1상가건물 임대차보호법의 적용범위

1상가건물 임대차보호법의 적용범위

§0-1에서 이 법이 민법의 특례라는 것을 확인했습니다. 특례는 적용되는 범위가 정해져 있어야 성립합니다. 그래서 이 법은 제2조에서 자기가 어느 임대차에 적용되는지를 먼저 정합니다.

이 절이 다른 4개 절과 다른 점이 있습니다. 2절부터 5절까지가 「임차인이 무엇을 할 수 있는가」를 다루는 데 비해, 이 절은 「그 규정이 이 임대차에 적용되기는 하는가」를 다룹니다. 적용되지 않는 규정은 요건을 아무리 정확히 알아도 쓸 수 없습니다. 13개년 동안 이 구분 하나로 정오가 정해진 틀린 선지가 6개이고, 5개 연도에 걸쳐 있습니다.

1-1조문이 정한 것 — 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항

적용범위의 기본 규정은 제2조 제1항입니다. 어떤 건물의 임대차에 적용되는지와 어떤 경우에 적용되지 않는지가 한 항에 들어 있습니다.

이 한 항을 요건으로 세우면 이렇게 됩니다.

요건
    (1) 사업자등록의 대상이 되는 건물일 것
    (2) 그 건물의 임대차일 것
        - 주된 부분을 영업용으로 사용하면 나머지가 주거여도 포함된다
    (3) 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하지 아니할 것

효과
    이 법이 적용된다

요건 (1)이 이 법이 적용되는 건물을 정합니다. 사업자등록을 할 수 없는 건물은 이 법의 대상이 아닙니다. 동창회 사무실이나 종교단체 시설처럼 영리를 목적으로 하지 않는 활동에 쓰는 건물이 그렇습니다. 2016-66이 이것을 옳은 선지로 물었습니다.

요건 (2)의 괄호는 겸용 건물을 끌어들입니다. 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰면 나머지 부분에 사람이 살아도 이 법이 적용됩니다.

영업용인지는 공부상의 표시가 아니라 건물을 실제로 쓰는 모습으로 가립니다. 판례는 이 법이 적용되는 상가건물 임대차를 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차로 보고, 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 실질적으로 판단합니다. 상품의 보관·제조·가공 같은 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 영업용으로 쓰는 경우가 아니지만, 그곳에서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지면 이 법이 적용되는 상가건물이라고 봅니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).

요건 (3)은 조문만 읽어서는 답이 나오지 않습니다. 「대통령령으로 정하는 보증금액」이 얼마인지가 여기에 없기 때문입니다. 다음 소절에서 그 금액과 계산 방법을 봅니다.

1-2얼마를 넘으면 초과인가 — 환산보증금의 계산

보증금만 받는 임대차도 있고 보증금과 차임을 함께 받는 임대차도 있습니다. 그 둘을 같은 기준으로 비교하려면 하나의 수로 만들어야 합니다. 제2조 제2항이 그 방법을 정합니다.

정할 것이 2가지입니다 — 지역별 금액과, 차임에 곱할 비율입니다. 둘 다 시행령 제2조에 있습니다.

제3항의 「1분의 100」은 100을 곱하라는 뜻입니다. 그러므로 계산은 다음과 같습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)

이 수를 그 지역의 금액과 비교해서, 넘으면 초과 임대차이고 넘지 않으면 이 법이 그대로 적용됩니다.

기출은 이 계산을 5개 연도에 걸쳐 요구했습니다. 발문이 지역과 보증금과 차임을 주고, 계산은 학습자가 합니다.

• 차임이 없으면 곱할 것도 없습니다. 2017-75는 보증금 6억원에 차임이 없는 임대차였고, 발문이 지역을 밝히지 않았습니다. 그 문항은 기준 금액을 넘는 임대차로 출제되었습니다.
• 발문이 「이 법이 적용되는 X건물」이라고 밝히면 계산할 필요가 없습니다. 2024-80이 그렇습니다. 출제자가 적용 여부를 다투지 않겠다고 전제를 준 것입니다.
• 2025-80의 7억원과 6억 9천만원은 1천만원 차이입니다. 계산을 대충 하면 넘지 않는 것처럼 보입니다. 월 차임 100만원이 곧 1억원이라는 것을 먼저 확인하고 더해야 합니다.

1-3조문이 정한 것 — 초과해도 적용되는 것이 따로 있습니다

제2조 제1항 단서만 읽으면 「초과하면 이 법이 적용되지 않는다」로 끝납니다. 그러나 제2조는 거기에서 끝나지 않습니다. 제3항이 초과해도 적용되는 규정을 목록으로 정해 두었습니다.

이 목록이 이 단원에서 여러 번 출제된 곳입니다. 조문에 적힌 순서를 규정의 이름으로 바꾸어 적으면 다음과 같습니다.

목록에 없는 규정 가운데 이 단원이 다루는 것을 적으면 이렇게 됩니다. 13개년의 틀린 선지 6개가 이쪽에서 나왔습니다.

• 제10조는 항마다 결과가 다릅니다. 제1항·제2항·제3항 본문은 적용되고, 제3항 단서와 제4항·제5항은 적용되지 않습니다. 그래서 초과 임대차에서는 임차인이 요구해서 갱신할 수는 있고, 아무 말 없이 갱신되지는 않습니다.
• 제10조 제3항 단서가 빠진 자리는 제10조의2가 대신합니다. 초과 임대차에서 갱신할 때 차임과 보증금을 얼마나 올릴 수 있는지는 제11조의 상한이 아니라 제10조의2에 따라 여러 사정을 고려해 정합니다.
• 제10조의8이 규정의 이름으로는 목록에 보이지 않는데도 적용됩니다. 조문의 「제10조의2부터 제10조의9까지」에 제10조의8이 그 사이에 들어 있기 때문입니다. 2025-80이 이것을 정답으로 물었습니다. 권리금 규정만 들어 있다고 알아 두면 놓치는 곳입니다.

