0시작하기 전에 — 용어 26개

0시작하기 전에 — 용어 26개

이 단원의 조문은 상가건물 임대차보호법 제1조부터 제19조까지입니다. 조문 자체는 어렵지 않은데, 그 안에 경매와 배당의 용어, 임대차의 용어, 이 법에만 있는 용어가 섞여 있습니다. 먼저 정리하고 시작합니다.

0-1특례 — 이 법은 민법에 대한 예외를 정한 법입니다

이 법이 무엇을 하는 법인지는 제1조가 직접 밝히고 있습니다.

특례란 일반적인 규정이 있는데도 특정한 경우에만 다르게 정해 둔 규정을 말합니다. 임대차에 관한 일반 규정은 민법 제618조부터 제654조까지에 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 그 가운데 상가건물의 임대차에만 다른 규칙을 적용합니다.

그래서 이 법에 규정이 없는 사항은 민법으로 돌아갑니다. 이 점이 1절에서 그대로 문제가 됩니다 — 보증금액이 큰 임대차에는 이 법의 일부 규정이 적용되지 않는데, 그렇다고 아무 규정도 없는 상태가 되는 것이 아니라 그 자리에 민법이 들어옵니다.

0-2상가건물 · 사업자등록 — 이 법이 말하는 상가건물은 좁습니다

상가건물을 일상어로는 「가게가 들어 있는 건물」 정도로 씁니다. 이 법이 말하는 상가건물은 그것보다 좁습니다. 제2조 제1항 괄호가 정의를 담고 있습니다 — 「제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물」입니다.

사업자등록은 사업을 하는 사람이 세무서에 자기 사업을 신고해 등록하는 것입니다. 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조가 그 근거입니다. 사업을 해서 세금을 내는 사람이 하는 등록이므로, 영리를 목적으로 하지 않는 활동에는 사업자등록이 없습니다. 동창회 사무실, 종교단체 시설, 자선단체 사무실이 그렇습니다.

그러므로 「가게처럼 생긴 건물」이 아니라 「사업자등록을 할 수 있는 건물」이 기준입니다. 2016-66이 이것을 그대로 물었습니다.

0-3보증금 · 차임 · 환산보증금 — 두 수를 하나로 만듭니다

보증금은 임차인이 임대인에게 맡겨 두는 돈입니다. 임대차가 끝나면 돌려받되, 밀린 차임이나 임차인이 물어야 할 손해가 있으면 거기에서 빼고 돌려받습니다.

차임은 빌려 쓰는 대가로 매달 내는 돈입니다. 일상어의 「월세」가 이것입니다.

환산보증금은 보증금과 차임을 더해 하나의 수로 만든 것입니다. 이 법에만 있는 계산이고, 법률 조문에 이 용어가 그대로 쓰여 있지는 않습니다. 제2조 제2항이 「차임액에 … 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다」고 정한 것을 부르는 이름입니다. 계산 방법은 §1-2에서 봅니다.

0-4대항하다 · 대항력 · 대항요건 · 인도 — 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다

대항하다는 일상어에서 「맞서 싸우다」라는 뜻입니다. 법에서는 다릅니다. 자기 권리를 주장해서 상대방이 그것을 부인하지 못하게 하는 것을 말합니다.

임대차에서 이 말이 필요한 이유는 이렇습니다. 임차권은 임대인과 임차인 사이의 계약에서 생긴 권리입니다. 계약을 맺지 않은 사람에게는 원칙적으로 주장할 수 없습니다. 그래서 건물이 팔리면 새 소유자는 「나는 당신과 계약한 적이 없으니 나가라」고 할 수 있습니다.

대항력은 그 원칙을 깨고 계약 당사자가 아닌 사람에게도 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 대항요건은 그 힘을 얻기 위해 갖추어야 하는 것이고, 상가건물 임대차에서는 건물의 인도와 사업자등록의 신청 2가지입니다.

인도는 물건에 대한 지배를 넘겨주는 것입니다. 건물이면 열쇠를 받아 실제로 쓸 수 있게 되는 것입니다. 등기와 달리 장부에 적히는 것이 아니므로, 실제로 그 건물을 쓰고 있는지로 확인합니다.

0-5확정일자 — 그 날짜에 그 문서가 있었다는 증명입니다

확정일자는 어떤 문서가 그 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 증명해 주는 표시입니다. 계약서에 날짜를 적어 넣는 것만으로는 뒤에 고쳐 쓸 수 있으므로, 권한 있는 기관이 도장을 찍어 「이 날짜 이전에 만들어진 문서다」를 확인해 줍니다.

상가건물 임대차에서 확정일자를 주는 곳은 관할 세무서장입니다(제4조 제1항). 주택임대차에서 주민센터·법원·등기소·공증인이 주는 것과 다릅니다.

0-6경매 · 매각 · 환가대금 · 배당 · 배당요구 — 돈으로 바꾸어 나누는 절차입니다

건물에 돈을 받을 권리가 여럿 걸려 있는데 소유자가 갚지 못하면, 법원이 그 건물을 팔아 돈을 만들어 나누어 줍니다. 그 절차에서 쓰는 용어입니다.

