0시작하기 전에 — 용어 46개

0시작하기 전에 — 용어 46개

이 단원의 용어는 수가 많아서 어려운 것이 아니라 일상어와 뜻이 다르거나 이름이 서로 비슷해서 어렵습니다. 먼저 뜻을 정해 두고 본문으로 들어갑니다.

0-1용익물권과 담보물권 — 남의 물건을 쓰는가, 남의 물건에서 받는가

물권은 물건을 직접 지배하는 권리입니다. 그 가운데 소유권은 물건을 전부 지배하고, 나머지는 소유권의 일부만 떼어 가집니다. 이 나머지를 제한물권이라 하고 둘로 나눕니다.

용익물권은 남의 물건을 사용하고 수익하는 물권입니다. 지상권·지역권·전세권 3가지가 여기에 속합니다. 「용익(用益)」은 쓰고 거둔다는 뜻입니다.

담보물권은 남의 물건에서 자기 채권을 먼저 변제받는 물권입니다. 유치권·질권·저당권이 여기에 속하고 다음 단원에서 다룹니다.

전세권은 이 구분에 걸쳐 있습니다. 부동산을 쓰는 권리이면서 전세금을 먼저 돌려받는 권리이기도 해서, 민법은 이것을 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한다고 표현합니다. 2016-57 ②가 이 표현을 그대로 선지로 냈습니다.

0-2대항하다 · 준용 — 법에서만 쓰는 두 동사

대항하다는 맞서 싸운다는 뜻이 아닙니다. 자기 권리를 주장해서 상대방이 그것을 부인하지 못하게 하는 것입니다. 「등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다」는 「등기를 하지 않았어도 제3자에게 내 권리를 주장할 수 있고 제3자가 그것을 무시하지 못한다」는 뜻입니다.

준용은 어떤 사항에 관한 규정을 성질이 비슷한 다른 사항에 끌어다 쓰는 것입니다. 민법 제301조는 「제214조의 규정은 지역권에 준용한다」고만 정하는데, 이 한 줄이 지역권자에게 방해제거청구권과 방해예방청구권을 주는 근거입니다. 준용은 끌어다 쓴 조문만큼만 효력이 있습니다. 제213조를 끌어오지 않았으므로 지역권자에게는 반환청구권이 없습니다.

0-3지료 — 땅을 쓴 값

지료는 지상권자가 토지소유자에게 지급하는 토지 사용의 대가입니다. 임대차의 차임에 해당하는 것인데 이름이 다르고 성질도 다릅니다. 차임은 임대차계약의 필수 요소이지만 지료는 지상권의 성립요소가 아닙니다. 지료를 한 푼도 정하지 않은 무상의 지상권도 유효하게 성립합니다. 이 한 가지가 2014-52 ①과 2020-58 ㄱ에서 그대로 출제되었습니다.

0-4공작물 · 수목 · 견고한 건물

공작물은 사람이 흙과 돌, 철근과 시멘트 따위로 땅 위나 땅속에 만들어 놓은 시설물입니다. 건물도 공작물의 하나이지만 민법 제279조는 「건물 기타 공작물」이라고 적어 건물을 앞에 따로 냅니다. 담장·다리·지하도·송전탑·광고탑이 건물 아닌 공작물의 예입니다.

수목은 나무입니다. 조경수·과수·삼나무 숲처럼 땅에 심어 기르는 나무를 말합니다.

견고한 건물은 민법 제280조 제1항 제1호가 최단존속기간 30년을 붙이는 건물입니다. 조문은 「석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물」이라고만 적고 있어서 무엇이 견고한지는 판례가 판단합니다. 그 건물이 갖는 물리적·화학적 외력과 화재에 대한 저항력, 건물해체의 어려움을 종합해서 판단합니다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결). 「연와조」는 벽돌로 쌓아 올린 구조를 말합니다.

0-5부합 — 남의 물건이 내 부동산에 붙어 버리는 것

부합은 두 물건이 결합해서 떼어 낼 수 없게 되었을 때 한쪽의 소유자가 전체의 소유권을 갖게 되는 것입니다. 제9단원 「소유권」에서 배웠고, 이 단원에서는 지상권과 함께 한 번 나옵니다.

단서의 「타인의 권원」에 지상권이 들어갑니다. 그래서 지상권자가 땅에 세운 건물과 공작물은 땅 주인의 것이 되지 않고 지상권자의 것으로 남습니다. 2014-52 ②가 이것을 물었습니다.

0-6요역지와 승역지 — 이 단원에서 가장 자주 뒤바뀌는 두 용어

지역권에는 토지가 두 개 나옵니다.

