1대지가 둘 이상의 지역·지구·구역에 걸치는 경우
제25단원 「대지와 도로」는 대지 하나가 어느 한 지역 안에 있다는 것을 전제로 기준을 설명했습니다. 그런데 지역·지구·구역의 경계는 필지의 경계와 무관하게 그어지므로, 한 대지가 두 지역에 걸치는 일이 생깁니다. 그러면 두 지역의 기준 가운데 어느 쪽을 적용할지가 정해져 있어야 합니다. 건축법의 기준을 어떻게 적용할지 정한 조문이 제6장의 첫 조문인 제54조입니다. 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸칠 때의 건폐율과 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조가 따로 정하고 있어, §1-4에서 두 조문을 나란히 봅니다.
15개 선지 중 3개가 이 내용에서 나왔고, 3개 모두 2015-116 한 문항에 들어 있습니다.
1-1근거 조문 — 건축법 제54조
제1항의 괄호가 이 조문을 읽는 순서를 알려 줍니다. 「지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)」라고 되어 있으므로, 제1항의 원칙은 녹지지역과 방화지구에는 적용되지 않습니다. 그 둘을 제2항과 제3항이 따로 받습니다.
1-2원칙은 과반, 예외는 2가지
세 항의 관계를 정리하면 이렇습니다.
원칙 — 제1항
대지가 지역·지구 또는 구역에 걸친다
→ 대지의 과반이 속하는 지역·지구·구역의 규정을 건축물과 대지 전부에 적용한다
예외 1 — 제2항 · 방화지구
건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸친다
→ 건축물 전부에 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용한다
→ 다만 경계가 방화벽으로 구획되면 그 밖의 구역에 있는 부분에는 적용하지 않는다
예외 2 — 제3항 · 녹지지역
대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸친다
→ 각 지역·지구·구역의 규정을 각각 적용한다
→ 다만 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치면 예외 1에 따른다
3가지를 확인해 둡니다.
- 세 항은 걸치는 대상이 서로 다릅니다. 제1항과 제3항은 대지가 걸치는 경우이고, 제2항은 하나의 건축물이 걸치는 경우입니다. 제3항의 단서에서만 다시 녹지지역 안의 건축물을 말합니다.
- 방화벽으로 구획되면 그 밖의 구역에 있는 부분에는 방화지구 규정을 적용하지 않습니다. 방화벽은 불이 번지는 것을 막는 벽이고 그 구조는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제21조가 정합니다.
- 제3항 단서가 말하는 것은 방화지구뿐입니다. 녹지지역 안의 건축물이 취락지구나 그 밖의 용도지구에 걸치는 경우는 단서에 없으므로, 제3항 본문대로 각각 적용합니다.
1-3조례가 바꿀 수 있는 것은 제1항뿐입니다
제4항이 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정할 수 있게 하고 있습니다. 그런데 그 첫머리가 「제1항에도 불구하고」입니다.
제2항의 방화지구와 제3항의 녹지지역은 조례로 바꿀 수 있는 대상이 아닙니다. 제4항이 배제한 것은 제1항 하나뿐입니다.
1-4「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에도 비슷한 이름의 규정이 있습니다
걸치는 대지에 관한 규정은 건축법에만 있는 것이 아닙니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조가 같은 상황을 정하고 있고, 제4단원 「용도지역·용도지구·용도구역」에서 배웠습니다. 두 법의 규정은 이름이 비슷하지만 원칙이 서로 다릅니다.
두 조문을 나란히 놓으면 이렇습니다. 왼쪽이 이 단원의 건축법이고, 오른쪽은 대조를 위한 것입니다.
| 무엇이 문제되나 | 건축법 제54조 | 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조 |
|---|---|---|
| 무엇에 걸치는가 | 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구 또는 구역 | 용도지역·용도지구·용도구역 |
| 원칙이 적용되는 조건 | 규모 조건이 없다 — 과반 쪽 규정을 대지 전부에 적용받으려는 자는 지역·지구·구역별 면적 등을 허가권자에게 제출(시행령 제77조) | 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하일 것 |
| 건폐율·용적률 | 제54조에 따로 적은 것이 없다 — 최대한도는 제55조·제56조가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조·제78조에 넘긴다 | 가중평균한 값을 적용 |
| 그 밖의 제한 | 과반이 속하는 쪽 | 가장 넓은 면적이 속하는 쪽 |
| 방화지구에 걸치면 | 건축물 전부에 적용 · 방화벽 구획 시 제외(제2항) | 같다(제84조 제2항) |
| 녹지지역에 걸치면 | 각각 적용 · 방화지구에 걸치면 전부 적용(제3항) | 각각 적용(가장 작은 부분인 녹지지역이 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 제외) · 고도지구 또는 방화지구에 걸치면 전부 적용(제84조 제3항) |
| 고도지구에 걸치면 | 규정이 없다 | 건축물·대지 전부에 고도지구 규정(제84조 제1항 단서) |
| 조례로 달리 정하는 것 | 제1항에 한해 가능(제4항) | 규정이 없다 |
건축법 제54조가 다루는 것은 「이 법의 규정」입니다. 제1항이 「이 법의 규정을 적용한다」로 끝나므로, 이 조문이 정하는 것은 건축법의 기준을 어떻게 적용할지입니다.
1-5사라진 미관지구 — 2015-116의 정답 선지는 지금 근거가 없습니다
2015-116의 정답은 ②였고, 그 내용은 「하나의 건축물이 미관지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우 그 건축물과 대지 전부에 미관지구에 관한 규정을 적용한다」였습니다. 출제 당시 제54조 제1항의 단서가 미관지구 걸침을 따로 정해, 대지의 과반과 무관하게 건축물과 대지 전부에 미관지구 규정을 적용하도록 하고 있었기 때문에 옳은 진술이었습니다. 그때는 제3항의 단서도 「녹지지역 안의 건축물이 미관지구나 방화지구에 걸치는 경우」라고 되어 있어, 미관지구가 방화지구와 같은 무게의 예외였습니다.
지금은 그 규정이 없습니다. 미관지구는 2018년 4월 19일 시행된 개정으로 용도지구에서 없어져 경관지구에 통합되었고, 건축법 제54조의 미관지구 규정도 같은 날 함께 삭제되었습니다. 현행 제54조에는 미관지구가 한 번도 나오지 않고, 제3항의 단서에 남은 것은 방화지구 하나뿐입니다. 그러므로 이 선지를 지금 기준으로 읽으면 근거 조문이 없습니다.
기출을 풀 때의 판정은 출제 당시 조문을 기준으로 합니다. 이 선지를 정답으로 확인하되, 지금 경관지구에 걸치는 대지에는 다른 용도지구와 마찬가지로 제1항 본문의 과반 원칙이 적용된다는 것을 함께 기억해 두십시오.