1부동산시장의 특성

1부동산시장의 특성

0절에서 정의한 용어 가운데 공매가 이 절에서 쓰입니다. 12문항 가운데 7문항이 1절에서 출제되었고, 7문항 모두 「틀린 것은?」 형식의 이론 문항입니다.

1-1정의와 공식 — 부동산시장

시장(市場)이란 사려는 사람과 팔려는 사람이 만나 값과 거래량이 정해지는 자리입니다. 부동산시장은 그 거래의 대상이 부동산인 시장입니다.

여기까지는 다른 물건의 시장과 같습니다. 시험이 묻는 것은 여기서부터 무엇이 달라지는가입니다. 이 절의 문항은 「부동산시장은 이러이러하다」라는 서술 5개를 늘어놓고 그중 사실과 다른 것을 고르게 합니다.

그런데 그 서술들은 서로 무관한 목록이 아닙니다. 제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배운 자연적 특성에서 하나씩 나옵니다. 그것을 먼저 잇고 나서 항목별로 봅니다.

1-2자연적 특성에서 시장 특성으로

제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 부동성 · 부증성 · 개별성을 배웠습니다. 그 세 가지가 시장에서 어떤 모습으로 나타나는지를 확정된 해설이 문항마다 밝혀 두었습니다. 한 표로 모으면 다음과 같습니다.

이 표가 1절 전체의 지도입니다. 1-3부터 1-7까지가 시장의 성질을 하나씩 다룹니다. 표에 없는 것은 법·제도적 규제 하나인데, 그것은 자연적 특성이 아니라 제도에서 나오므로 1-7에서 함께 봅니다.

1-3국지성 — 시장이 지역으로 쪼개진다

국지성(局地性)이란 시장이 특정 지역에 국한되어 성립하는 성질입니다. 지역성 · 지역시장성이라고도 합니다. 2015-15 ①이 「어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다.

그 결과 부동산시장은 부분시장(sub-market)으로 나뉩니다. 부분시장은 제5단원 「부동산의 경기변동」 0-9에서 배운 대로 전체 시장을 지역 · 유형 · 규모 같은 기준으로 나누었을 때 그중 한 덩어리를 말합니다.

나누는 기준은 지역만이 아닙니다. 기출은 이것을 4개 선지에 실었습니다.

4개 선지 모두 옳은 진술입니다. 13개년 동안 이 항목을 틀리게 바꾼 출제는 없었습니다.

한 가지 더 알아 두어야 할 것이 있습니다. 시장이 부분시장으로 나뉘면 부분시장마다 사정이 달라집니다. 2018-16 ③은 「부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다」라고 적었습니다. 확정된 해설은 그 이유를 「부분시장 간 정보 전달이나 수급조절이 원활하지 않으면 특정 부분시장에서 초과수요·초과공급 같은 불균형이 발생할 수 있다」라고 밝혔습니다.

1-4이질성 — 표준화되지 않는다

이질성(異質性)이란 상품마다 성질이 서로 달라 표준화할 수 없는 성질입니다. 제2단원 「부동산의 특성(속성)」에서 배운 개별성에서 나옵니다.

2015-15 ⑤는 「개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다」라고 적었고, 2025-8 ③은 「재화의 이질성을 보인다」라고 짧게 적었습니다. 둘 다 옳은 진술입니다.

이질성에서 곧바로 나오는 것이 공매의 곤란입니다. 0-4에서 본 대로 공매는 빌린 것과 똑같은 것을 사서 갚아야 성립합니다. 그런데 부동산은 물리적으로 동일한 물건이 없으므로, 빌려서 판 부동산과 똑같은 부동산을 다시 사서 갚는다는 것이 성립하지 않습니다. 확정된 해설은 2020-16 ①에서 「부동산은 물리적으로 동일한 물건이 없는 개별성·부증성을 가진 재화라 다른 물건을 빌려와 팔고 나중에 갚는 공매(short selling) 구조 자체가 성립하기 어렵다」라고 적었습니다.

그러므로 부동산시장에서 공매는 어렵습니다. 이것이 2020-16의 정답 자리였습니다.

1-5수급조절의 곤란 — 단기와 장기의 방향

건물은 짓는 데 시간이 걸립니다. 값이 올라도 곧바로 물량을 늘릴 수 없고, 값이 내려도 이미 지은 것을 없앨 수 없습니다. 그래서 부동산시장에서는 수요와 공급을 짧은 시간에 맞추는 일이 어렵습니다. 2025-8 ①이 이것을 「수급조절이 용이하다」로 뒤집어 그 문항의 정답이 되었습니다.

이 성질은 공급의 가격탄력성으로도 물을 수 있습니다. 탄력성은 제3단원 「부동산의 수요와 공급」 4절에서 배웠습니다. 방향은 다음과 같습니다.

