0시작하기 전에 — 용어 32개

0시작하기 전에 — 용어 32개

이 단원의 조문과 판례는 등기에 관한 용어를 설명 없이 씁니다. 그 용어를 모르는 채로 1절을 읽으면 조문이 무슨 말인지 알 수 없습니다. 일상에서 쓰는 뜻과 다른 것부터 정리합니다.

0-1물권변동 — 물권이 생기고 바뀌고 없어지는 것

물권변동(物權變動) — 물권이 새로 생기거나(발생), 내용이 바뀌거나(변경), 없어지는(소멸) 것을 함께 부르는 말입니다.

민법의 조문은 이것을 「득실변경(得失變更)」이라고 씁니다. 얻고(득) 잃고(실) 바꾸는(변경) 것이라는 뜻입니다. 제186조의 문언이 그렇습니다.

같은 일을 권리를 얻는 사람의 쪽에서 보면 물권의 취득이 되고, 권리를 잃는 사람의 쪽에서 보면 물권의 상실이 됩니다. 제187조의 제목이 「등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득」인 것은 그 조문이 얻는 사람의 쪽에서 쓰였기 때문입니다.

0-2등기 — 국가가 관리하는 장부에 적는 것

등기(登記) — 부동산에 관한 권리관계를 국가가 관리하는 장부에 적는 것, 그리고 그렇게 적힌 기록을 뜻합니다. 「등기를 한다」와 「등기가 있다」에서 뜻이 조금 다르게 쓰이는데, 앞은 적는 행위이고 뒤는 적힌 결과입니다.

부동산 하나마다 기록이 하나씩 만들어지고 이것을 등기기록이라 합니다. 등기기록을 전부 모은 것이 등기부입니다. 등기기록은 3부분으로 나뉩니다.

등기의 절차는 이 단원에서 다루지 않습니다. 누가 신청하고 무엇을 첨부하며 등기관이 무엇을 심사하는지는 부동산공시법령 및 부동산세법 제6단원 「등기절차 총론」이 다룹니다. 민법이 묻는 것은 절차가 아니라 그 등기에 어떤 힘이 있는가입니다.

0-3보존등기 · 이전등기 · 말소등기 · 회복등기

등기의 이름이 4가지 나옵니다. 이름만 보아서는 뜻을 알기 어려우므로 여기서 확인합니다.

「보존」은 지킨다는 뜻이 아닙니다. 아직 등기가 없는 부동산에 대하여 소유자가 누구인지를 처음 적어 등기기록을 여는 것입니다. 이 등기가 있어야 그 뒤의 이전등기·저당권설정등기가 가능해집니다.

0-4가등기와 본등기

가등기(假登記) — 장래에 할 등기의 순위만 미리 확보해 두는 등기입니다. 그 자체로는 권리가 옮겨 가지 않습니다.

본등기(本登記) — 가등기에 이어서 실제로 하는 등기입니다. 가등기를 해 둔 사람이 나중에 본등기를 하면 그 본등기의 순위가 가등기를 한 때로 올라갑니다.

「가(假)」는 임시라는 뜻입니다. 5절이 이 두 등기의 관계만 다룹니다.

0-5실체관계에 부합한다 — 등기가 유효하기 위한 조건

실체관계(實體關係) — 등기부에 적힌 것과 별개로 실제로 있었던 권리관계입니다. 누가 누구에게 무엇을 팔았고 대금을 얼마 주고받았는지 같은 사실입니다.

실체관계에 부합한다 — 등기부에 적힌 내용이 그 실제 권리관계와 맞는다는 뜻입니다. 1절 전체가 이 말 하나를 풀어 나갑니다.

등기는 실체관계를 보여 주는 것이므로, 보여 줄 실체가 없으면 등기도 힘을 잃습니다. 건물이 헐려 없어졌는데 그 건물의 등기기록만 남아 있다면 그 등기는 아무것도 보여 주지 못합니다.

0-6추정 — 짐작한다는 뜻이 아닙니다

일상에서 「추정한다」는 「짐작한다」와 비슷하게 쓰입니다. 법에서는 다릅니다.

추정(推定) — 어떤 사실이 있는 것으로 일단 인정하고, 그것이 아니라고 주장하는 쪽에 아니라는 것을 증명하도록 부담을 지우는 것입니다. 짐작하고 마는 것이 아니라 증명의 부담이 어느 쪽에 있는지를 정하는 효과입니다.

추정이 깨진다 — 반대 사실이 증명되어 그 인정이 무너지는 것입니다. 「번복된다」고도 합니다. 2절 전체가 무엇이 추정되고 언제 그 추정이 깨지는지를 다룹니다.

0-7등기청구권과 등기신청권 — 이름은 비슷하지만 다른 권리입니다

이 두 용어를 뒤바꾸어 낸 문항이 2개년에 있었습니다. 상대가 누구인지로 구별합니다.

