2023 민법 및 민사특별법 79번
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79번
乙은 식당을 운영하기 위해 2023. 5. 1. 甲으로부터 그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억원, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는 것으로 하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다. 상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ.X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙이 대항력을 주장하는 경우
ㄴ.乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 경우
ㄷ.乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 경우
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ①
이 문항의 단원 · 「상가건물 임대차보호법」 → 기본서 읽기
〈종합〉
서울 소재 상가건물의 보증금 10억원짜리 임대차는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차로, 법 전체가 아니라 제2조 제3항에 열거된 규정만 적용된다는 점을 사례에 대입해 보게 하는 문항이다.
- 보증금·지역을 확인해 환산보증금(보증금 10억원 + 월차임 100만원 × 100 = 11억원)이 서울특별시 기준 9억원을 초과하는지 먼저 판단한다
- 제2조 제3항 열거 규정(대항력·갱신요구권 등)과 비열거 규정(1년 존속기간 등)을 구분한다
- 각 보기가 열거 규정에 해당해도 실제 요건(만료 시점 등)을 충족하는지까지 따진다
〈정답 ①〉
환산보증금이 11억원(보증금 10억원 + 월차임 100만원 × 100)으로 서울 지역 기준 9억원을 초과하는 임대차라서 상가임대차보호법의 일부 규정만 적용된다. 대항력 규정(제3조)은 초과 임대차에도 적용되는 열거 조항이므로, 건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙은 대항력을 주장할 수 있다.
- 법 제2조 제1항 단서: 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 원칙적으로 법 적용 배제 — X상가건물은 환산보증금 = 보증금 10억원 + (월차임 100만원 × 100) = 11억원으로 서울특별시 기준 9억원(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호, 환산율은 같은 조 제3항의 100배)을 초과하는 임대차에 해당
- 법 제2조 제3항: 초과 임대차에도 제3조(대항력)는 예외적으로 적용됨을 명시
- 법 제3조 제1항: 건물 인도 + 사업자등록 신청 시 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력 발생 — 乙이 인도와 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 주장 가능
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