단기  →  공급을 늘릴 시간이 없다  →  공급의 가격탄력성이 작다(비탄력적)
장기  →  지을 시간이 있다　　　   →  공급의 가격탄력성이 크다(탄력적)

확정된 해설은 2022-9 ②에서 「부동산은 건축에 시간이 걸려 공급이 수요 변화에 즉각 대응하지 못한다. 그래서 공급의 가격탄력성은 장기일수록 커지고 단기에는 작아 수급조절이 오히려 어렵다」라고 적었습니다.

「수급조절이 곤란하다」와 「단기 공급탄력성이 작다」는 같은 사실을 두 가지 말로 적은 것입니다. 2022-9 ②는 이 두 가지를 한 선지에 붙여 「부동산시장은 장기보다 단기에서 공급의 가격탄력성이 크므로 단기 수급조절이 용이하다」라고 적었고, 그것이 그 문항의 정답이었습니다.

1-6정보의 비공개성과 비대칭성

부동산 거래는 은밀하게 이루어지는 경우가 많습니다. 얼마에 사고팔았는지가 모두에게 똑같이 알려지지 않습니다. 그래서 두 가지 성질이 나타납니다.

• 비공개성 — 거래 정보가 공개적으로 유통되지 않습니다.
• 비대칭성(非對稱性) — 거래하는 두 사람이 가진 정보의 양이 서로 다릅니다.

그 결과가 가격의 왜곡입니다. 정보를 더 가진 쪽이 유리한 값에 거래하게 되므로, 실제로 오간 값이 그 부동산의 값어치와 어긋날 수 있습니다.

기출은 이 항목을 4개 선지에 실었고 4개 모두 옳은 진술입니다.

이 항목은 2절과 곧바로 이어집니다. 정보가 모두에게 똑같이 알려지지 않는다는 것은 곧 정보를 남보다 먼저 얻은 사람이 이익을 볼 수 있다는 뜻이고, 2절은 그 이익이 언제 가능하고 언제 불가능한지를 다룹니다.

1-7불완전경쟁시장 — 진입장벽과 거래비용

완전경쟁시장은 제3단원 「부동산의 수요와 공급」 0-6에서 배웠습니다. 똑같은 상품을 많은 사람이 사고팔고, 어느 한 사람도 값을 좌우하지 못하며, 상품에 관한 정보를 모두가 알고 있는 시장입니다. 여기에 시장에 들어오고 나가는 데 걸림돌이 없다는 조건이 하나 더 붙습니다.

부동산시장은 이 조건을 온전히 갖추지 못합니다. 그래서 불완전경쟁시장입니다. 기출이 그 요인으로 든 것은 2가지입니다.

2015-15 ④는 「부동산 거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다」라고 적었습니다. 거래비용이 크면 그 자체가 진입장벽이 됩니다.

한 가지가 더 있습니다. 부동산에는 공적 제한과 사적 제한이 많이 걸려 있습니다. 용도지역 · 지구의 지정이나 건축규제가 공적 제한이고, 계약에 붙는 특약이 사적 제한입니다. 2017-7 ⑤와 2018-16 ⑤가 이것을 각각 「부동산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다」, 「부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다」라고 적었고 둘 다 옳은 진술입니다. 2025-8 ②의 「법·제도적 규제가 많다」도 같은 내용입니다.

부동산시장이 불완전경쟁시장이라는 것은 2절에서 반드시 다시 나옵니다. 그때 이 사실을 「그러므로 할당효율적이지 않다」로 이어 붙이는 함정이 나오는데, 그 연결은 성립하지 않습니다. 2-6에서 다룹니다.

1-8부동산시장의 기능

지금까지는 부동산시장이 어떤 성질을 가지는가를 보았습니다. 이 소절은 그 시장이 무슨 일을 하는가를 봅니다.

2014-24 ①이 3가지를 한 선지에 담았고, 옳은 진술로 판정되었습니다.

확정된 해설은 이것을 「부동산 권리를 교환하고, 수요와 공급을 조정해 가격을 결정하며, 경쟁적 이용을 통해 공간을 배분하는 기능」이라고 적었습니다.

교환의 대상이 부동산 자체가 아니라 「권리」라고 적혀 있는 점을 확인해 두십시오. 땅은 옮겨 가지 않습니다. 옮겨 가는 것은 그 땅에 대한 권리입니다.

부동산시장에서 값이 어떻게 정해지는지에 대해서는 문언이 하나 더 있습니다. 2022-9 ④는 「부동산시장에서는 일반적으로 매수인의 제안가격과 매도인의 요구가격 사이에서 가격이 형성된다」라고 적었고, 옳은 진술로 판정되었습니다. 개별성 때문에 정해진 값이 없으므로 사는 쪽이 부르는 값과 파는 쪽이 부르는 값 사이에서 협상으로 정해진다는 것입니다.