1구분소유권과 전유부분·공용부분

1구분소유권과 전유부분·공용부분

§0에서 전유부분과 공용부분의 정의를 확인했습니다. 그런데 정의만으로는 답이 나오지 않는 물음이 2가지 남습니다. 첫째, 어떤 상태가 되어야 구분소유가 「성립」하는가. 아파트를 짓기 시작한 순간부터 401호가 따로 존재하는 것은 아니고, 다 지었다고 해서 바로 등기부에 401호가 적히는 것도 아닙니다. 어느 시점에 401호가 독립한 소유권의 대상이 되는지를 정해야 합니다. 둘째, 공용부분은 정확히 누구의 것이고 각자가 그것으로 무엇을 할 수 있는가. 전유부분은 소유자가 정해져 있어 다툼이 없지만, 복도와 계단은 그렇지 않습니다.

이 절은 그 2가지에 답합니다. 13개년 7문항이 여기에서 출제되어 이 단원에서 가장 많고, 7문항 중 5문항의 확정된 해설에 판례의 사건번호가 나옵니다. 조문이 틀을 놓고 판례가 그 빈칸을 채우는 형태가 이 절에서 가장 뚜렷합니다.

1-1조문이 정한 것 — 어떤 건물이 구분소유의 대상이 되는가

§0-1에서 읽은 제1조가 이 절의 출발점입니다. 그 문장에서 요건만 뽑으면 2가지입니다.

제1조 — 어떤 건물부분이 각각 소유권의 목적이 될 수 있는가

요건
    (1) 구조상 독립성 — 1동의 건물 중 구조상 구분되어 있을 것
    (2) 이용상 독립성 — 독립한 건물로서 사용될 수 있을 것

효과
    그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다

• 구조상 독립성은 벽이나 바닥·천장으로 다른 부분과 물리적으로 차단되어 있는 것을 말합니다. 401호와 402호 사이에 벽이 있어야 두 부분이 따로 존재할 수 있습니다.
• 이용상 독립성은 그 부분만으로 독립한 건물처럼 쓸 수 있는 것을 말합니다. 별도의 출입구가 있고 그 안에서 생활이나 영업이 가능해야 합니다.

조문은 여기까지만 정하고 있습니다. 「할 수 있다」고만 했을 뿐, 언제 실제로 구분소유가 성립하는지는 말하지 않았습니다. 건물이 다 지어진 때인지, 집합건축물대장에 등록된 때인지, 등기부에 구분건물로 등기된 때인지가 조문 어디에도 없습니다.

이 빈칸을 2015-76 ①과 2021-80 ㄱ이 물었고, 2021-80 ㄱ은 그 문항의 정답 선지였습니다. 답은 판례가 밝힙니다.

1-2판례가 채운 것 — 구분소유는 언제 성립하는가

대법원은 2013년 전원합의체 판결로 이 물음에 답했습니다. 조문의 2가지 요건에 하나를 더 얹고, 대장 등록과 등기는 요건이 아니라고 밝혔습니다.

구분소유의 성립요건 — 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결

요건
    (1) 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재할 것
    (2) 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖출 것
    (3) 그 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있을 것

효과
    (1)~(3)이 모두 갖추어진 시점에 구분소유가 성립한다
    구분행위가 먼저 있었다면 그 뒤 건물이 완성된 시점이다
    집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로 등기되지 않았더라도 성립한다

조문에 없던 것이 요건 (3)의 「구분행위」입니다. 판례는 이것을 「건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위」라고 설명합니다. 벽을 세우는 것 같은 물리적 작업이 아니라 처분권자의 의사라는 뜻입니다.

• 시기와 방식에 제한이 없습니다. 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정됩니다.
• 건물이 완성되기 전에도 구분행위가 있을 수 있습니다. 건축허가를 신청하면서 401호와 402호로 나누어 신청하거나, 완공 전에 401호를 분양하는 계약을 맺으면 그 시점에 이미 「이 건물을 구분건물로 하겠다」는 뜻이 밖으로 표시된 것입니다.
• 그 뒤에 건물이 실제로 완성되면 그 시점에 구분소유가 성립합니다. 대장 등록이나 등기를 기다리지 않습니다.

