1주택임대차보호법의 적용범위

1주택임대차보호법의 적용범위

§0에서 이 법이 민법의 특례라는 것과 이 단원의 용어를 정리했습니다. 이 절은 그 특례가 어떤 임대차에 적용되는지를 다룹니다. 적용되지 않으면 아래 4개 절의 내용이 하나도 작동하지 않으므로 여기가 출발점입니다.

1-1조문이 정한 것 — 주택임대차보호법 제2조와 제11조

적용범위를 정한 조문은 2개이고, 하나는 적용되는 것을, 다른 하나는 적용되지 않는 것을 정합니다.

제2조가 요구하는 것은 2가지뿐입니다.

(1) 주거용 건물일 것
(2) 그 건물의 전부 또는 일부에 관한 임대차일 것

효과   이 법이 적용된다

제2조 제2문은 겸용주택에 관한 규정입니다. 1층에서 가게를 하고 2층에 사는 건물처럼 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이더라도 이 법이 적용됩니다. 겸용하는 건물이 제2조의 「주거용 건물」에 해당하는지는 1-2 ③에서 판례로 봅니다.

제11조는 이 법이 적용되지 않는 경우를 정합니다. 여관에 며칠 묵는 것처럼 처음부터 잠깐 쓰려는 것이 분명한 임대차에는 이 법을 적용하지 않습니다. 조문이 「명백한 경우」라고 적어 둔 것에 주의해야 합니다. 일시사용 목적이 분명하지 않으면 원칙으로 돌아가 이 법이 적용됩니다.

조문이 정하지 않고 남겨 둔 것이 있습니다. 「주거용 건물」에 해당하는지를 무엇으로 판단하는지, 그 건물에 등기가 되어 있어야 하는지, 빌려준 사람이 그 집의 소유자여야 하는지를 제2조는 말하지 않습니다. 기출이 실제로 물은 것은 이 3가지입니다.

1-2판례가 채운 것 — 등기도 소유권도 요건이 아닙니다

① 등기가 되어 있지 않아도 적용됩니다. 판례는 제2조가 「주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다」고만 정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하고 있지 않다는 점을 근거로 듭니다. 주거생활의 용도로 쓰이는 주택이면 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있더라도 이 법의 적용대상이 된다고 봅니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

② 임대인이 소유자가 아니어도 적용됩니다. 판례는 이 법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 계약이 체결된 경우에 한정되지 않고, 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 계약이 체결된 경우도 포함된다고 봅니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).

• 적법한 임대 권한이 있어야 합니다. 소유자에게서 임대를 위임받은 사람, 임대인의 동의를 받고 다시 빌려준 임차인이 그 예입니다. 아무 권한 없는 사람과 맺은 계약까지 보호된다는 뜻이 아닙니다.

③ 주거용인지는 임대차계약을 맺을 때의 실제 용도로 판단합니다. 판례는 제2조의 주거용 건물인지를 공부상의 표시가 아니라 실지 용도에 따라 판단하고, 임대차계약 체결 당시를 기준으로 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다고 봅니다. 그 당시에는 주거용 부분이 없었는데 임차인이 그 뒤 임의로 주거용으로 개조했다면, 임대인이 그 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 법이 적용되지 않습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결). 2016-65 ㄷ은 「사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우」를 적용대상으로 물었습니다.

• 주거용과 비주거용으로 겸용하는 경우에는 여러 사정을 함께 봅니다. 판례는 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지를 아울러 고려하여 판단합니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결). 같은 판결은 비주거용으로 쓰는 부분이 더 넓더라도 주거용 부분이 상당한 면적이고 그곳이 임차인의 유일한 주거인 건물을 주거용 건물로 인정했습니다.

④ 「주거용 건물」은 대지를 제외한 건물만 뜻하는 것이 아닙니다. 판례는 제3조의2 제2항과 제8조 제3항이 환가대금과 주택가액에 대지의 것도 포함한다고 규정하고 있는 점, 건물의 임대차에는 당연히 그 부지의 이용이 따른다는 점을 들어 이렇게 봅니다. 제2조의 「주거용 건물」의 임대차란 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이고, 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지가 아니라는 것입니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

1-3적용되는 것과 적용되지 않는 것을 나란히 놓으면

2016-65는 이 절의 내용을 보기 4개로 물었습니다. 적용되는 것과 적용되지 않는 것을 마주 놓으면 이렇게 됩니다.

조문이 적용을 배제한 것은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우 1가지입니다(제11조). 위 표에서 「적용되지 않는다」가 적힌 항목이 그것 하나뿐이고, 나머지는 모두 적용됩니다. 다만 1-2 ③에서 본 것처럼 제2조의 「주거용 건물」에 해당하지 않는 건물에는 이 법이 적용되지 않습니다.