1양도 또는 취득의 시기

1양도 또는 취득의 시기

앞 절에서 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 뺀 금액이라고 확인했습니다. 그 두 금액을 구하려면 먼저 정해야 할 것이 있습니다. 언제를 기준으로 한 금액인가입니다. 계약한 날인지, 잔금을 치른 날인지, 등기를 마친 날인지에 따라 적용할 가액이 달라지고, 보유기간도 달라집니다. 이 절은 그 기준일을 정하는 규정을 다룹니다. 4문항이 출제되었습니다.

1-1근거 조문 — 소득세법 제98조

기준일을 정한 모법 조문은 제98조입니다. 원칙 하나와, 그 원칙을 적용할 때 대금에서 무엇을 빼는지를 정하고 있습니다.

「대금을 청산한 날」이란 매수인이 대금을 다 치른 날, 즉 잔금을 지급한 날입니다. 계약한 날도 아니고 등기한 날도 아닙니다.

후단은 조금 다른 이야기를 합니다. 원래 양도소득세는 판 사람이 내는 세금인데, 당사자끼리 산 사람이 그 세금을 대신 내기로 약정하는 경우가 있습니다. 그렇게 하면 산 사람이 치르는 금액이 늘어나므로 잔금을 다 치른 날이 뒤로 밀릴 수 있습니다. 조문은 그 세액을 대금에서 빼고 판단하라고 정하고 있습니다.

원칙은 이렇게 하나지만, 잔금이라는 것이 없거나 잔금일을 알 수 없는 거래가 많습니다. 상속으로 받은 땅에는 잔금이 없고, 내가 지은 건물에도 잔금이 없습니다. 그런 경우를 시행령이 유형별로 정해 두었습니다. 다음 소절에서 봅니다.

1-2대금청산일을 쓸 수 없을 때 — 시행령 제162조 제1항

시행령 제162조 제1항은 대금청산일 원칙의 예외를 각 호로 열거하고 있습니다. 4문항이 모두 이 각 호를 그대로 또는 조금 바꾸어 선지로 냈으므로, 조문을 그대로 봅니다.

제6호의 「민법 제245조 제1항」은 점유취득시효를 정한 조문입니다. 20년 동안 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득하는 제도인데, 그 취득시기는 등기한 날이 아니라 점유를 시작한 날입니다.

각 호를 한눈에 보이도록 정리하면 다음과 같습니다.

제10호는 주식등의 양도시기를 정한 것이므로 이 표에 넣지 않았습니다.

표를 통째로 외우려 하기보다 빠른 날을 고르는 유형이 2가지라는 점부터 알아 두면 정리가 쉬워집니다. 장기할부조건(제3호)과 공익수용(제7호)입니다. 나머지는 날짜가 하나씩 정해져 있습니다.

1-3자기가 건설한 건축물 — 3가지 경우

제4호는 한 호 안에 경우가 3가지 들어 있어 따로 봅니다. 4문항 가운데 3문항이 이 호를 건드렸습니다.

건축허가를 받지 않고 지은 건축물을 흔히 무허가 건축물이라 부릅니다. 이 경우의 시기는 사실상의 사용일입니다.

1-4하루가 답이 되는 곳 — 환지처분의 증감분

제9호는 본문과 단서가 서로 다른 날을 정하고 있습니다.

환지처분이란 도시개발사업 등을 하면서 종전의 토지를 정리해 새로운 위치·모양의 토지로 바꾸어 주는 처분입니다. 종전 땅과 새 땅이 같은 사람의 것이므로 새로 산 것이 아닙니다. 그래서 본문은 취득시기를 환지 전 토지의 취득일로 정합니다.

문제는 바꾸어 받은 땅의 넓이가 원래 받을 권리가 있던 넓이(권리면적)와 어긋나는 경우입니다. 늘어난 부분은 새로 얻은 것이고 줄어든 부분은 내놓은 것이므로, 그 부분만은 날짜가 따로 필요합니다. 단서가 정한 날은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날입니다.

「다음 날」이라는 문언을 그대로 숙지하고 기억하십시오. 4문항 중 2문항이 이 하루를 물었습니다.

제9호의2는 이와 비교해 두면 좋습니다. 지적재조사로 지적공부상의 면적이 늘어난 경우인데, 이때는 늘어난 면적의 취득시기도 종전 토지를 취득한 날입니다. 같은 「면적이 늘었다」는 사실인데 환지와 지적재조사에서 답이 다릅니다.

1-5취득시기가 분명하지 않으면

같은 종류의 자산을 여러 번 사 두었다가 그중 일부를 판 경우, 판 것이 언제 산 것인지 가릴 수 없을 때가 있습니다. 시행령이 그 경우를 정해 두었습니다.