이 단원에서는
제17단원 「주택임대차보호법」은 집을 빌린 사람을 보호하려고 민법의 원칙을 고친 법이었습니다. 이 단원의 가등기담보 등에 관한 법률도 같은 민사특별법인데, 보호하는 대상이 돈을 빌린 사람입니다.
돈을 빌려주는 사람은 못 받을 것을 걱정합니다. 그래서 담보를 잡습니다. 민법이 마련해 둔 담보는 저당권인데, 저당권으로 돈을 받아 내려면 법원에 경매를 신청하고 배당을 기다려야 해서 시간과 비용이 듭니다. 그러다 보니 실제 거래에서는 다른 방법이 쓰였습니다. 1억원을 빌려주면서 「갚지 못하면 이 부동산을 대신 넘기겠다」는 약속을 받고 가등기를 해 두거나, 아예 소유권이전등기를 미리 넘겨받아 두는 방법입니다.
이 방법에는 문제가 있었습니다. 1억원을 빌려주고 시가 3억원짜리 부동산을 통째로 가져가는 일이 생긴 것입니다. 가등기담보 등에 관한 법률은 이것을 막으려고 만들어졌습니다. 이 법이 정한 것은 한 문장으로 요약됩니다 — 채권자가 담보로 잡은 부동산의 소유권을 가지려면, 그 부동산의 값에서 자기 채권액을 뺀 나머지를 먼저 채무자에게 돌려주어야 합니다. 그 나머지가 청산금이고, 돌려주는 절차가 청산절차입니다.
그래서 이 단원이 묻는 것은 「채권자가 어떤 절차를 어떤 순서로 밟아야 그 부동산의 소유자가 되는가」입니다. 절차를 한 단계 건너뛰면 등기를 마쳤어도 그 등기가 무효이고, 절차를 다 밟기 전에 다른 채권자가 경매를 신청해 버리면 채권자는 소유권을 포기하고 배당으로 만족해야 합니다.
13개년(2013~2025) 동안 14문항, 매년 평균 1.1문항이 나왔습니다. 13개 연도 전부에 출제되었고 2013년만 2문항이었습니다. 절별 문항 수입니다.
1. 3 ### 가등기담보법의 적용범위 2. 4 #### 담보가등기의 효력 3. 9 ######### 가등기담보권의 실행과 청산절차 4. 3 ### 양도담보
3절 실행과 청산절차가 9문항으로 14문항의 64%입니다. 이 법의 본체가 청산절차이므로 출제도 거기에 몰려 있습니다. 나머지 3개 절은 각각 3~4문항입니다.
한 문항이 여러 절을 함께 묻는 경우가 많습니다. 2015-77은 적용범위와 청산절차를, 2017-78과 2021-78은 담보가등기의 효력과 청산절차를, 2025-77은 적용범위와 청산절차를 한 문항에 담았습니다. 절을 나누어 공부하더라도 문항은 이렇게 여러 절에 걸쳐 나옵니다.
14문항 가운데 9문항(64%)이 甲·乙·丙이 등장하는 사례로 나왔습니다. 사례가 가장 몰린 곳은 3절(9문항 중 5문항)과 4절(3문항 전부)입니다. 사례에는 액수와 날짜가 함께 나옵니다. 시가가 얼마이고 빌린 돈이 얼마인지가 이 법이 적용되는지를 정하고, 통지가 언제 도달했고 경매가 언제 신청되었는지가 본등기의 효력을 정하기 때문입니다.
발문에 「다툼이 있으면 판례에 따름」(2013·2014년은 「판례에 의함」)이 붙은 것은 14문항 가운데 13문항입니다. 다만 절마다 사정이 다릅니다. 조문만 읽어도 답이 나오는 절이 있고, 조문이 아예 없어 판례가 제도 전체를 만든 절이 있습니다. 2절은 제11조부터 제15조까지 5개 조문이 답을 정하고 4문항 가운데 판례가 있어야 풀리는 것은 1문항뿐인 반면, 4절 양도담보는 민법에도 이 법에도 그 제도를 정한 조문이 없습니다. 절마다 무엇을 근거로 답이 정해지는지가 다르다는 것을 먼저 알아 두면 공부하는 방법이 달라집니다.