 서로 합의해서 사고파는 것이라 매매와 성질이 같습니다. 11절에서 이 차이가 물상대위의 인정 여부를 정합니다.
0-15제3취득자 · 후순위저당권자
제3취득자는 저당권이 설정된 뒤에 그 부동산에 소유권·지상권·전세권을 취득한 사람입니다. 민법 제364조가 그 범위를 이렇게 정하고 있습니다.
후순위저당권자는 먼저 설정된 저당권 뒤에 다시 저당권을 설정받은 채권자입니다. 후순위저당권자는 제3취득자가 아닙니다. 제364조가 드는 3가지 권리에 저당권이 없기 때문이고, 이 구분이 13절과 16절에서 출제되었습니다.
0-16나대지
나대지는 건물이 없는 빈 땅입니다. 12절과 15절이 다루는 문제가 전부 「나대지에 저당권을 설정한 뒤 그 땅에 건물이 서면 어떻게 되는가」이므로, 이 용어를 먼저 정해 둡니다.
0-17유용 — 효력을 잃은 등기를 돌려쓰는 것
유용은 효력을 잃은 등기를 없애지 않고 다른 채권을 담보하는 등기로 돌려쓰는 것입니다. 일상어의 「쓸모 있다」와 무관한 말입니다. 빚을 다 갚아 저당권이 소멸했는데 등기는 아직 남아 있을 때, 그 등기를 새 채권자를 위한 저당권등기로 쓰기로 합의하는 것입니다. 8절에서 그 허용 요건을 봅니다.
0-18공동저당 · 동시배당 · 이시배당 · 대위
공동저당은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산에 저당권을 설정하는 것입니다.
동시배당은 그 부동산들이 한꺼번에 경매되어 배당도 함께 이루어지는 것이고, 이시배당은 그중 일부가 먼저 경매되어 따로 배당되는 것입니다. 「이시(異時)」는 때가 다르다는 뜻입니다.
대위는 다른 사람이 가지고 있던 권리를 대신 넘겨받아 행사하는 것입니다. 14절에서 차순위저당권자의 대위와 물상보증인의 변제자대위를 봅니다.
0-19근저당권 · 채권최고액 · 확정
근저당권은 앞으로 늘었다 줄었다 할 채권을 한도액을 정해 두고 담보하는 저당권입니다. 은행과 계속 거래하는 사업자처럼 채무액이 계속 변하는 관계에 씁니다.
채권최고액은 그 한도액입니다. 실제 채권액이 아니라 우선변제받을 수 있는 상한이고, 이 구분이 16절 함정의 본체입니다.
확정은 늘었다 줄었다 하던 채권을 어느 시점에 고정시키는 것입니다. 확정된 뒤에 새로 생긴 채권은 그 근저당권으로 담보되지 않습니다. 언제 확정되는가가 13개년 동안 되풀이해 출제되었습니다.
0-20甲·乙·丙·丁·戊 · 사건번호
사례형 문항의 등장인물은 한자 기호로 나옵니다. 갑·을·병·정·무로 읽습니다. 기출 원문의 표기이므로 그대로 씁니다.
여기 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고 외울 필요는 없습니다. 13개년 55문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다. 시험은 판례의 결론을 묻습니다.