1물권변동의 효력과 등기의 유효요건

1물권변동의 효력과 등기의 유효요건

이 절은 3문항이 나왔습니다(2015-55 · 2017-56 · 2018-53).

§0-2에서 등기가 무엇인지 확인했습니다. 이 절은 2가지를 묻습니다. 언제 물권이 옮겨 가는가, 그리고 어떤 등기라야 등기로서 힘을 갖는가입니다. 앞의 물음에는 조문이 답하고 뒤의 물음에는 판례가 답합니다.

1-1조문이 정한 것 — 민법 제186조

부동산 물권변동의 출발점은 한 문장짜리 조문입니다.

요건과 효과로 나누어 세우면 이렇습니다.

민법 제186조

  요건
    ① 부동산에 관한 물권의 득실변경일 것
    ② 그 원인이 법률행위일 것
    ③ 등기를 하였을 것

  효과
    ①②③이 모두 갖추어진 때 물권이 옮겨 간다

3가지 요건 가운데 놓치기 쉬운 것이 ③입니다. 계약을 맺고 대금을 다 주었더라도, 등기를 하지 않았으면 소유권은 아직 넘어오지 않았습니다. 이렇게 등기를 물권변동의 성립 조건으로 삼는 태도를 성립요건주의라 하고, 우리 민법이 이 태도를 취하고 있습니다.

요건 ②를 뒤집으면 제187조가 나옵니다. 원인이 법률행위가 아니라 법률의 규정이면 제186조가 적용되지 않고, 그때는 등기 없이도 물권이 옮겨 갑니다. 6절이 그 경우를 다룹니다.

1-2제186조가 미치지 않는 물권 — 점유권

제186조는 「등기하여야」라고 정하는데, 등기할 수 없는 물권도 있습니다. 점유권이 그렇습니다.

점유권은 물건을 사실상 지배하는 데에서 곧바로 생기는 물권이므로(제192조 제1항) 등기부에 적을 대상이 아닙니다. 그래서 민법은 점유권이 상속으로 이전하는 것을 따로 정하고 있습니다.

상속인이 그 물건을 실제로 점유하지 않아도 점유권은 넘어옵니다. 점유권이 사실상의 지배에서 생기는 권리인데도 사망과 동시에 상속인에게 옮겨 가도록 법이 정한 것입니다. 2017-56 ①이 이 조문을 그대로 옳은 진술로 물었습니다.

1-3조문이 남긴 것 — 「등기를 하였다」는 것만으로는 부족합니다

제186조는 등기를 하라고만 정하고, 무엇을 등기라고 부를 것인지는 정하지 않았습니다. 등기부에 글자가 적혀 있기만 하면 언제나 물권이 옮겨 가는가 하는 물음이 남습니다.

판례의 답은 아닙니다. 등기는 실체관계에 부합해야 힘을 갖습니다(§0-5). 등기부에 적힌 내용과 실제 권리관계가 어긋나면 그 등기는 무효입니다.

이 절의 나머지는 어긋남의 3가지 모습을 하나씩 봅니다. 등기가 가리키는 물건이 없는 경우, 등기를 한 시기가 어긋난 경우, 등기에 이르는 절차를 건너뛴 경우입니다.

1-4판례가 채운 것 — 없는 건물의 등기는 등기가 아닙니다

건물이 헐리면 그 건물은 없어지고, 같은 땅에 새로 지은 건물은 별개의 물건입니다. 그런데 등기부는 그대로 남아 있습니다. 낡은 등기기록을 새 건물의 등기로 돌려쓸 수 있는지가 문제입니다.

등기의 유용(流用) — 이미 있는 등기기록을 원래의 목적과 다른 목적으로 돌려쓰는 것입니다. 「유용하다」의 유용이 아니라 「돌려쓴다」는 뜻입니다.

판례는 돌려쓸 수 없다고 봅니다.

당사자가 돌려쓰기로 합의했더라도 무효입니다. 등기가 가리키는 건물이 이미 없어졌으므로 그 등기는 아무 실체도 보여 주지 못하기 때문입니다.

같은 판결은 한 걸음 더 나아갑니다. 멸실된 건물에 근저당권설정등기가 있었다면 그 근저당권은 신축건물에 설정된 것이 아니고, 그 등기에 기하여 진행된 경매에서 신축건물을 낙찰받았더라도 소유권을 얻지 못합니다. 무효인 등기 위에 쌓인 것은 함께 무너집니다.

2015-55 ⑤가 「기존 건물 멸실 후 건물이 신축된 경우, 기존 건물에 대한 등기는 신축건물에 대한 등기로서 효력이 없다」를 옳은 진술로 냈고 그것이 정답이었습니다. 2018-53 ②는 같은 내용을 「종전건물의 등기를 신축건물의 등기로 유용하지 못한다」로 물었습니다.

