1준공인가와 소유권 이전고시

1준공인가와 소유권 이전고시

0절에서 이 단원이 공사가 끝난 다음의 절차라는 것을 확인했습니다. 이 절은 그 절차가 어떤 순서로 진행되고 각 단계에서 누가 무엇을 하는지를 다룹니다. 10문항 중 3문항이 이 논점에서 출제되었고, 그중 한 문항은 순서 자체를 나열하게 하는 형식이었습니다.

1-1준공인가에서 등기까지의 절차

공사가 끝나면 다음 순서로 진행됩니다.

1  준공인가 신청　　　　　    시장·군수등이 아닌 사업시행자
2  준공검사　　　　　　　     시장·군수등 — 지체 없이
3  준공인가와 공사완료 고시   시장·군수등 — 지방자치단체의 공보에
4  대지확정측량과 토지분할    사업시행자 — 지체 없이
5  분양받을 자에게 통지　　   사업시행자
6  소유권 이전과 이전고시　   사업시행자 — 공보에 고시한 뒤 시장·군수등에게 보고
7  등기 촉탁 또는 신청　　　  사업시행자 — 지체 없이

• 1부터 3까지가 준공인가이고 근거는 법 제83조입니다. 4부터 6까지가 이전고시이고 근거는 법 제86조입니다. 7은 등기이고 근거는 법 제88조입니다.
• 1의 주체와 나머지의 주체가 다릅니다. 준공인가는 사업시행자가 신청하고 시장·군수등이 합니다. 그 뒤의 측량·통지·이전고시·등기는 전부 사업시행자가 합니다.
• 이 절차에는 며칠 안에 하라는 규정이 없습니다. 준공검사도, 대지확정측량도, 등기도 모두 「지체 없이」입니다. 날짜가 정해진 것은 절차가 끝난 뒤의 효력 발생 시점뿐이고, 그것이 0절에서 확인한 「다음 날」입니다.

1-2준공인가 — 법 제83조

공사를 다 지었다고 해서 곧바로 입주할 수 있는 것이 아닙니다. 인가받은 사업시행계획대로 지어졌는지를 확인받아야 하고, 그 확인이 준공인가입니다.

네 항이 두 경우를 나누어 정하고 있습니다.

• 시장·군수등이 직접 시행하는 사업에는 준공인가가 없습니다. 제4항이 그 경우를 따로 정해 공사완료의 고시만 하게 합니다.
• 준공인가를 받아야 하는 쪽에 지방공사도 들어갑니다. 제1항은 「시장·군수등이 아닌 사업시행자」라고만 하고 있으므로, 조합이든 토지주택공사등이든 시장·군수등이 아니면 전부 해당합니다. 2018-63 ①이 지방공사를 들어 이 점을 물었습니다.
• 다만 한국토지주택공사에는 신청 절차의 예외가 있습니다. 「한국토지주택공사법」에 따라 준공인가 처리결과를 시장·군수등에게 통보한 경우에는 준공인가신청서를 내지 않고 자체적으로 처리한 준공인가결과를 통보합니다(시행령 제74조 제1항 단서 · 제3항). 지방공사에는 그 단서가 적용되지 않습니다.
• 준공검사는 의뢰할 수 있습니다. 시장·군수등이 직접 하는 것이 원칙이지만, 효율적인 준공검사를 위하여 필요하면 관계 행정기관·공공기관·연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에 실시를 의뢰할 수 있습니다(제2항 후단). 인가를 의뢰하는 것이 아니라 검사를 의뢰하는 것입니다.
• 고시하는 곳은 해당 지방자치단체의 공보입니다. 일간신문이 아닙니다.

1-3준공인가 전에도 쓸 수 있습니다 — 법 제83조 제5항

건물이 다 되었는데 준공인가 절차가 남아 있다는 이유로 입주를 못 하게 하면 입주예정자가 손해를 봅니다. 그래서 법은 준공인가 전에도 쓸 수 있게 하는 규정을 두었습니다.

• 허가의 상대는 사업시행자입니다. 입주예정자가 허가를 받는 것이 아니라, 사업시행자가 허가를 받아 입주예정자에게 쓰게 합니다.
• 단서가 시장·군수등이 사업시행자인 경우를 빼 놓았습니다. 그 경우에는 허가 없이 입주예정자가 쓰게 할 수 있습니다. 1-2의 준공인가와 같은 구조입니다.

법률은 「대통령령으로 정하는 기준」에서 끊깁니다. 그 기준이 무엇이고 허가를 어느 단위로 하는지는 시행령이 정합니다.

• 기준이 3가지이고 전부 갖추어야 합니다 — 전기·수도·난방과 상하수도 시설 등이 갖추어져 있어 사용하는 데 지장이 없을 것 · 관리처분계획에 적합할 것 · 입주자가 공사에 따른 차량통행·소음·분진 등의 위해로부터 안전할 것.
• 동별·세대별 또는 구획별로 할 수 있다는 것은 시행령 제75조 제3항에 있습니다. 법 제83조 제5항에는 그 문언이 없습니다. 2018-63 ②가 이것을 그대로 물었습니다.

