0시작하기 전에 — 용어 9개와 표기

0시작하기 전에 — 용어 9개와 표기

이 단원의 조문은 주택임대차보호법 제1조부터 제12조까지이고 개수가 많지 않습니다. 그런데 그 조문들은 주택임대차보호법의 성격 · 대항 · 인도 · 확정일자 · 경매와 배당 · 우선변제와 최우선변제 · 승계 · 묵시 · 편면적 강행규정이라는 용어를 알아야 읽힙니다. 이 가운데 대항 · 인도 · 묵시 3가지는 법에서 쓰는 뜻이 일상에서 쓰는 뜻과 다릅니다. 먼저 이 9가지 용어와 이 단원의 표기를 봅니다.

0-1주택임대차보호법 — 민법의 특례입니다

주택임대차보호법 제1조는 이 법이 무엇을 하는 법인지를 스스로 밝히고 있습니다.

「특례」는 일반법과 다르게 정한다는 뜻입니다. 임대차에 관한 일반법은 민법이고, 주택임대차보호법은 그중 주거용 건물에 대해서만 민법과 다르게 정합니다. 그래서 두 법의 관계는 이렇게 됩니다.

• 주택임대차보호법이 정한 것이 있으면 그것이 먼저 적용됩니다. 예를 들어 민법 제635조는 기간을 정하지 않은 임대차에서 각 당사자가 언제든지 해지통고를 할 수 있다고 정하지만, 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않은 주택임대차의 기간을 2년으로 봅니다.
• 주택임대차보호법이 정하지 않은 것은 민법이 그대로 적용됩니다. 차임을 어떻게 내는지, 계약이 끝나면 어떻게 돌려주는지는 주택임대차보호법에 없으므로 제16단원 「임대차」에서 배운 민법의 조문이 적용됩니다.

0-2대항하다 · 대항력 · 대항요건 — 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다

일상에서 「대항한다」는 맞서 싸운다는 뜻입니다. 법에서는 다릅니다.

임차인이 집주인에게 「나는 이 집을 빌린 사람입니다」라고 말하는 것은 대항이 아닙니다. 계약을 맺은 당사자끼리는 당연히 그 계약의 효력이 있습니다. 대항이 문제되는 것은 계약을 맺지 않은 제3자에게 말할 때입니다. 집이 팔려서 새 소유자가 「나는 당신과 계약한 적이 없으니 나가라」고 할 때, 임차인이 「나에게는 임차권이 있으니 나갈 수 없다」고 말할 수 있는지가 대항의 문제입니다.

• 대항력 — 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘
• 대항요건 — 그 힘을 얻기 위해 갖추어야 하는 것. 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록 2가지입니다(제3조 제1항)

「대항할 수 없다」는 그 권리가 없어진다는 뜻이 아닙니다. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 채 집이 팔리면, 임차권 자체는 임대인과의 사이에서 여전히 유효합니다. 다만 새 소유자에게 그것을 주장하지 못할 뿐이고, 임차인은 원래의 임대인에게 손해배상이나 보증금 반환을 청구하게 됩니다.

0-3인도 — 물건을 넘겨주는 것입니다

주택의 인도는 임차인이 그 집에 실제로 들어가 살 수 있게 되는 것을 말합니다. 열쇠를 받아 이사하는 것이 그 예입니다. 조문은 「인도」라고만 적고 있으므로, 임차인이 직접 몸으로 그 집을 쓰고 있어야 하는지 아니면 다른 사람을 통해도 되는지는 조문만으로 정해지지 않습니다. 이 물음에는 2절에서 판례가 답합니다.

0-4확정일자 — 그 날짜에 그 문서가 있었다는 증명입니다

임대차계약서에 확정일자를 받으면 그날 이미 그 계약서가 있었다는 사실이 공적으로 증명됩니다. 제3조의6 제1항은 확정일자를 부여하는 기관을 주택 소재지의 읍·면사무소 · 동 주민센터 · 시·군·구의 출장소 · 지방법원과 그 지원 · 등기소 · 공증인으로 정해 두었습니다.

확정일자를 받는 이유는 순위를 정하기 위해서입니다. 경매에서 여러 사람이 돈을 받아 가야 할 때 누가 먼저인지는 권리를 언제 얻었는지로 정해집니다. 저당권은 등기부에 등기한 날짜가 적혀 있어 다툼이 없지만, 임대차계약서는 당사자끼리 만든 문서여서 날짜를 나중에 고칠 수 있습니다. 확정일자는 그 날짜를 고칠 수 없게 만드는 장치입니다.

확정일자는 대항력과 관계가 없습니다. 대항력의 요건은 인도와 주민등록 2가지뿐이고, 확정일자는 우선변제권의 요건으로만 필요합니다. 2절은 이 구분에 따라 대항력과 우선변제권을 나누어 다룹니다.

