0시작하기 전에 — 먼저 익힐 용어

0시작하기 전에 — 먼저 익힐 용어

집합건물법은 조문의 수가 많지 않고 문장도 어렵지 않습니다. 그런데 그 조문들이 쓰는 용어가 일상에서 쓰는 뜻과 다르거나 비슷한 이름끼리 짝을 이루고 있어서 정의를 정확히 모르면 조문을 읽어도 내용이 남지 않습니다. 특히 대지사용권 · 관리단 · 대항 · 선의 4가지는 일상에서 쓰는 뜻으로 읽으면 내용이 반대로 남습니다. 먼저 이 용어들을 정리합니다.

0-1집합건물 — 이 법이 적용되는 건물

집합건물법은 스스로 「집합건물」을 정의하지 않습니다. 대신 제1조가 어떤 건물에 이 법이 적용되는지를 정합니다.

아파트 · 연립주택 · 오피스텔 · 상가건물처럼 한 동의 건물 안이 여러 개의 독립한 부분으로 나뉘어 각각 따로 소유되는 건물이 여기에 해당합니다. 이런 건물을 실무에서 집합건물이라 부르고, 이 단원에서도 그렇게 씁니다.

단독주택과 다르다는 점이 중요합니다. 단독주택은 건물 전체가 한 사람의 소유이므로 그 사람이 혼자 결정하면 됩니다. 집합건물은 소유자가 여럿이고, 그 여럿이 하나의 건물을 함께 유지해야 하므로 누가 무엇을 결정하는지를 법이 정해 주어야 합니다. 이 단원의 3절과 4절이 그 내용입니다.

0-2구분소유권 · 구분소유자 · 전유부분 · 공용부분

이 4가지는 집합건물법 제2조가 직접 정의합니다.

정의가 서로 맞물려 있어 한 번 읽어서는 이해하기 어렵습니다. 순서를 바꾸어 읽으면 쉽습니다.

• 한 동의 건물 안에서 각자가 따로 가지는 부분이 있습니다. 401호 · 402호 같은 것입니다. 이 부분을 전유부분이라 하고, 전유부분을 목적으로 하는 소유권이 구분소유권이며, 그 소유권을 가진 사람이 구분소유자입니다.
• 전유부분이 아닌 나머지가 공용부분입니다. 복도 · 계단 · 엘리베이터 · 옥상 · 외벽처럼 함께 쓰는 부분과, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물이 여기에 해당합니다.

「전유」와 「공용」은 한자의 뜻 그대로입니다 — 전유(專有)는 오로지 혼자 가진다는 뜻이고 공용(共用)은 함께 쓴다는 뜻입니다. 이 2가지 용어는 일상에서 쓰는 뜻과 어긋나지 않습니다.

다만 제2조 제1호의 괄호와 제4호의 끝부분을 놓치면 안 됩니다. 두 곳 모두 제3조 제2항·제3항에 따라 공용부분으로 된 부분을 언급합니다. 원래는 전유부분이 될 수 있는 곳인데 구분소유자들이 스스로 공용부분으로 정한 경우를 가리키는 말이고, 1절에서 봅니다.

0-3건물의 대지 · 대지사용권 — 대지의 소유권이 아닙니다

집합건물은 땅 위에 서 있으므로 그 땅에 대한 권리도 함께 문제가 됩니다. 제2조가 이어서 정의합니다.

대지사용권을 「대지의 소유권」으로 읽으면 틀립니다. 조문은 「대지에 대하여 가지는 권리」라고만 하고 그 권리가 무엇인지는 정하지 않았습니다. 소유권일 수도 있고, 지상권 · 임차권일 수도 있습니다. 땅 위에 건물을 두고 그 전유부분을 소유하는 데 필요한 권리이면 종류를 가리지 않습니다. 아파트를 분양받으면 등기부에 「대지권」이라는 이름으로 적히는 것이 이 권리이고, 그때 대지권의 종류가 소유권인 경우가 많을 뿐입니다.

「대지」에도 주의할 점이 있습니다. 건물이 실제로 서 있는 토지는 당연히 대지이지만, 통로 · 주차장 · 정원처럼 건물과 하나로 쓰이는 토지도 규약으로 정하면 대지가 됩니다(제4조 제1항). 대지사용권은 이 대지 전체에 대한 권리입니다. 대지사용권은 2절에서 봅니다.

0-4규약 · 공정증서 — 구분소유자들이 스스로 만드는 규칙입니다

집합건물법은 여러 곳에서 「규약으로 달리 정할 수 있다」고 말합니다. 규약이 무엇인지를 모르면 그 단서들이 무슨 뜻인지 알 수 없습니다.

아파트에서 「관리규약」이라 부르는 것이 이것입니다. 규약은 법률이 아니지만 구분소유자들을 구속하고, 나중에 그 집을 산 사람에게도 효력이 미칩니다(제42조 제1항). 규약을 만들거나 고치거나 없애려면 관리단집회의 결의가 필요하고, 그 정족수는 3절에서 봅니다.

공정증서는 규약을 대신하는 장치입니다. 건물이 다 지어지고 사람들이 입주해야 관리단집회를 열 수 있는데, 분양하기 전 단계에서 미리 정해 두어야 할 것이 있습니다. 그래서 건물 전부를 소유하는 자가 혼자서 공증인의 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있게 해 두었습니다(제3조 제3항).