대장은 반대 방향으로도 힘이 없습니다. 구분소유가 성립할 당시 객관적인 용도가 공용부분이었던 곳은, 나중에 임의로 개조하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기까지 마쳐도 전유부분이 되지 않습니다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결). 어느 부분이 공용부분인지는 소유자들 사이에 특별한 합의가 없으면 건물의 구조에 따른 객관적인 용도로 정해집니다.

두 판결이 같은 것을 말하고 있습니다.

집합건축물대장은 구분소유를 만들지도 못하고 없애지도 못합니다. 성립 여부는 건물의 객관적 상태와 처분권자의 구분의사로 정해집니다.

1-3공용부분은 2가지입니다 — 구조상 공용부분과 규약상 공용부분

§0-2에서 공용부분을 「전유부분 외의 나머지」로 읽었습니다. 그런데 제2조 제4호는 「제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물」도 공용부분에 넣고 있습니다. 공용부분이 되는 길이 2가지라는 뜻입니다.

제3조 제4항의 등기와 뒤에 볼 제13조 제3항의 「등기 불요」를 뒤섞지 않아야 합니다. 두 조문은 등기의 대상이 다릅니다.

앞엣것은 공용부분을 만드는 등기이고 뒤엣것은 이미 있는 공용부분의 지분이 옮겨 가는 등기입니다. 구조상 공용부분은 만들 때도 등기가 필요 없고 옮겨 갈 때도 등기가 필요 없습니다. 규약상 공용부분은 만들 때만 등기가 필요합니다.

1-4조문이 정한 것 — 공용부분은 누구의 것이고 어떻게 쓰는가

공용부분이 정해지면 그다음은 그것을 누가 가지고 어떻게 쓰는지의 문제입니다. 제10조부터 제17조까지가 이 내용을 정합니다.

조문 4개가 각각 다른 물음에 답합니다.

여기에서 시험이 뒤바꾼 것은 「사용」과 「비용부담」의 기준입니다(2015-76 ②).

두 기준이 다른 이유는 대상의 성질이 다르기 때문입니다. 복도나 계단은 나누어 쓸 수 있는 것이 아니라 지나다니는 통로이므로 지분에 따라 나눌 수 없습니다. 반면 관리비나 임대수익은 금액이므로 지분대로 나눌 수 있습니다. 사용은 용도, 부담과 수익은 지분비율이 기준입니다.

1-5조문이 정한 것 — 공용부분 지분은 전유부분을 따라가고, 등기가 필요 없습니다

공용부분에 대한 지분이 있다면 그것만 따로 팔 수 있는지가 다음 물음입니다. 민법의 공유 라면 지분만 처분할 수 있지만, 집합건물법은 그것을 막습니다.

세 항이 하나의 구조를 이룹니다.

• 제1항 — 따라간다. 401호를 팔면 그에 딸린 공용부분 지분도 함께 넘어갑니다. 매매 계약서에 공용부분을 적지 않아도 그렇습니다.
• 제2항 — 떼어 팔 수 없다. 401호는 그대로 두고 복도 지분만 파는 것은 허용되지 않습니다.
• 제3항 — 등기가 필요 없다. 401호의 소유권이전등기를 마치면 공용부분 지분도 그 순간 함께 옮겨 갑니다. 공용부분에 대해 따로 등기하지 않아도 됩니다.

이 「등기 불요」는 4개 연도에 걸쳐 출제되었습니다. 2018-77 ②와 2020-77 ㄷ에서는 「등기하여야 효력이 생긴다」로 뒤집어 냈고, 2019-79 ②와 2023-75 ③에서는 조문 그대로 옳은 진술로 나왔습니다.

1-6판례가 채운 것 — 공용부분은 시효취득의 대상이 되지 않습니다

제13조가 분리처분을 막았지만, 처분이 아니라 오래 점유해서 소유권을 얻는 방법은 어떤지가 남습니다.

구분소유자 한 사람이 복도의 일부를 20년 넘게 자기 창고처럼 써 왔다면 그 부분의 소유권을 얻는지가 문제됩니다. 대법원은 그럴 수 없다고 봅니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200 판결). 이유가 세 겹입니다.

