0시작하기 전에 — 용어 10개

0시작하기 전에 — 용어 10개

이 단원의 조문은 제618조부터 제654조까지이고, 문장 자체는 어렵지 않습니다. 그런데 그 문장들이 임대차 · 차임과 보증금 · 전대차 · 대항 · 필요비와 유익비 · 부속물과 지상물 · 형성권 · 편면적 강행규정 · 준용 · 부당이득이라는 10개 용어 위에 서 있습니다. 이 가운데 대항 · 유익비 · 부속물 3가지는 일상에서 쓰는 뜻으로 읽으면 내용이 반대로 남습니다. 먼저 이 10개를 정리합니다.

0-1임대차 · 임대인 · 임차인 — 누가 빌려주고 누가 빌리는가

임대차를 정한 조문은 한 문장입니다.

빌려주는 쪽이 임대인이고 빌리는 쪽이 임차인입니다. 이름이 한 글자만 다르므로 구별해 두어야 합니다. 「대(貸)」는 빌려준다는 뜻이고 「차(借)」는 빌린다는 뜻입니다. 임대인은 물건을 내주는 사람, 임차인은 물건을 받아 쓰고 차임을 내는 사람입니다.

조문이 요구하는 약정은 2가지뿐입니다.

(1) 임대인은 목적물을 사용·수익하게 하겠다고 약정한다
(2) 임차인은 그 대가로 차임을 지급하겠다고 약정한다

이 2가지 약정만 서로 맞으면 임대차가 성립합니다. 물건을 실제로 넘겨주었는지, 계약서를 썼는지는 성립요건이 아닙니다.

임차인이 가지는 권리를 임차권이라고 부릅니다. 임차권은 소유권이 아니라 임대인에게 「쓰게 해 달라」고 요구할 수 있는 권리입니다. 상대방을 정해 놓고 그 사람에게만 요구할 수 있는 권리이므로, 임대인이 물건을 제3자에게 팔아 버리면 원칙적으로 새 소유자에게는 아무것도 요구하지 못합니다. 이 원칙을 뒤집는 장치가 1절에서 다루는 대항력입니다.

0-2차임과 보증금 — 둘은 다른 돈입니다

차임은 빌려 쓰는 값입니다. 매달 내는 월세가 차임입니다. 조문은 「차임」이라고만 쓰고 액수나 지급 주기를 정해 두지 않았으므로 당사자가 정합니다.

보증금은 값이 아니라 담보입니다. 임차인이 차임을 밀리거나 물건을 상하게 했을 때 임대인이 그 돈에서 떼어 갈 수 있도록 미리 맡겨 두는 돈입니다. 계약이 끝나고 정산한 뒤 남는 것을 돌려받습니다.

민법에는 보증금을 정한 조문이 없습니다. 임대차를 정한 제618조부터 제654조까지 어디에도 보증금이라는 말이 나오지 않습니다. 그래서 보증금에 관한 것은 판례에 따르고, 1절에서 그 판례를 다룹니다.

0-3전대차 · 전대인 · 전차인 — 그리고 임차권의 양도

임차인이 빌린 물건을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것이 전대차입니다. 「전(轉)」은 「다시 넘긴다」는 뜻입니다.

임대차     甲(임대인)  ->  乙(임차인)
전대차     乙(전대인)  ->  丙(전차인)

여기에서 乙은 이름이 둘이 됩니다. 甲에 대해서는 임차인이고, 丙에 대해서는 전대인입니다. 사례 문항에서 乙을 「임차인」이라고 부르는 선지와 「전대인」이라고 부르는 선지가 섞여 나오는데, 같은 사람입니다.

전대차와 구별해야 하는 것이 임차권의 양도입니다.

둘 다 임대인의 동의가 필요합니다(제629조 제1항). 동의를 받지 않고 한 것을 무단양도 · 무단전대라고 부르고, 5절이 그 법률관계를 다룹니다.

0-4대항하다 — 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다

「대항한다」는 자기 권리를 주장해서 상대방이 그것을 부인하지 못하게 하는 것입니다. 일상에서 쓰는 「맞선다」는 뜻이 아닙니다.

이 단원에서 대항이 문제되는 조문은 3개이고, 셋 다 제3자나 상대방에게 자기 권리를 내세울 수 있는가를 묻습니다.

셋 가운데 제622조만 본문에 「대항」이라고 적지 않았습니다. 조문 제목은 「건물등기있는 차지권의 대항력」인데 본문은 「제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다」고 적습니다. 같은 말입니다 — 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다는 뜻이 대항력입니다.

「대항할 수 없다」는 그 사실이 없어진다는 뜻이 아닙니다. 전차인이 전대인에게 차임을 낸 것은 사실이지만, 그 사실을 임대인에게 내세울 수 없다는 뜻입니다.

0-5필요비와 유익비 — 「유익」은 도움이 된다는 뜻이 아닙니다

임차인이 빌린 물건에 자기 돈을 들이는 경우는 2가지로 나뉩니다.

필요비
    물건을 그대로 유지하는 데 든 돈 - 깨진 유리창 교체 · 새는 지붕 수리
유익비
    물건의 객관적 가치를 올린 돈 - 진입로 포장 · 화장실 개량

유익비의 「유익」은 임차인에게 도움이 되었다는 뜻이 아니라 물건의 값이 올랐다는 뜻입니다. 임차인이 아무리 요긴하게 썼더라도 물건의 객관적 가치가 오르지 않았으면 유익비가 아닙니다. 반대로 임차인이 원해서 한 것이 아니더라도 값이 올랐으면 유익비입니다.

