0시작하기 전에 — 용어 22개

0시작하기 전에 — 용어 22개

이 단원의 조문은 가등기담보 등에 관한 법률 제1조부터 제18조까지이고 개수가 많지 않습니다. 그런데 그 조문들이 대물변제 · 가등기 · 청산 · 소비대차 · 선의 · 대항이라는 용어 위에 서 있고, 이 가운데 선의 · 악의 · 대항 3가지는 일상에서 쓰는 뜻으로 읽으면 내용이 반대로 남습니다. 먼저 22개를 정리합니다.

0-1가등기담보 등에 관한 법률 — 이 법이 무엇을 하는지 제1조가 밝히고 있습니다

한 문장이지만 이 법의 적용 대상이 여기에 다 들어 있습니다. 1절에서 요건별로 나누어 확인합니다. 이 법의 정식 명칭은 「가등기담보 등에 관한 법률」이고 법제처가 정한 약칭은 「가등기담보법」입니다. 시험 발문은 정식 명칭을 쓰고, 아래에서는 두 표기를 함께 씁니다.

0-2대물변제 · 대물변제예약 — 돈 대신 물건으로 갚는 것입니다

1억원을 빌리고 갚을 때가 되어 돈 대신 부동산을 넘겨주는 것이 대물변제입니다. 빌릴 때 미리 「못 갚으면 이 부동산을 넘기겠다」고 약속해 두는 것이 대물변제예약입니다. 이 법이 다루는 것은 뒤엣것입니다. 돈을 빌리는 사람은 급하기 때문에 불리한 약속도 받아들이게 되고, 그 약속을 그대로 두면 1억원을 빌리고 3억원짜리 부동산을 잃습니다.

민법도 이것을 알고 있었습니다.

그러나 민법 제608조는 무엇이 「불리한 것」인지 정하지 않았고, 무효가 된 다음에 무엇을 어떻게 해야 하는지도 정하지 않았습니다. 가등기담보법은 그 빈 곳을 절차로 채운 법입니다.

0-3가등기 · 본등기 — 순위를 미리 확보해 두는 등기입니다

가등기만으로는 소유권이 넘어가지 않습니다. 가등기를 한 사람은 나중에 본등기를 할 때 그 순위가 가등기를 한 때로 소급한다는 이익을 얻을 뿐입니다. 그래서 가등기를 해 둔 뒤에 다른 사람이 저당권을 설정받았더라도, 가등기권자가 본등기를 하면 그 저당권보다 앞서게 됩니다.

가등기의 등기절차 자체는 이 단원에서 다루지 않습니다. 어떤 서류로 신청하고 등기관이 무엇을 기록하는지는 부동산공시법령 및 부동산세법 제10단원 「가등기·신탁·기타 등기」가 다룹니다. 이 단원이 다루는 것은 가등기를 마친 채권자가 그 부동산의 소유자가 되기까지 무엇을 해야 하는가입니다.

0-4가등기담보 · 양도담보 — 등기의 모양이 다릅니다

돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 잡는 방법은 2가지입니다.

둘 다 저당권이 아닙니다. 민법이 정해 둔 담보물권을 쓰지 않고 소유권 이전이라는 형식을 빌려 담보의 목적을 이룬다고 해서 비전형담보라고 부릅니다. 가등기담보법은 이 2가지를 함께 규율하고, 제2조 제1호가 그것을 명문으로 밝힙니다.

「명목(名目)이 어떠하든 그 모두를 포함한다」가 이 호의 적용 범위를 넓히는 문언입니다. 당사자가 계약서에 매매라고 적든 환매라고 적든, 실제로 채권을 담보하려는 것이면 담보계약입니다.

0-5소비대차 · 차용물 — 빌려 쓰고 같은 것으로 갚는 계약입니다

제1조가 「차용물의 반환에 관하여」라고 적은 것은 이 법이 소비대차에서 생긴 채무에만 적용된다는 뜻입니다. 물건을 사고 대금을 주지 않은 것(매매대금채무)이나 공사를 하고 대금을 받지 못한 것(공사대금채무)은 소비대차가 아닙니다. 이 구분이 1절에서 적용 여부를 판정하는 기준입니다.

0-6청산 · 청산금 · 귀속청산 · 처분청산 — 남는 것을 돌려주는 것입니다

시가 3억원짜리 부동산으로 1억원의 채권을 담보했다면 청산금은 2억원입니다. 채권자가 그 부동산을 갖고 싶으면 2억원을 채무자에게 주어야 합니다. 이 2억원을 주지 않고 소유권만 가져가는 것을 막는 것이 이 법의 기본 구조입니다.