1-4이전고시 — 법 제86조

준공인가로 건물이 완성된 것은 확인되었지만, 누구의 것인지는 아직 정해지지 않았습니다. 그것을 정하는 절차가 이전고시입니다.

제1항이 이전고시 전에 할 일을 순서대로 정하고 있습니다.

대지확정측량  →  토지의 분할절차  →  분양받을 자에게 통지  →  소유권 이전

• 대지확정측량은 사업으로 새로 만들어진 대지의 경계와 면적을 확정하는 측량입니다. 종전의 필지 모양이 사라지고 새 필지가 생기므로, 그것을 재어 확정해야 등기를 할 수 있습니다.
• 토지의 분할절차는 그 측량 결과대로 필지를 나누는 절차입니다.
• 통지의 내용은 「관리처분계획에서 정한 사항」입니다. 제16단원 「사업시행계획과 관리처분계획」에서 배운 그 계획이 여기에서 집행됩니다.
• 소유권은 이전고시가 있은 날의 다음 날에 넘어갑니다(제2항 후단). 등기를 하는 날이 아닙니다. 등기는 그 뒤에 따라옵니다.
• 고시한 뒤에 시장·군수등에게 보고합니다(제2항 전단). 고시하는 주체는 사업시행자이고, 시장·군수등은 보고를 받는 쪽입니다. 준공인가에서는 시장·군수등이 고시했는데 이전고시에서는 사업시행자가 고시합니다.

제1항 단서가 예외를 하나 두었습니다. 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 소유권을 이전할 수 있습니다. 여러 동을 짓는 사업에서 먼저 다 지어진 동의 입주를 기다리게 하지 않으려는 규정입니다. 2020-59 ㄱ이 이 단서를 옳은 진술로 냈습니다.

1-5이전고시 뒤에 따라오는 것 — 권리의 확정과 등기

소유권이 넘어가면 종전 토지·건축물에 붙어 있던 다른 권리는 어떻게 되는가가 문제됩니다. 사업으로 종전의 토지가 없어졌으니 거기에 설정된 저당권도 함께 없어진다면, 돈을 빌려준 사람이 담보를 잃게 됩니다. 법 제87조가 그것을 정합니다.

• 종전 권리는 사라지지 않고 새 대지·건축물로 옮겨 갑니다. 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리와, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권이 그 대상입니다.
• 토지등소유자에게 분양하는 대지·건축물은 「도시개발법」의 환지로 봅니다(제2항). 제11단원 「수용방식과 환지방식」에서 배운 환지가 여기에서 다시 나옵니다. 종전 재산 대신 새 재산을 받는 구조가 같기 때문입니다.
• 보류지와 일반분양분은 보류지 또는 체비지로 봅니다(제3항). 조합원이 아닌 사람에게 파는 몫이므로 사업비를 대는 체비지와 성질이 같습니다.

권리가 확정되었으면 등기를 해야 합니다.

• 등기를 하는 사람은 사업시행자입니다. 분양받은 사람이 각자 하는 것이 아니라 사업시행자가 촉탁 또는 신청합니다.
• 제3항이 이 단원에서 출제된 조문입니다. 이전고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못합니다. 소유권은 이미 넘어갔는데 등기부에는 아직 반영되지 않은 기간이 생기므로, 그 사이에 다른 등기가 끼어들면 권리관계가 어긋납니다.

1-6정비구역의 해제와 조합의 존속 — 법 제84조

공사가 끝나고 소유권까지 넘어갔으면 그 구역을 정비구역으로 그대로 두어야 할 이유가 없어집니다.

• 해제되는 시점이 두 가지입니다. 관리처분계획을 수립하지 않는 사업은 준공인가 고시가 있은 날의 다음 날, 관리처분계획을 수립하는 사업은 이전고시가 있은 때의 다음 날입니다. 괄호가 그 갈음을 정하고 있습니다.
• 해제된 뒤에는 지방자치단체가 그 지역을 지구단위계획으로 관리하여야 합니다(제1항 후단). 정비구역이 없어졌다고 아무 계획 없이 두는 것이 아니라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 지구단위계획이 그 뒤를 맡습니다.
• 제2항이 이 단원에서 가장 여러 번 물어진 문장입니다. 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 않습니다. 구역이 없어져도 조합은 그대로 있습니다.

그러면 조합은 언제 없어지는가가 남습니다. 조합의 해산은 이 법이 따로 정하고 있고, 정비구역의 해제와는 다른 절차입니다. 조합장이 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집해야 하고, 그 총회의 의결로 해산합니다(법 제86조의2 제1항). 구역이 해제되었다고 저절로 해산되는 것이 아니라 조합원이 모여 결정하는 것입니다.

정비구역의 해제는 제14단원 「기본계획과 정비구역」에서 배웠습니다. 거기에서는 사업이 진행되지 않을 때의 해제(법 제20조·제21조)와 함께 이 조문도 다루었습니다. 같은 「해제」라는 말이지만 사유가 반대입니다. 이 단원에서는 그 뒤에 남는 문제 — 조합은 언제 없어지는가를 이어서 봅니다.