2022 민법 및 민사특별법 74번
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74번
건물임대차계약상 보증금에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ.임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 사실에 대한 증명책임은 임차인이 부담한다.
ㄴ.임대차계약이 종료하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.
ㄷ.임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않고 있는 한, 임차인의 목적물에 대한 점유는 적법점유이므로 임차인이 목적물을 계속하여 사용ㆍ수익하더라도 부당이득 반환의무는 발생하지 않는다.
- ① ㄱ
- ② ㄴ
- ③ ㄷ
- ④ ㄱ, ㄴ
- ⑤ ㄴ, ㄷ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ③
이 문항의 단원 · 「임대차」 → 기본서 읽기
〈종합〉
보증금을 둘러싼 세 가지 판례 법리 — 증명책임, 차임지급거절권, 종료 후 점유의 부당이득 성립 여부를 각각 묻고 그중 틀린 것을 고르는 문항이다. 특히 임대차 종료 후 임차인이 보증금 미반환을 이유로 목적물을 점유하는 경우, 점유 자체는 적법해도 실제 사용·수익이 있으면 부당이득이 성립한다는 점을 정확히 아는지가 관건이다.
- ㄱ·ㄴ은 판례상 확립된 원칙(증명책임은 임차인, 존속 중 지급거절 불가)이므로 그대로 옳다고 판단
- ㄷ은 '적법점유 = 부당이득 없음'이라는 명제가 틀렸음을 제741조 부당이득 요건(이익+손해)으로 검증 — 점유의 적법 여부와 실제 사용·수익으로 인한 이득 발생 여부는 별개
〈정답 ③〉
임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 목적물을 계속 점유하는 것은 적법하지만, 그 기간 동안 실제로 사용·수익하여 이익을 얻었다면 부당이득 반환의무가 발생한다. 점유의 적법성과 부당이득 성립 여부는 별개의 문제다.
- 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 임차인의 계속 점유는 동시이행관계상 적법하다 — 그러나 이는 '점유'만 정당화할 뿐
- 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 성립한다(민법 제741조)
- 임차인이 목적물을 실제로 사용·수익하여 이득을 얻었다면, 점유가 적법하더라도 그 사용·수익으로 인한 이득은 별도로 반환해야 한다는 것이 판례의 태도(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202 판결 — 동시이행의 항변권을 행사해 계속 점유한 것은 불법점유라고 할 수 없으나 그로 인한 이득은 부당이득으로 반환 · 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 — 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없으면 반환의무 불성립)
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