공용부분이 시효취득의 대상이 될 수 없는 이유

  (1) 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다
      — 제1조 · 제2조 제1호 · 제2조 제3호

  (2) 시효취득을 인정하면 전유부분과 분리하여 공용부분을 처분하는 결과가 된다
      — 제13조가 금지한 것을 점유로 이루게 된다

  (3) 공용부분을 전유부분으로 바꾸려면 제15조의 집회결의와, 특별한 영향을 받는
      구분소유자의 승낙이 필요하다 — 점유만으로 그 절차를 건너뛰게 된다

세 이유가 모두 「집합건물법의 취지에 어긋나게 된다」는 한 결론으로 모입니다. 시효취득을 인정하면 이 법이 만들어 둔 장치가 점유 하나로 무너집니다.

1-7판례가 채운 것 — 한 사람이 공용부분을 독차지하면 무엇을 청구할 수 있는가

시효취득은 안 된다고 해도, 그 사람이 복도를 계속 차지하고 있는 상태 자체는 남습니다. 다른 구분소유자가 무엇을 청구할 수 있는지를 대법원이 두 판결로 정리했습니다.

첫째, 「비켜서 내놓으라」는 청구는 할 수 없습니다. 공용부분의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있지만(제16조 제1항 단서), 인도청구는 보존행위의 범위를 넘습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결). 청구하는 사람도 공유지분을 가졌을 뿐인데, 인도를 받으면 자기 지분을 넘는 부분까지 혼자 차지하는 결과가 되기 때문입니다. 다만 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위를 금지해 달라고 청구하는 것은 할 수 있습니다.

둘째, 그 사람이 얻은 이익은 돌려받을 수 있습니다. 정당한 권원 없이 복도·계단 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용해 다른 구분소유자가 쓰지 못하게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그로 인해 얻은 이익을 부당이득으로 반환해야 합니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).

• 그 공용부분을 다른 용도로 쓸 수 없거나 임대할 수 없는 곳이라도 마찬가지입니다. 복도는 세를 놓을 수 있는 곳이 아니지만, 다른 구분소유자가 쓸 수 있는 가능성이 막힌 것 자체가 손해입니다.
• 구분소유자가 아닌 제3자가 점유한 경우에도 같습니다.

「보존행위를 단독으로 할 수 있다」와 「보존행위로 인도청구는 못 한다」는 어긋나는 말이 아닙니다. 둘은 다른 물음에 대한 답입니다.

앞엣것은 「누가 할 수 있는가」이고 뒤엣것은 「무엇을 할 수 있는가」입니다. 단독으로 할 수 있는 것은 맞지만, 그 단독으로 할 수 있는 일의 목록에 인도청구는 들어 있지 않다는 뜻입니다.

1-8조문과 판례 — 앞 소유자가 내지 않은 관리비는 누가 내는가

공용부분을 유지하려면 돈이 듭니다. 제17조가 그 비용을 지분비율로 부담하게 했는데, 부담해야 할 사람이 내지 않은 채 집을 팔아 버리면 누가 내는지가 문제됩니다. 제18조가 이 경우를 정합니다.

집을 산 사람은 앞 소유자가 내지 않은 공용부분 관리비를 내야 한다는 뜻입니다. 자기가 쓰지도 않은 기간의 관리비인데도 그렇습니다.

이 규정을 두고 판례가 3가지를 더 밝혔습니다.

승계되는 것과 승계되지 않는 것을 나란히 놓으면 이렇습니다.

관리비를 청구하는 쪽에도 정해진 것이 있습니다. 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도, 관리단은 공용부분 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있습니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266 판결). 제17조가 이미 「규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라」 부담한다고 정해 두었으므로, 규약이 없으면 지분비율이라는 기본값으로 청구하면 됩니다.

• 전유부분 관리비는 다릅니다. 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이어서 법이 관리단에게 징수권한을 주지 않았습니다. 다만 규약으로 관리단이 전유부분 관리비를 징수할 수 있게 정해 두었다면 그 규약에 따라 청구할 수 있습니다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결).
• 무효인 결의로 선임된 관리인이 사실상 관리행위를 한 경우에도 공용부분 관리비를 청구할 수 있다는 것이 같은 판결의 태도입니다.