요역지(要役地)는 편익을 받는 토지입니다. 남의 땅을 가로질러야 큰길로 나갈 수 있는 그 땅입니다. 「역(役)을 필요로 하는 땅」으로 읽으면 됩니다.

승역지(承役地)는 편익을 주는, 곧 지역권의 부담을 지는 토지입니다. 지나가게 해 주는 땅입니다. 「역(役)을 이어받는 땅」입니다.

지역권은 승역지를 쓰는 권리이고 요역지를 위해 존재합니다. 이 방향을 기억해 두지 않으면 6·7·8절의 조문이 전부 뒤집혀 읽힙니다.

0-7부종성 · 수반성 · 불가분성 — 이름을 풀어 두면 뜻이 보입니다

한자어로 된 성질 이름 3가지입니다. 지역권과 지상권 두 곳에서 나옵니다.

부종성과 수반성은 방향이 다릅니다. 부종성은 「주된 것이 사라지면 함께 사라진다」이고 수반성은 「주된 것이 옮겨 가면 함께 옮겨 간다」입니다. 민법 제292조는 조문 제목이 「부종성」이지만 제1항이 실제로 정하는 것은 수반성입니다.

0-8위기(委棄) — 넘겨주고 떠난다는 뜻입니다

위기는 자기 소유권을 상대방에게 넘겨주고 그에 딸린 부담에서 벗어나는 것입니다. 「위(委)」는 맡긴다, 「기(棄)」는 버린다는 뜻입니다. 민법 제299조에 한 번 나오고 누가 누구에게 위기하는지가 함정이 됩니다(7절).

0-9전세금 · 전전세 · 원전세권

전세금은 전세권자가 전세권을 설정받으면서 소유자에게 맡기는 돈입니다. 전세금을 지급하지 않으면 전세권이 성립하지 않습니다(민법 제303조 제1항).

전전세(轉傳貰)는 전세권자가 자기 전세권을 그대로 둔 채 그 목적물에 다시 남에게 전세권을 설정해 주는 것입니다. 「전(轉)」은 옮긴다는 뜻입니다.

원전세권은 전전세가 이루어졌을 때 바탕이 되는 처음의 전세권을 부르는 이름입니다. 전전세로 새로 생긴 전세권은 전전세권이라 부릅니다.

일상에서 말하는 「전세」와 민법의 전세권은 같은 것이 아닙니다. 보증금을 맡기고 남의 집에 사는 계약은 대개 채권인 임대차이고, 등기까지 마쳐야 비로소 물권인 전세권이 됩니다. 이 단원이 다루는 것은 등기된 전세권입니다.

0-10필요비 · 유익비 · 통상의 필요비

필요비는 물건의 현상을 유지하고 관리하는 데 드는 비용입니다. 지붕이 새서 고친 비용이 여기에 들어갑니다.

통상의 필요비는 필요비 가운데 일상적으로 되풀이해 드는 것입니다. 소소한 수선비와 관리비가 여기에 해당합니다.

유익비는 물건을 개량해서 값을 올리는 데 드는 비용입니다. 없던 화장실을 새로 들이거나 마당을 포장한 비용이 여기에 들어갑니다.

전세권자와 임차인은 이 비용을 돌려받는 범위가 다릅니다. 그 차이가 10절의 표 하나로 정리되고 4개년에서 출제되었습니다.

0-11우선변제 · 후순위권리자 · 경매청구

우선변제는 같은 물건에서 돈을 받아야 할 사람이 여럿일 때 다른 사람보다 먼저 받는 것입니다.

후순위권리자는 나보다 뒤에 권리를 얻은 사람입니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 「후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다」고 정합니다.

경매청구는 법원에 그 부동산을 팔아 달라고 신청하는 것입니다. 팔아서 나온 돈에서 자기 몫을 받습니다.

우선변제와 경매청구는 별개의 권능입니다. 11절에서 되풀이된 함정이 둘의 범위를 서로 바꿔 놓는 것입니다.

0-12형성권과 청구권 — 혼자 할 수 있는가, 상대방이 응해야 하는가

형성권은 한쪽이 의사표시만 하면 그것으로 법률관계가 바뀌는 권리입니다. 상대방의 동의가 필요 없습니다. 취소권·해제권이 대표입니다.

청구권은 상대방에게 무엇을 해 달라고 요구하는 권리입니다. 상대방이 응해야 결과가 생깁니다.

