이 단원에서는
제16단원 「임대차」는 민법이 정한 임대차를 다루었습니다. 민법의 임대차에서 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면 임대인의 협력을 받아 임차권등기를 해야 합니다(제621조). 그런데 집을 빌리는 사람이 집주인에게 등기해 달라고 요구하기는 어렵습니다. 등기가 없으면 집이 팔리거나 경매로 넘어갔을 때 새 소유자에게 「나는 이 집을 빌린 사람입니다」라고 말할 수 없고, 경매에서는 맡긴 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받지 못합니다.
주택임대차보호법은 이 문제를 등기 없이 해결하려고 만든 법입니다. 이 법은 집을 빌린 사람이 이사를 하고 전입신고를 하는 것만으로 등기를 한 것과 비슷한 힘을 갖게 해 주고, 계약서에 확정일자를 받아 두면 경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있게 해 줍니다. 계약기간도 최소한 2년은 보장하고, 임대인이 함부로 나가라고 하지 못하게 막습니다.
그래서 이 단원이 묻는 것은 「임차인이 어떤 요건을 언제 갖추면 어떤 힘을 얻는가」입니다. 요건은 인도·주민등록·확정일자 3가지이고, 그것으로 얻는 힘은 대항력·우선변제권·최우선변제권 3가지입니다. 요건 하나를 빼거나 시점을 하루 옮기면 결론이 반대가 됩니다.
13개년(2013~2025) 동안 19문항, 매년 평균 1.5문항이 나왔습니다. 13개 연도 전부에 출제되었습니다. 절별 문항 수입니다.
1. 2 ■■ 주택임대차보호법의 적용범위 2. 10 ■■■■■■■■■■ 주택임대차의 대항력과 우선변제권 3. 8 ■■■■■■■■ 주택임대차의 존속기간과 계약갱신 4. 6 ■■■■■■ 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계 5. 5 ■■■■■ 임차권등기명령
2절 대항력과 우선변제권이 10문항으로 가장 많고, 3절 존속기간과 계약갱신이 8문항입니다. 이 2개 절의 문항은 13문항으로 19문항의 68%입니다.
한 문항이 여러 절을 함께 묻는 경우가 많습니다. 2014-73은 존속기간·대항력·최우선변제·지위승계를 한 문항에 담았고, 2023-78은 대항력·우선변제권·지위승계·묵시적 갱신을 함께 물었습니다. 절을 나누어 공부하더라도 문항은 이렇게 여러 절에 걸쳐 나옵니다.
19문항 가운데 11문항(58%)이 甲·乙·丙이 등장하는 사례로 나왔습니다. 사례가 몰린 곳은 2절 대항력과 우선변제권(10문항 중 6문항)과 3절 존속기간과 계약갱신(8문항 중 6문항)입니다. 사례에는 날짜가 함께 나옵니다. 언제 이사했고 언제 저당권이 설정되었는지가 결론을 정하기 때문입니다.
발문에 「다툼이 있으면 판례에 따름」(2013년·2014년 2문항은 「판례에 의함」)이 붙은 것은 14문항(74%)입니다. 다만 절마다 사정이 다릅니다. 확정된 해설에 판례의 사건번호가 나오는 문항은 1절이 2문항 전부, 4절이 6문항 전부인 반면 5절은 5문항 중 2문항뿐입니다. 4절은 조문이 「양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다」 한 문장뿐이어서 나머지를 판례가 채웠고, 5절은 제3조의3이 9개 항으로 신청부터 비용까지 다 정해 두었기 때문입니다. 절마다 무엇을 근거로 답이 정해지는지가 다르다는 것이 이 단원을 공부할 때 먼저 알아야 할 점입니다.