§1-1부터 여기까지를 한 장으로 그리면 이렇게 됩니다.

1-4판례가 채운 것 — 목록에서 빠진 자리에는 민법이 들어옵니다

제2조 제3항은 무엇이 적용되는지까지만 말합니다. 적용되지 않는 규정의 자리가 비어 있게 되는지, 아니면 다른 규정이 들어오는지는 말하지 않습니다.

§0-1에서 확인한 대로 이 법은 민법의 특례입니다. 특례가 적용되지 않으면 원래의 규정으로 돌아갑니다. 판례가 그것을 확인했습니다.

기간을 정하지 않은 초과 임대차가 문제가 되었습니다. 이 법이 그대로 적용된다면 제9조 제1항이 그 기간을 1년으로 만들어 줄 것입니다. 그런데 제9조는 목록에 없습니다.

제9조가 적용되지 않으므로 그 임대차는 기간을 정하지 않은 그대로 남고, 민법이 그 상태를 받습니다.

여기에서 결론이 하나 더 나옵니다. 계약갱신요구권은 제10조 제1항이 「임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지」 행사하라고 정한 권리입니다. 그런데 기간을 정하지 않은 임대차에는 만료되는 날이 없습니다. 판례는 이 점을 들어 갱신요구권이 발생할 여지가 없다고 봅니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결).

정리하면 이렇게 이어집니다.

초과 임대차이고 기간을 정하지 않았다
  -> 제9조 제1항이 적용되지 않는다 (제2조 제3항의 목록에 없다)
  -> 기간의 약정이 없는 임대차 그대로다 (민법 제635조 제1항)
  -> 임대인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 받은 날부터 6개월이면 끝난다
  -> 만료되는 날이 없으므로 갱신요구권을 행사할 단계가 아니다

• 갱신요구권 자체는 목록에 들어 있습니다. 제10조 제1항은 초과 임대차에도 적용됩니다. 적용되는 것과 행사할 수 있는 것은 다릅니다. 2023-79 ㄷ이 그 차이를 물었습니다.
• 임차인에게 더 나빠지는 방향입니다. 이 법이 그대로 적용되면 최소 1년이 보장되는데, 초과 임대차에서는 임대인의 통고 6개월 만에 끝날 수 있습니다.

1-5사례로 확인하기 — 2023-79

[사실관계]

甲 = 임대인 · 乙 = 임차인 · X상가건물 = 서울특별시 소재

2023. 5. 1.
    乙이 식당을 하려고 甲에게서 X상가건물을 임차했다
    보증금 10억원 · 월 임료 100만원 · 기간은 정하지 않았다

발문은 「상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은?」이고, 보기 3가지는 대항력 · 1년의 존속기간 · 계약갱신요구권입니다. 보기 ㄱ은 乙이 X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 경우를 물었습니다.

[관계도]

[환산보증금을 먼저 계산합니다]

환산보증금 = 10억원 + (100만원 × 100) = 10억원 + 1억원 = 11억원
서울특별시의 금액 = 9억원
11억원 > 9억원  ->  초과 임대차다

[세 주장이 되는지]

[선지 판정]

정답은 ①(ㄱ)입니다. ㄴ과 ㄷ은 안 되는 이유가 서로 다릅니다. ㄴ은 규정이 이 임대차에 적용되지 않아서이고, ㄷ은 규정은 적용되는데 기간을 정하지 않아 만료되는 날이 없어서입니다(§1-4에서 본 판례). 두 이유를 같은 것으로 알아 두면 다음 해에 조건이 바뀐 문항에서 틀립니다.

ㄴ의 단서에 걸리지 않아야 합니다. 제9조 제1항 단서는 「임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다」고 정합니다. 이 사안에서 乙은 임차인이므로 단서를 떠올리기 쉬운데, 제9조 자체가 적용되지 않으므로 단서를 따질 국면이 아닙니다.

[한 칸이 바뀌면]

4가지 다 근거에 적은 문항의 선지로 출제된 것입니다.

1-6기출 사례 대조표 — 같은 구도가 5개년

환산보증금을 넘는 임대차에 어느 규정이 적용되는지를 묻는 구도는 5개 연도에 걸쳐 되풀이 되었습니다. 발문의 지역과 금액만 바뀌고 묻는 방식은 같습니다.

• 5개 문항이 물은 규정은 겹칩니다. 우선변제권이 3번(2017-75 ⑤ · 2022-76 ㄴ · 2025-80 ㄱ), 갱신요구권이 3번(2017-75 ① · 2021-77 ㄴ · 2023-79 ㄷ), 임차권등기명령이 2번(2017-75 ④ · 2025-80 ㄴ), 1년의 존속기간이 2번(2017-75 ② · 2023-79 ㄴ)입니다.
• 2017-75는 지역을 밝히지 않았습니다. 출제 당시의 금액은 지금보다 낮았고, 그 기준으로 넘는 임대차로 출제되었습니다. 나머지 4문항은 지역과 금액을 함께 주었습니다.
• 되는 것으로 나온 것은 대항력(2022-76 ㄱ · 2023-79 ㄱ) · 갱신되는 임대차의 조건(2017-75 ③) · 폐업 해지권(2022-76 ㄷ) · 차임연체 해지권(2025-80 ㄷ)입니다. 안 되는 것이 더 여러 번 출제되었습니다.