둘을 나누는 이유는 돌려받는 시기와 요건이 다르기 때문이고, 2절이 그 차이를 다룹니다.

0-6부속물과 지상물 — 두 매수청구권의 대상이 다릅니다

임차인이 물건에 붙여 놓은 것을 임대인이 사 가라고 요구하는 권리가 매수청구권입니다. 그런데 민법은 이것을 2가지로 나누어 두었고, 이 단원 25문항 가운데 12문항이 그 둘 중 하나를 묻습니다.

이름이 비슷하지만 대상도 주체도 다릅니다. 건물을 빌린 사람이 건물에 붙인 것이 부속물이고, 땅을 빌린 사람이 그 땅 위에 세운 것이 지상물입니다.

부속물은 독립성이 있어야 합니다. 붙여 놓았지만 떼어 낼 수 있고 그 자체로 하나의 물건인 것이 부속물입니다. 붙인 것이 건물과 한 덩어리가 되어 떼어 낼 수 없게 되면 부속물이 아니라 유익비의 문제가 됩니다.

0-7형성권 — 한쪽이 말하면 그것으로 끝납니다

형성권은 한쪽의 의사표시만으로 법률관계를 바꾸는 권리입니다. 상대방의 승낙이 필요 없습니다. 제15단원 「매매·교환」의 예약완결권과 해약금에 의한 해제권이 형성권이었고, 이 단원에는 3가지가 있습니다.

「청구권」이라는 이름이 붙어 있지만 성질은 형성권입니다. 이름만 보고 「청구했으니 상대방이 응해야 성립한다」고 읽으면 결론이 달라집니다. 매수를 청구하는 순간 매매가 성립하므로, 임대인은 거절할 수 없고 이미 매수인이 되어 있습니다.

0-8편면적 강행규정 — 한쪽 방향으로만 강행규정입니다

강행규정은 당사자가 합의로 달리 정할 수 없는 규정이고, 임의규정은 당사자가 달리 정하면 그 약정이 우선하는 규정입니다.

임대차에는 그 중간에 있는 것이 있습니다.

「임차인이나 전차인에게 불리한 것」만 무효입니다. 같은 조문을 달리 정하더라도 임차인에게 유리하면 그 약정은 그대로 유효합니다. 한쪽 방향으로만 강행규정이므로 편면적 강행규정이라고 부릅니다.

그러므로 약정의 효력을 판단할 때는 2가지를 차례로 봅니다 — 그 조문이 제652조의 목록에 있는가, 그리고 그 약정이 임차인에게 불리한가입니다. 둘 다 그렇다면 무효이고, 하나라도 아니면 유효합니다. 1절이 이 판단을 다룹니다.

0-9준용 — 다른 조문을 끌어다 쓰는 것

준용은 어떤 경우를 위해 만들어 둔 조문을 다른 경우에 그대로 가져다 쓰는 것입니다. 같은 내용을 두 번 적지 않으려고 쓰는 입법 기술입니다.

이 단원에서 준용은 그냥 넘어갈 수 없습니다. 3절의 지상물매수청구권을 정한 제643조가 내용을 스스로 적지 않고 제283조를 준용하기 때문입니다. 제643조만 읽으면 임차인이 무엇을 할 수 있는지 알 수 없고, 제283조를 함께 읽어야 갱신청구와 매수청구라는 두 단계가 나옵니다.

준용되는 조문에서 「지상권자」는 「토지임차인」으로, 「지상권설정자」는 「임대인」으로 바꿔 읽습니다. 3절에서 그 대응을 표로 정리합니다.

0-10부당이득 — 법률상 원인 없이 얻은 이익

받을 근거가 없는데 얻은 이익은 돌려주어야 한다는 것입니다. 이 단원에서 부당이득이 문제되는 것은 임차인이나 전차인이 물건을 계속 쓰고 있는 경우이고, 1절(임대차가 끝난 뒤) · 3절(매수청구를 한 뒤) · 5절(무단전대에서 임대차가 존속하는 동안)에 각각 나옵니다.

손해배상과 구별해 두어야 합니다. 손해배상은 잘못한 사람에게 그 잘못으로 생긴 손해를 물리는 것이고, 부당이득은 잘못이 없더라도 근거 없이 얻은 이익을 되돌리는 것입니다. 잘못이 있었는지를 묻지 않는다는 것이 부당이득의 특징입니다.

0-11이 단원의 표기 — 甲·乙·丙과 사건번호

기출은 등장인물을 甲·乙·丙으로 적습니다. 「갑·을·병」으로 읽습니다. 아래에서도 그대로 씁니다.

사례형 12문항 가운데 8문항에서 甲이 임대인이고, 乙이 임차인, 丙이 전차인 또는 양수인입니다. 그런데 나머지 4문항(2014-68 · 2019-74 · 2023-73 · 2025-73)에서는 甲이 임차인입니다. 사례를 읽을 때 배역을 먼저 확인해야 합니다.

판례를 인용할 때는 사건번호를 함께 적습니다 — 「대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결」과 같은 형태입니다. 이 사건번호는 어디에 근거를 두고 한 말인지 밝히려고 적는 것이고, 외울 필요는 없습니다. 13개년 기출의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.