0시작하기 전에 — 용어 15개
이 단원이 어려운 이유는 조문이 많아서가 아닙니다. 이 단원의 기출이 근거로 삼는 부동산실명법 조문은 제2조·제4조·제8조 3개뿐입니다. 어려운 것은 등장인물이 4명까지 나오고, 그중 누가 누구와 계약했느냐에 따라 소유자가 달라지며, 쓰이는 용어가 일상에서 쓰는 뜻과 다르다는 데 있습니다.
이 절에서는 이 단원을 학습하기 위해 먼저 이해해야 할 용어 15개를 정리합니다.
0-1명의신탁이란 무엇인가 — 실제 주인과 등기의 이름이 다른 것
甲이 자기 돈으로 땅을 사면서 등기만 친구 乙의 이름으로 해 두었다고 합시다. 등기부에는 乙이 소유자로 적혀 있지만 甲과 乙 사이에서는 「이 땅의 진짜 주인은 甲이고 乙은 이름만 빌려 준 것」이라고 약속되어 있습니다. 이 약속이 명의신탁약정입니다.
법은 이 약정을 다음과 같이 정의합니다.
용어 3개가 여기서 나옵니다.
| 용어 | 뜻 | 위 예에서 |
|---|---|---|
| 실권리자 | 실제로 그 부동산의 권리를 가지거나 가지려는 사람 | 甲 |
| 명의신탁자(신탁자) | 자기 물권을 남의 이름으로 등기하게 하는 실권리자 | 甲 |
| 명의수탁자(수탁자) | 남의 물권을 자기 이름으로 등기하는 사람 | 乙 |
신탁자가 실제 주인, 수탁자가 등기에 적힌 이름입니다. 이 단원의 모든 문항은 이 둘에 매도인이나 제3자를 더해 만들어집니다.
조문에서 눈여겨볼 곳은 「대내적으로는」입니다. 명의신탁은 甲과 乙 사이에서만 甲이 주인이라고 정하는 약속이고, 등기부를 보는 다른 사람들에게는 乙이 주인으로 보입니다. 이렇게 당사자 사이에서만 통하는 관계를 대내적 관계, 그 밖의 사람들에 대한 관계를 대외적 관계라고 합니다. 이 단원에서 결론이 달라지는 지점은 이 둘의 어긋남에서 나옵니다.
0-2이 법이 하는 일 — 금지하고, 무효로 한다
이 법률은 정식 명칭이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」이고, 줄여서 부동산실명법이라고 부릅니다. 법이 스스로 밝힌 목적은 다음과 같습니다.
그리고 곧바로 금지합니다.
이 법을 처음 배울 때 알아 두어야 할 것은 제재와 사법상 효력이 별개라는 점입니다. 제3조를 어기면 과징금과 형벌이 따르는데, 그것과 별도로 약정과 등기 자체를 무효로 만드는 규정이 제4조입니다. 이 단원의 기출은 과징금과 형벌을 한 번도 묻지 않았고, 물어 온 것은 약정과 등기의 효력, 그리고 그에 따른 법률관계입니다.
무효란 그 행위가 처음부터 아무런 법률효과를 내지 못한다는 뜻입니다. 누가 무효라고 주장해야 비로소 없어지는 것이 아니라, 처음부터 없었던 것과 같이 취급됩니다.
부동산공시법령 및 부동산세법 제8단원 「소유권에 관한 등기」와 부동산학개론 제8단원 「부동산정책의 의의 및 기능」에서도 이 법률이 나옵니다. 다만 그 두 단원은 등기를 어떻게 신청하는가와 어떤 정책인가를 다루고, 이 단원은 약정과 등기의 효력, 그리고 소유권이 누구에게 있는가를 다룹니다.
0-3무효와 해지는 다르다
해지는 유효하게 성립한 계약을 당사자 한쪽이 장래를 향해 없애는 것입니다. 임대차를 해지하면 그때부터 계약이 끝나는 것과 같습니다. 해지가 성립하려면 없앨 유효한 계약이 먼저 있어야 합니다.
명의신탁약정은 제4조 제1항에 따라 처음부터 무효이므로, 없앨 계약이 존재하지 않습니다. 그래서 신탁자는 「명의신탁을 해지한다」는 말을 쓸 수 없습니다. 등기를 되찾더라도 그 근거는 해지가 아니라 자기가 처음부터 소유자였다는 사실입니다.