등기권리자(登記權利者) — 그 등기가 되면 이익을 얻는 사람입니다. 매매라면 매수인입니다. 등기의무자(登記義務者) — 그 등기가 되면 불이익을 받는 사람입니다. 매매라면 매도인입니다.

우리 등기제도는 두 사람이 함께 신청하도록 되어 있습니다. 그래서 매수인 혼자서는 등기를 할 수 없고 매도인이 협력해 주어야 합니다. 등기청구권은 그 협력을 요구하는 권리입니다. 3절 전체가 이 권리를 다룹니다.

0-8채권적 청구권과 물권적 청구권

제6단원 「물권법 총론」 §0-10에서 물권적 청구권을 배웠습니다. 이 단원에서는 그 짝인 채권적 청구권과 나란히 놓입니다.

어느 쪽인지가 정해지면 시효와 양도의 결론이 따라옵니다. 3절이 등기청구권을 발생원인별로 이 둘로 나누는 것은 그 때문입니다.

0-9대항한다 · 대항요건

대항(對抗)한다 — 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다. 자기 권리를 상대에게 주장해서 상대가 그것을 부인하지 못하게 하는 것입니다.

대항요건(對抗要件) — 그렇게 주장하기 위해 갖추어야 하는 조건입니다. 채권을 다른 사람에게 넘겼을 때 그 사실을 채무자에게 주장하려면 조건이 필요한데, 그것을 민법이 정하고 있습니다.

지명채권(指名債權) — 채권자가 특정되어 있는 보통의 채권입니다. 통지(通知) — 채권을 넘긴 사람이 채무자에게 그 채권을 다른 사람에게 넘겼다고 알리는 것입니다. 승낙(承諾) — 채무자가 그 양도를 인정하는 것입니다. 3절과 4절에서 이 조문의 원칙이 그대로 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우가 나뉩니다.

0-10판결 3가지 — 형성판결 · 이행판결 · 확인판결

6절의 답을 정하는 것이 이 구분입니다. 민법 제187조가 「판결」이라고만 적어 두었는데, 판결에는 3종류가 있고 그중 하나만 제187조의 판결에 해당합니다.

형성판결은 판결 자체가 권리관계를 바꾸므로 따로 무엇을 더 할 것이 없습니다. 이행판결은 명령일 뿐이므로 명령받은 대로 등기를 해야 비로소 권리가 옮겨 갑니다. 이 차이가 6절에서 7개 연도에 걸쳐 반복 출제되었습니다.

0-11공용징수 · 경매 · 공매 — 조문이 쓰는 말

제187조가 열거하는 말 가운데 뜻을 확인해 둘 것이 3가지입니다.

공용징수(公用徵收) — 공익사업을 위해 국가나 사업시행자가 개인의 토지를 강제로 취득하는 것입니다. 수용(收用)이라고도 합니다. 2가지 방식이 있습니다.

재결(裁決) — 행정기관인 토지수용위원회가 내리는 결정입니다.

경매(競賣) — 법원이 채무자의 부동산을 강제로 팔아 그 돈으로 채권자에게 나누어 주는 절차입니다. 사는 사람을 매수인, 사는 데 낸 돈을 매각대금이라 합니다.

공매(公賣) — 세금을 내지 않은 사람의 재산을 국가가 강제로 파는 절차입니다. 파는 주체가 법원이 아니라 세무관서라는 점이 경매와 다릅니다.

0-12앞 단원에서 배운 용어 5가지

이 단원의 조문과 판례가 그대로 쓰는 용어입니다. 뜻만 다시 확인합니다.

단속규정은 4절에서 그대로 쓰입니다. 중간생략등기를 금지하는 법률이 따로 있는데도 이미 이루어진 중간생략등기가 유효한 이유가 여기에 있습니다.

0-13이 단원의 지도

6개 절이 무엇을 묻는지입니다.

2절과 4절에는 근거로 삼을 민법 조문이 없습니다. 등기의 추정력을 정한 민법 조문은 존재하지 않고, 중간생략등기를 정한 민법 조문도 존재하지 않습니다. 두 절은 판례가 세운 법리를 처음부터 따라가야 합니다. 그 사정을 각 절의 첫머리에서 다시 밝힙니다.

0-14이 단원의 표기 — 사건번호와 甲·乙·丙

기출문제는 등장인물을 한자 甲·乙·丙·丁·戊로 표기하고 순서대로 갑·을·병·정·무로 읽습니다. 이 단원에서 등장인물 기호가 쓰인 것은 2020-52와 2024-54의 2문항이고, 둘 다 甲·乙·丙 3명입니다.

이 책에 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고, 외울 필요는 없습니다. 13개년 21문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 것은 한 번도 없습니다. 시험은 판례의 결론을 묻지 그 판례의 번호를 묻지 않습니다.

절에 따라 판례가 쓰인 정도가 다릅니다.