이 단원에서는
제10단원 「용익물권(지상권·지역권·전세권)」은 남의 물건을 쓰고 거두는 권리를 다루었습니다. 이 단원은 남의 물건에서 돈을 먼저 받는 권리를 다룹니다. 민법은 이것을 담보물권이라 부르고 유치권·질권·저당권 3가지를 두는데, 공인중개사 시험은 부동산을 다루므로 유치권과 저당권만 출제합니다. 단원의 이름이 「담보물권(유치권·저당권)」인 것은 그 때문입니다.
두 권리는 하는 일이 같고 생김새가 정반대입니다. 유치권은 물건을 붙잡고 내주지 않는 방식으로 돈을 받아 내고, 저당권은 물건을 그대로 두고 등기만 해 두었다가 나중에 경매로 돈을 받습니다. 유치권은 법이 요건만 갖추어지면 저절로 주는 권리이고, 저당권은 당사자가 계약으로 만드는 권리입니다. 이 차이에서 두 권리의 나머지 차이가 나옵니다.
13개년(2013~2025) 동안 55문항, 매년 평균 4.2문항이 출제되었습니다. 한 해도 빠짐없이 나왔고, 가장 적은 해가 3문항(2021·2025), 가장 많은 해가 6문항(2016)입니다. 절별 문항 수입니다.
1. 3 ■■■ 유치권이란 어떤 권리인가 2. 8 ■■■■■■■■ 유치권의 성립요건 3. 6 ■■■■■■ 견련관계 — 어떤 채권이 유치권을 낳는가 4. 9 ■■■■■■■■■ 유치권자의 권리와 의무 5. 6 ■■■■■■ 유치권의 소멸 6. 6 ■■■■■■ 경매에서 유치권은 어떻게 되는가 7. 7 ■■■■■■■ 저당권이란 어떤 권리인가 8. 8 ■■■■■■■■ 저당권의 소멸과 저당권등기 9. 9 ■■■■■■■■■ 저당권의 효력이 미치는 범위 10. 3 ■■■ 피담보채권의 범위 11. 6 ■■■■■■ 물상대위 12. 5 ■■■■■ 일괄경매청구권 13. 7 ■■■■■■■ 저당부동산의 제3취득자 14. 2 ■■ 공동저당의 배당 15. 5 ■■■■■ 저당권과 법정지상권 16. 9 ■■■■■■■■■ 근저당권
두 권리의 출제량은 유치권 19문항 · 저당권 27문항입니다. 여기에 저당권 실행으로 생기는 법정지상권 5문항과 근저당권 8문항이 더해집니다. 한 문항이 여러 절에 걸치기도 합니다. 저당권 27문항 가운데 8문항은 통유성·효력범위·물상대위·제3취득자를 선지 하나씩 나누어 담은 종합형이어서 3개 이상의 절에 함께 걸립니다.
55문항 가운데 18문항(33%)이 사례형입니다. 甲·乙·丙이 나오고 누가 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지를 묻습니다. 등장인물이 가장 많은 문항은 2013-63 · 2014-70 · 2019-63으로 甲·乙·丙·丁·戊 5명이 나옵니다. 계산형도 4문항(2014-70 · 2016-63 · 2018-63 · 2024-63) 있는데, 전부 배당액을 구하는 문제입니다.
발문에 판례 단서가 붙은 것은 42문항(76%)입니다. 「다툼이 있으면 판례에 따름」이 38문항이고 2013·2014년의 4문항은 「판례에 의함」입니다. 붙지 않은 13문항은 조문 문언만 묻습니다.