1-5판례가 채운 것 — 시기가 어긋난 등기

등기를 너무 일찍 한 경우입니다. 판례는 시기가 앞섰다는 것만으로 무효로 보지 않습니다. 나중에 실체가 갖추어지면 그 등기가 실체관계에 부합하게 되기 때문입니다.

건물이 완성되기 전에 마친 소유권보존등기가 그렇습니다.

「그 후 건물이 곧 완성된 이상」이 조건입니다. 건물이 끝내 완성되지 않았다면 가리킬 실체가 없으므로 앞의 §1-4와 같은 결론이 됩니다.

전세권의 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 같은 방향입니다. 2018-53 ③이 「전세권존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기는 원칙적으로 무효이다」로 냈고 그것이 정답, 즉 틀린 진술이었습니다. 원칙적으로 유효입니다. 제312조가 그런 등기를 무효로 하는 규정을 두지 않았고, 당사자가 그 시기부터 전세권을 발생시키기로 합의한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

앞의 §1-4와 이 소절에서 결론이 달라지는 이유는 시간의 방향입니다. 실체가 먼저 없어진 뒤에 남은 등기는 무효이고, 실체가 뒤늦게 갖추어질 등기는 유효입니다.

1-6판례가 채운 것 — 절차를 건너뛴 보존등기

미등기 건물을 산 사람이 있습니다. 원칙대로 하자면 건물을 지은 사람 앞으로 소유권보존등기를 하고, 그다음에 산 사람 앞으로 소유권이전등기를 해야 합니다. 2단계입니다.

그런데 두 사람이 합의해서 산 사람 앞으로 곧바로 보존등기를 했다면 어떻게 되는지가 문제입니다. 판례는 유효하다고 봅니다.

절차를 건너뛰었지만 결과가 실체와 맞습니다. 지금 그 건물의 소유자는 산 사람이고 등기부에도 산 사람이 적혀 있으므로 어긋난 곳이 없습니다. 2018-53 ④가 이것을 옳은 진술로 물었습니다.

1-7등기는 효력발생요건이지 존속요건이 아닙니다

물권이 등기로 생겼다면, 그 등기가 없어지면 물권도 없어지는지가 문제입니다.

판례는 없어지지 않는다고 봅니다.

이 판결은 「등기는 물권의 효력 발생 요건이고 존속 요건은 아니어서」라고 적습니다. 등기는 물권을 생기게 할 때 필요하고, 한번 생긴 뒤에는 등기가 지워져도 물권 자체는 남습니다.

여기서 원인 없이 말소되었다는 것은 소유자의 뜻과 무관하게, 또는 위조된 서류로 등기가 지워진 경우를 말합니다. 그런 말소에는 아무 효력이 없으므로 물권은 그대로입니다.

2017-56 ②가 「물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는다」를, 2019-52 ①이 「부동산 물권변동 후 그 등기가 원인 없이 말소되었더라도 그 물권변동의 효력에는 영향이 없다」를 옳은 진술로 냈습니다.

1-8무효인 등기의 말소는 누가 청구할 수 있는가

등기가 무효라면 그것을 지워 달라고 청구할 수 있습니다. 그 부동산을 여러 사람이 함께 소유하고 있다면 공유자 한 사람이 혼자 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

공유(共有) — 하나의 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 소유하는 것입니다. 민법은 공유물에 관한 행위를 관리와 보존으로 나눕니다.

보존행위(保存行爲) — 공유물의 현상을 지키는 행위입니다. 단서가 「각자가 할 수 있다」고 정했으므로 다른 공유자의 동의를 받을 필요가 없습니다.

판례는 원인무효등기의 말소를 구하는 것이 보존행위라고 봅니다.

자기 지분에 해당하는 만큼이 아니라 등기 전부의 말소를 구할 수 있다는 것이 이 판결의 결론입니다. 무효인 등기를 남겨 두면 공유자 전원이 불이익을 받으므로, 그것을 지우는 것이 공유물의 현상을 지키는 일에 해당하기 때문입니다.

2017-56 ④가 이것을 「구할 수 없다」로 뒤집었고 그것이 정답이었습니다.

공유 자체는 이 단원의 물음이 아닙니다. 지분이 어떻게 정해지는지, 공유물을 어떻게 나누는지는 소유권에서 다룹니다. 여기에서는 무효인 등기를 지우는 청구를 공유자 혼자 할 수 있다는 것까지만 확인합니다.

1-9유효한 등기와 무효인 등기를 한 표에

이 절에서 판정이 나온 것을 모으면 이렇습니다.

표의 판정이 모두 같은 물음에서 나옵니다 — 지금 그 등기가 실제 권리관계와 맞는가입니다.