이 단원에서는
제14단원 「부동산금융」과 제15단원 「부동산증권·유동화」에서는 부동산에 들어가는 돈이 어디에서 오는지를 배웠습니다. 대출과 상환, 그 대출채권으로 만드는 증권, 그리고 사업 자체를 담보로 삼는 프로젝트 금융까지가 그 내용이었습니다. 이 단원은 그 돈으로 실제로 무엇을 어떻게 만드는지 — 부동산개발이 어떤 단계를 밟고, 무엇을 미리 검토하며, 누가 어떤 방식으로 시행하는지를 다룹니다.
13개년(2013~2025) 동안 25문항, 매년 평균 1.9문항이 출제되었습니다.
1. 부동산개발의 개념·과정과 유형 7문항 ■■■■■■■ 2. 타당성분석과 개발의 위험 7문항 ■■■■■■■ 3. 민간투자사업방식(BTO·BTL 등) 8문항 ■■■■■■■■ 4. 정비사업과 도시개발사업의 방식 5문항 ■■■■■
3절에서 8문항, 단원의 32%가 출제되었습니다. 25문항 가운데 계산형은 0건입니다. 이 단원에서 나오는 숫자는 계산의 결과가 아니라 몇 가지로 나뉘는지를 세는 수입니다 — 개발의 5단계, 민간투자사업방식 5가지, 정비사업 3종, 도시개발사업의 시행방식 3가지.
법조문이 근거가 되는 절은 3절 민간투자사업방식과 4절 정비사업·도시개발사업입니다. 3절은 사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조가 추진방식을 각 호에 나누어 규정하고 있고, 4절은 도시 및 주거환경정비법과 도시개발법이 사업의 정의를 직접 정하고 있습니다. 1절은 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률이 「부동산개발」의 뜻만 정해 두었을 뿐 민간의 사업방식은 조문에 없고, 2절에는 근거 조문이 아예 없어 워포드(L. Wofford)의 분류와 각 분석기법의 정의가 조문을 대신합니다.
13개년 동안 틀린 선지로 나온 것에는 형태가 있습니다.
- 비슷한 이름의 정의를 서로 옮겨 붙입니다. BTO와 BTL, 사업위탁방식과 신탁개발방식, 민감도분석과 흡수율분석, 토지신탁과 담보신탁이 그 대상이었습니다.
- 시점을 뒤바꿉니다. 소유권이 넘어가는 때가 「준공과 동시」인지 「일정기간이 지난 뒤」인지, 타당성 분석이 사업부지 확보 앞인지 뒤인지를 바꿔 놓습니다.
- 방향을 뒤집습니다. 위험을 분산할 수 있다·없다, 절차가 간단하다·복잡하다, 스스로 관리할 수 있다·없다가 그렇게 뒤집혔습니다.
- 다른 법에 있는 사업의 이름을 섞어 넣습니다. 가로주택정비사업·자율주택정비사업은 도시 및 주거환경정비법이 아니라 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 사업입니다.
그리고 이 단원에는 시점을 함께 알아야 하는 문항이 있습니다. 2016-32는 정비사업이 6종이던 때의 문항이고, 지금의 법은 3종입니다. 같은 제시문으로 지금 출제되면 정답이 달라지므로, 무엇이 언제 어떻게 통합되었는지를 4절에서 함께 확인합니다.