0-5경매 · 매각 · 환가대금 · 배당 · 배당요구

이 단원의 19문항 가운데 10문항이 경매를 무대로 삼습니다. 경매의 절차 자체는 민사집행법이 정하고 이 단원에서 자세히 다루지 않지만, 아래 5가지 용어를 모르면 조문이 읽히지 않습니다.

경매에서 부동산 위의 권리가 어떻게 되는지도 알아 두어야 합니다. 민사집행법 제91조는 이렇게 정합니다.

• 저당권은 순위에 관계없이 언제나 소멸합니다(제2항). 저당권자는 돈을 받는 것이 목적이므로 배당으로 정산하면 됩니다.
• 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸하고, 그 밖의 경우에는 매수인이 인수합니다(제3항·제4항). 등기 없이 대항요건만 갖춘 주택임차권이 선순위 저당권과 함께 소멸하는지는 2-8에서 판례로 봅니다.

0-6우선변제와 최우선변제 — 「우선」의 상대가 다릅니다

이름이 비슷하지만 두 권리는 요건도 효과도 다릅니다. 이 단원에서 되풀이해 뒤바뀌는 용어이므로 여기에서 뜻만 나누어 둡니다. 요건과 한도는 2절에서 조문과 함께 봅니다.

최우선변제권이 「최우선」인 것은 자기보다 먼저 등기된 저당권자보다도 앞서기 때문입니다. 순위를 따지지 않고 일정 금액까지 먼저 떼어 주는 제도이므로, 확정일자로 순위를 만들어 둘 필요가 없습니다.

0-7승계 · 면책적 채무인수

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 임대인의 지위를 이어받으면 보증금을 돌려줄 의무도 함께 이어받습니다. 이때 그 의무가 어떻게 옮겨 가는지를 가리키는 용어가 면책적 채무인수입니다.

「면책」은 책임에서 벗어난다는 뜻입니다. 원래 임대인과 새 소유자가 함께 책임지는 것이 아니라, 새 소유자만 책임지고 원래 임대인은 빠집니다. 이 점이 4절의 출발점입니다.

0-8묵시적 — 말하지 않는 것으로 성립합니다

「묵시적 갱신」은 아무도 갱신하자고 말하지 않았는데 갱신되는 것입니다. 계약기간이 끝나가는데 임대인도 임차인도 아무 말을 하지 않으면, 법이 「그대로 계속하겠다는 뜻이었다」고 보아 계약이 갱신된 것으로 정합니다(제6조 제1항). 그래서 묵시적 갱신은 무엇을 해서 성립하는 것이 아니라 하지 않아서 성립합니다.

3절에서 볼 계약갱신요구권(제6조의3)은 반대입니다. 임차인이 갱신해 달라고 말해야 성립합니다. 두 제도의 성립 구조가 이렇게 반대여서, 통지기간이 같아도 서로 다른 제도입니다.

0-9편면적 강행규정 — 한쪽 방향으로만 강행규정입니다

보통의 강행규정은 그것과 다른 약정을 전부 무효로 만듭니다. 제10조는 다릅니다. 「임차인에게 불리한 것」만 무효로 하고, 임차인에게 유리한 약정은 그대로 둡니다. 한쪽 방향으로만 강행규정이므로 편면적 강행규정이라고 부릅니다.

• 기간을 1년으로 정한 약정은 제4조 제1항의 2년에 못 미치므로 임차인에게 불리해 보이지만, 같은 항의 단서가 임차인이 그 1년을 유효하다고 주장할 수 있게 해 둡니다. 임차인이 2년을 주장하면 2년이고, 1년을 주장하면 1년입니다. 유리한 쪽을 임차인이 고를 수 있습니다.
• 기간을 3년으로 정한 약정은 2년보다 길어 임차인에게 유리하므로 그대로 유효합니다.

0-10이 단원의 표기 — 甲·乙·丙과 사건번호

기출은 등장인물을 甲·乙·丙·丁·戊로 적습니다. 「갑·을·병·정·무」로 읽습니다. 아래에서도 그대로 씁니다.

사례형 11문항 가운데 배역이 일정하지 않습니다. 2014-73과 2023-78에서는 甲이 임차인이고, 2020-76과 2024-74에서는 甲이 임대인입니다. 사례를 읽을 때 배역을 먼저 확인해야 화살표의 방향이 맞습니다.

판례를 인용할 때는 사건번호를 함께 적습니다 — 「대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결」과 같은 형태입니다. 이 사건번호는 어디에 근거를 두고 한 말인지 밝히려고 적는 것이고, 외울 필요는 없습니다. 13개년 기출의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.