• 제3조 제3항과 그 준용 조문에 따라 공정증서로 정할 수 있는 것은 4가지입니다 — 규약상 공용부분(제3조 제2항·제3항) · 규약에 따른 건물의 대지(제4조 제2항) · 대지사용권의 분리처분 허용(제20조 제4항) · 대지사용권의 비율(제21조 제2항)입니다. 규약상 공용부분을 정하는 제3조 제3항이 그 원형이고, 나머지 3가지의 조문은 「제3조제3항을 준용한다」는 문장으로 이 원형에 이어져 있습니다.
• 조문은 「규약으로써」라고 적고, 선지는 「규약 또는 공정증서로써」라고 적습니다(2015-76 ⑤ · 2023-75 ④ · 2025-76 ⑤). 위 4가지 사항에서는 둘이 같은 뜻이므로 선지의 표현도 옳은 진술입니다.
• 이와 별도로 분양자는 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정해 분양계약을 맺기 전에 분양받을 사람에게 주어야 합니다(제9조의3 제2항). 표준규약과 지역별 표준규약을 참고해 정합니다.

0-5관리단 · 관리인 · 관리위원회 — 관리사무소가 아닙니다

이 3가지는 이름이 비슷해 뒤섞이기 쉽고, 3절 6문항이 모두 이 3가지를 물었습니다. 3가지의 관계를 먼저 알아 두어야 3절이 읽힙니다.

관리단을 아파트의 관리사무소나 입주자대표회의로 생각하면 틀립니다. 관리사무소는 관리 업무를 실제로 하는 조직이고, 관리단은 구분소유자 전원이 곧 구성원인 법률상의 단체입니다. 아무도 만들자고 하지 않아도, 규약이 없어도, 등기를 하지 않아도 구분소유 관계가 성립하는 순간 생깁니다.

관리인도 관리소장이 아닙니다. 관리인은 관리단을 대외적으로 대표하는 지위이고, 재판에서 관리단을 대표하는 것도 관리인입니다. 관리소장은 관리단이나 위탁관리회사가 고용한 직원일 뿐입니다.

0-6구분소유자의 수와 의결권 — 정족수를 세는 기준이 2가지입니다

집합건물법에서 무엇인가를 결의하려면 정족수를 채워야 하는데, 그 정족수는 언제나 2가지를 함께 요구합니다. 「구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상」처럼 적힙니다.

두 기준을 함께 요구하는 이유는 어느 한쪽만으로는 공정하지 않기 때문입니다. 사람 수만 세면 작은 원룸 30채의 소유자 30명과 큰 상가 1채의 소유자 1명이 30 대 1이 되고, 면적만 세면 건물의 넓은 부분을 가진 한 사람이 나머지 전원의 뜻을 뒤집을 수 있습니다.

그래서 선지에 「구분소유자의 5분의 4 이상의 결의」라고만 적혀 있으면 조문과 어긋납니다. 다만 이 단원의 기출은 두 기준을 빼놓지 않고 함께 적어 두었고, 시험이 바꾸어 놓는 것은 5분의 4 · 4분의 3 · 3분의 2 같은 비율입니다. 그 비율표는 3절에 있습니다.

0-7대항한다 · 선의 — 일상어의 뜻이 아닙니다

일상에서 「대항한다」는 맞서 싸운다는 뜻이고 「선의」는 착한 마음을 뜻합니다. 법에서는 둘 다 다릅니다.

이 단원에서 두 용어는 두 군데에서 나옵니다.

• 대지사용권의 분리처분금지(제20조 제3항) — 「분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다」. 등기를 해 두지 않으면, 그 사정을 모르고 땅을 산 사람에게 「이 땅은 전유부분과 떼어 팔 수 없다」고 주장하지 못한다는 뜻입니다.
• 관리인의 대표권 제한(제25조 제2항) — 「관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다」. 관리단이 관리인의 권한을 규약으로 줄여 두었더라도, 그 제한을 모르고 관리인과 거래한 상대방에게는 「그 행위는 권한 밖이니 무효다」라고 주장하지 못한다는 뜻입니다.

「대항할 수 없다」는 그 권리나 제한이 없어진다는 뜻이 아닙니다. 분리처분금지는 여전히 유효하고 대표권 제한도 관리단 안에서는 그대로입니다. 다만 선의의 제3자에게만 주장하지 못할 뿐입니다.

0-8특별승계인 — 매매 등으로 지위를 이어받은 사람입니다

제18조와 제42조가 이 용어를 씁니다. 1절에서 체납관리비를 누가 내는지를 이 용어로 정합니다.

집합건물에서 특별승계인은 그 집을 산 새 소유자를 말합니다. 앞 소유자에게서 구분소유권을 사면 그 사람은 특별승계인이 되고, 그 순간부터 이 법이 정하는 여러 효과를 함께 받습니다.

0-9보존행위 · 관리행위 · 변경행위 — 무엇을 하려는지에 따라 절차가 다릅니다

공용부분에 무슨 일을 하려면 몇 사람의 찬성이 필요한지는 그 일이 어느 종류인가로 정해집니다. 민법의 공유에서 쓰는 구분을 집합건물법이 그대로 씁니다.

아래로 갈수록 물건에 미치는 영향이 크고, 그만큼 더 많은 사람의 동의를 요구합니다. 보존행위는 다른 사람에게 손해가 없고 급한 경우가 많아 혼자 할 수 있게 해 두었습니다.

다만 「보존행위로 할 수 있다」의 범위에는 판례가 그어 놓은 선이 있습니다. 무엇을 보존행위로 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지는 1절에서 봅니다.

0-10이 단원의 표기 — 사건번호

판례를 인용할 때는 사건번호를 함께 적습니다 — 「대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결」과 같은 형태입니다. 이 사건번호는 어디에 근거를 두고 한 말인지 밝히려고 적는 것이고, 외울 필요는 없습니다. 13개년 기출의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없고, 「대법원」이라는 말조차 나오지 않습니다. 시험은 판례의 결론을 묻지 판례의 이름을 묻지 않습니다.