• 경매 — 법원이 부동산을 팔아 현금으로 바꾸는 절차입니다. 여러 사람이 값을 써 내고 가장 높은 값을 쓴 사람이 삽니다.
• 매각 — 경매에서 실제로 팔리는 것입니다. 매각으로 새 소유자가 정해집니다.
• 환가대금 — 매각으로 만들어진 돈입니다. 「환가」는 물건을 돈으로 바꾼다는 뜻입니다.
• 배당 — 환가대금을 권리자들에게 나누어 주는 것입니다. 순위가 앞선 사람부터 받고, 남은 것이 없으면 뒤의 사람은 한 푼도 못 받습니다.
• 배당요구 — 「나도 여기에서 받을 것이 있다」고 법원에 신청하는 것입니다. 신청할 수 있는 기간의 끝을 배당요구의 종기라고 하고, 법원이 미리 정해 공고합니다.

0-7우선변제 · 최우선변제 — 「우선」의 상대가 다릅니다

변제는 채무를 갚는 것입니다. 우선변제는 배당에서 다른 사람보다 먼저 받는 것입니다. 그런데 이 법에는 「우선」이 붙은 권리가 2가지 있고, 누구보다 먼저인지가 다릅니다.

• 우선변제권은 순위 다툼에서 이기는 힘이 아니라, 순위에 끼어드는 힘입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 저당권자들 사이에 줄을 서게 됩니다.
• 최우선변제권은 순위를 뛰어넘습니다. 다만 보증금 가운데 일정액만 그렇고, 그 금액과 대상은 시행령이 정합니다. 이 단원에서는 아직 출제되지 않았습니다.

0-8승계 — 지위가 통째로 넘어가는 것입니다

승계는 어떤 사람의 법률상 지위를 다른 사람이 그대로 이어받는 것입니다. 이 법에서는 임차건물이 팔렸을 때 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받는 것을 말합니다(제3조 제2항).

승계는 계약을 새로 맺는 것이 아닙니다. 임차인의 동의도 필요 없고, 옛 소유자와 임차인이 맺어 둔 계약의 내용이 그대로 새 소유자에게 넘어갑니다. 다만 넘어가지 않는 것이 있습니다. 무엇이 넘어가고 무엇이 남는지는 §2-7에서 봅니다.

0-9갱신 · 묵시적 갱신 — 계약을 다시 맺는 2가지 방법

갱신은 기간이 끝나가는 계약을 같은 내용으로 다시 맺는 것입니다. 이 법에는 갱신되는 방법이 2가지 있습니다.

• 계약갱신요구권 — 임차인이 말을 해서 갱신시키는 것입니다(제10조 제1항). 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.
• 묵시적 갱신 — 아무도 말을 하지 않아서 갱신되는 것입니다(제10조 제4항). 「묵시적」은 말이나 글로 밝히지 않았는데도 그런 뜻으로 인정되는 것을 가리킵니다.

두 갱신은 존속기간이 다릅니다. 계약갱신요구권으로 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건이므로 전과 같은 기간이 되고, 묵시적 갱신이면 1년이 됩니다. 이 차이가 §3-5에서 표로 나옵니다.

0-10권리금 — 보증금도 차임도 아닌 돈입니다

권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자나 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치의 양도나 이용의 대가로 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등입니다. 법이 직접 정의하고 있습니다(제10조의3 제1항).

권리금 계약의 당사자는 임대인이 아닙니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3 제2항). 그런데도 임대인이 마음먹으면 임차인이 그 권리금을 못 받게 막을 수 있습니다 — 새로 들어오려는 사람과 계약을 안 해 주면 되기 때문입니다. 4절은 그것을 막는 규정입니다.

0-11전대차 · 전대인 · 전차인 — 빌린 사람이 다시 빌려주는 것입니다

전대차는 임차인이 빌린 물건을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것입니다. 이때 다시 빌려주는 임차인을 전대인, 빌려 쓰는 사람을 전차인이라고 합니다.

임대인  --- 임대차 --->  임차인 (= 전대인)  --- 전대차 --->  전차인

전대차는 임대인의 동의를 받아야 합니다. 동의 없이 전대하면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고(제10조 제1항 제4호), 민법 제629조 제2항에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다.

0-12강행규정 — 당사자가 다르게 정해도 소용없는 규정입니다

계약은 당사자가 정한 대로 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 그런데 법이 「이것만은 당사자가 다르게 정하지 못한다」고 한정해 둔 규정이 있고, 그것을 강행규정이라고 합니다.

「임차인에게 불리한 것」만 효력이 없습니다. 임차인에게 유리한 약정은 그대로 유효합니다. 이렇게 한쪽 방향으로만 강행되는 규정을 편면적 강행규정이라고 부릅니다.

0-13甲·乙·丙과 사건번호를 읽는 법

기출 문항은 등장인물을 한자 기호로 씁니다. 甲·乙·丙·丁은 「갑·을·병·정」으로 읽습니다. 이 단원의 사례에서는 甲이 임차인이기도 하고 임대인이기도 합니다. 문항마다 다르므로 발문에서 누가 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다.

이 단원에 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고 외울 필요는 없습니다. 시험은 판례의 결론을 묻지 사건번호를 묻지 않습니다. 13개년 13문항의 발문과 선지 어디에도 사건번호가 나온 적이 없습니다.