가등기담보법은 처분청산을 실행방법으로 인정하지 않습니다. 채권자가 고를 수 있는 것은 귀속청산과 경매 2가지이고, 그 근거는 2절에서 확인합니다.

0-7선의 · 악의 — 착한 마음과 나쁜 마음이 아닙니다

「선의의 제3자」는 마음씨 좋은 사람이 아니라 그런 사정이 있는 줄 모르고 거래한 사람을 말합니다. 이 단원에서는 「담보 목적으로 넘어간 등기인 줄 모르고 그 부동산을 산 사람」이 선의의 제3자입니다. 그 사람은 보호를 받고, 그 대신 원래의 소유자가 등기를 되찾지 못하게 됩니다.

0-8대항하다 — 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다

「대항하지 못한다」는 그 권리가 없어진다는 뜻이 아닙니다. 당사자 사이에서는 그대로 유효한데 특정한 제3자에게만 주장할 수 없다는 뜻입니다. 3절에는 채무자가 청산기간이 지나기 전에 청산금에 관한 권리를 남에게 넘겨도 후순위권리자에게 대항하지 못한다는 조문이 나오는데, 그 양도 자체가 무효라는 말이 아니라 후순위권리자가 그 양도를 무시하고 자기 권리를 행사할 수 있다는 말입니다.

0-9채무자등 · 후순위권리자 · 강제경매등 — 법이 스스로 정의한 용어입니다

가등기담보법 제2조는 이 법에서만 쓰는 용어를 정의해 두었습니다. 조문에 「채무자등」이 나오면 채무자 한 사람을 가리키는 것이 아닙니다.

• 물상보증인은 남의 빚을 위해 자기 재산을 담보로 내놓은 사람입니다. 돈을 갚을 의무는 없지만 담보로 내놓은 재산은 잃을 수 있습니다.
• 채무자등에 물상보증인과 제3취득자가 들어 있는 이유는 청산금을 받을 사람이 이들일 수 있기 때문입니다. 담보로 내놓은 재산이 채권자에게 넘어가 청산금이 생기면 그 돈은 재산을 내놓은 사람의 것입니다.
• 강제경매등은 강제경매와 담보권 실행 경매를 함께 부르는 말입니다. 조문이 이 용어를 쓰는 곳에서는 어느 쪽 경매인지를 가리지 않는다는 뜻이 됩니다.
• 후순위권리자에 담보가등기권리자가 들어 있는 것에 유의하십시오. 담보가등기를 뒤에 마친 다른 채권자도 후순위권리자입니다.

0-10물상대위 · 부종성 · 수반성 — 담보물권의 성질을 부르는 이름입니다

한자로 된 이 3가지는 이름만 적어 두면 외울 것이 하나 늘어납니다. 이름이 무엇을 줄여 부른 것인지를 함께 확인합니다.

건물이 불타면 그 건물에 붙어 있던 저당권은 갈 곳이 없어집니다. 그런데 건물주가 보험금을 받게 되면 저당권자는 그 보험금청구권에서 자기 채권을 회수할 수 있습니다. 이것이 물상대위이고, 4절에서 양도담보에도 인정되는지를 확인합니다. 압류를 먼저 해야 한다는 단서에 유의하십시오.

0-11甲·乙·丙과 사건번호를 읽는 법

기출의 사례는 등장인물을 甲·乙·丙·丁·戊로 적습니다. 갑·을·병·정·무로 읽으면 되고, 아래에서도 그대로 씁니다. 이 단원의 사례 9문항 가운데 甲과 乙이 나오는 것은 8문항이고, 그 가운데 7문항은 甲이 돈을 빌려준 채권자이고 乙이 빌린 채무자인데, 2013-79 하나만 반대입니다. 거기서는 甲이 돈을 빌린 쪽이고 乙과 丙이 각각 저당권자와 양도담보권자입니다. 사례를 읽을 때 누가 돈을 빌려준 쪽인지부터 확인하십시오.

판례를 인용할 때는 사건번호를 함께 적습니다 — 「대법원 1996. 7. 30. 선고 96다6974 판결」과 같은 형태입니다. 그 결론의 근거가 어디에 있는지 밝히려고 적는 것이고 외울 필요는 없습니다. 13개년 기출의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.