지상권자의 갱신청구권은 청구권입니다. 청구만으로 계약이 갱신되지 않고 설정자가 승낙해야 합니다. 이것을 형성권이라고 적은 선지가 2025-59 ①로 나왔습니다.

0-13소멸청구 · 소멸통고 · 법정갱신 — 이름이 비슷한 세 제도

소멸청구는 잘못을 이유로 하고 소멸통고는 기간의 정함이 없다는 사정을 이유로 합니다. 법정갱신은 묵시적 갱신이라고도 부릅니다.

0-14시효취득과 「계속되고 표현된 것」

시효취득은 일정 기간 권리를 행사한 사실이 계속되면 그 권리를 실제로 취득하게 되는 제도입니다. 제9단원 「소유권」에서 소유권의 취득시효를 배웠습니다. 지역권에도 이것이 있는데 모든 지역권이 시효취득의 대상이 되지는 않습니다.

계속은 권리의 행사가 끊이지 않고 이어지는 것입니다. 통행지역권이라면 통로가 만들어져 있어서 늘 쓰이는 상태입니다.

표현은 권리의 행사가 눈에 보이는 형태로 나타나 있는 것입니다. 땅 위에 통로가 나 있어서 누구나 볼 수 있는 상태입니다.

이 두 가지를 다 갖춘 지역권만 시효취득할 수 있습니다(민법 제294조). 8절에서 다룹니다.

0-15법정지상권 · 관습법상 법정지상권 · 나대지

법정지상권은 당사자가 약정하지 않았는데도 법률이 정한 사유가 생기면 당연히 성립하는 지상권입니다. 민법 제366조가 대표이고 제305조 제1항에도 하나 있습니다.

관습법상 법정지상권은 조문에 없이 판례가 인정하는 법정지상권입니다. 4절에서 다룹니다.

나대지는 건물이나 그 밖의 정착물이 없는 빈 땅입니다. 저당권을 설정할 당시 그 땅이 나대지였는지가 법정지상권의 성립을 정합니다.

0-16신의성실의 원칙

신의성실의 원칙은 권리를 행사하고 의무를 이행할 때 서로의 믿음을 저버리지 않아야 한다는 민법의 대원칙입니다. 줄여서 신의칙이라고 합니다. 형식적으로는 권리가 있어도 그 행사가 믿음을 저버리는 것이면 법원이 받아들이지 않습니다. 5절에서 건물철거청구를 막는 근거로 나옵니다.

0-17상린관계와 물권적 청구권 3종

상린관계는 서로 이웃한 부동산의 소유자들이 어디까지 참고 어디부터 요구할 수 있는지를 정한 규정들입니다. 민법 제216조부터 제244조까지가 여기에 해당하고 제9단원 「소유권」에서 배웠습니다.

물권적 청구권은 물권이 방해받았을 때 그 방해를 걷어 내라고 요구하는 권리입니다. 소유권을 기준으로 3가지가 있습니다.

용익물권마다 이 3가지 가운데 몇 가지를 가지는지가 다릅니다. 전세권자는 3가지를 다 가지지만(제319조가 제213조와 제214조를 함께 준용합니다) 지역권자는 방해제거와 방해예방 2가지만 가집니다(제301조가 제214조만 준용합니다). 지역권에 반환청구권이 없다는 것을 4문항이 직접 물었습니다 — 2013-58 · 2018-60 · 2021-60 · 2022-63.

0-18앞 단원에서 배운 용어 4가지

제186조와 제187조의 구분이 이 단원에서 두 번 결정적으로 쓰입니다. 관습법상 법정지상권을 취득할 때(5절)와 전세권이 법정갱신될 때(9절)입니다.

0-19이 단원의 지도

세 물권이 각각 무엇을 대상으로 하고 무엇을 얻는지를 먼저 정해 둡니다.

「점유하는가」 한 줄이 지역권을 나머지 둘과 나눕니다. 지역권자는 승역지를 점유하지 않고 지나다니거나 물을 끌어 쓸 뿐이므로, 승역지를 빼앗겨도 돌려 달라고 하지 못합니다.

0-20이 단원의 표기 — 사건번호와 甲·乙·丙

이 책에 나오는 사건번호는 근거를 밝히려고 적은 것이고 외울 필요는 없습니다. 13개년 기출 41문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.

기출은 등장인물을 한자 기호로 적습니다. 甲·乙·丙·丁·戊는 각각 갑·을·병·정·무로 읽습니다. 기출 원문의 표기이므로 이 책에서도 그대로 씁니다.

문항 번호는 2015-50처럼 적습니다. 2015년에 출제된 50번 문항이라는 뜻입니다.