13개년 동안 6문항이 「해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있는가」를 물었습니다(2013-80 ② · 2015-79 ③ · 2020-80 ② · 2023-80 ③ · 2024-78 ④ · 2025-78 ④). 다만 6절의 특례가 적용되어 명의신탁이 유효한 경우에는 해지할 수 있습니다. 유효한 계약이 있기 때문이고, 2025-78 ④가 그 경우였습니다.
0-4선의·악의·대항 — 일상어와 뜻이 다른 용어 3개
민법에서 다음 용어들은 일상에서 쓰는 뜻과 다릅니다. 자기가 아는 뜻으로 읽으면 선지를 정반대로 판단하게 됩니다.
| 용어 | 일상에서 쓰는 뜻 | 민법에서의 뜻 |
|---|---|---|
| 선의(善意) | 착한 마음 | 그 사실을 알지 못하는 것 |
| 악의(惡意) | 나쁜 마음 | 그 사실을 알고 있는 것 |
| 대항하다 | 맞서 싸우다 | 자기 권리를 주장해서 상대가 그것을 부인하지 못하게 하는 것 |
이 단원에서 선의·악의의 대상은 「명의신탁약정이 있다는 사실」입니다. 매도인이 선의라는 말은 매도인이 착한 사람이라는 뜻이 아니라, 甲과 乙 사이에 명의신탁약정이 있는 줄 몰랐다는 뜻입니다.
대항하지 못한다는 표현은 이 법에서 특별한 방식으로 쓰입니다. 제4조 제3항은 무효를 「제3자에게 대항하지 못한다」고 정하는데, 이는 신탁자나 수탁자가 제3자를 상대로 「그 등기는 무효니까 당신 것이 아니다」라고 주장할 수 없다는 뜻입니다. 무효라는 사실 자체가 사라지는 것은 아니고, 그 무효를 제3자에게 주장할 수 없을 뿐입니다.
0-5등기를 되찾는 방법 — 말소등기 · 진정명의회복 · 부당이득 · 대위
무효인 등기가 남의 이름으로 되어 있을 때 진짜 소유자가 그것을 바로잡는 방법은 두 가지이고, 소유자가 아닐 때 쓰는 방법이 하나 더 있습니다. 이 세 가지를 섞으면 선지를 판단할 수 없습니다.
| 방법 | 무엇을 구하는 것인가 | 누가 쓸 수 있나 |
|---|---|---|
| 말소등기청구 | 무효인 등기를 지워 달라고 구하는 것. 지우면 그 앞사람의 등기가 되살아난다 | 소유자 |
| 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구 | 등기를 지우는 대신 자기 앞으로 곧바로 옮겨 달라고 구하는 것. 말소등기를 대신하는 방법이다 | 자기 앞으로 등기가 되어 있었거나 법률로 소유권을 취득한 소유자 |
| 부당이득반환청구 | 법률상 원인 없이 남이 얻은 이익을 돌려 달라고 구하는 것 | 손해를 입은 사람 |
부당이득의 근거 조문은 민법에 있습니다.
조문이 요구하는 것은 ① 법률상 원인 없이 이익을 얻었을 것 ② 이로 인하여 타인에게 손해가 생겼을 것입니다. 이 단원에서는 이 두 가지가 갖춰지지 않아 부당이득이 성립하지 않는 경우가 거듭 출제됩니다.
마지막으로 대위가 있습니다. 자기가 직접 청구할 수 없을 때 채무자의 권리를 대신 행사하는 것입니다.
4절의 3자간 등기명의신탁에서 신탁자가 수탁자 명의의 등기를 지우려면 이것을 씁니다.
0-6이 단원의 표기 — 甲·乙·丙과 사건번호
기출문제는 등장인물을 甲·乙·丙·丁으로 표기합니다. 갑·을·병·정으로 읽습니다. 기출 원문의 표기이므로 이 단원에서도 그대로 씁니다.
이 단원에서 甲·乙·丙이 맡는 역할은 문항마다 다릅니다. 甲이 언제나 신탁자인 것이 아닙니다. 2016-69와 2021-79는 신탁자가 甲, 수탁자가 丙, 매도인이 乙이었습니다. 사례를 읽을 때 가장 먼저 할 일은 기호가 아니라 지위를 확인하는 것입니다.
그리고 판례를 인용할 때는 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결과 같은 형식으로 사건번호를 적습니다. 이것은 그 결론의 근거가 어디에 있는지 밝히려고 적은 것이고, 외울 필요는 없습니다. 13개년 기출의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.