1부동산개발의 개념·과정과 유형

1부동산개발의 개념·과정과 유형

이 절에서는 부동산개발이 법적으로 무엇을 가리키는지, 어떤 순서로 진행되는지, 그리고 어떤 기준으로 유형이 나뉘는지를 다룹니다. 13개년 동안 7문항이 1절에서 출제되었습니다.

1-1근거 조문 — 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제2조

「개발」이라는 말은 일상에서도 쓰이지만, 시험이 묻는 것은 법이 정한 부동산개발의 범위입니다. 어떤 행위가 부동산개발에 들어가고 어떤 행위가 빠지는지를 조문이 직접 정하고 있습니다.

이 조문에서 확인할 것은 세 가지입니다.

① 부동산개발은 땅에만 관한 것이 아닙니다. 가목의 토지 조성뿐 아니라 나목의 건축물 건축·대수선·리모델링·용도변경도 부동산개발에 들어갑니다. 건물을 새로 짓지 않고 용도만 바꾸는 것도 부동산개발입니다.

② 시공을 담당하는 행위는 빠집니다. 제1호 본문의 단서가 이를 명시합니다. 건물을 짓는 일 자체는 건설업의 영역이고, 부동산개발은 그 사업을 기획하고 추진하는 쪽을 가리킵니다. 제14단원 「부동산금융」에서 배운 시행사와 시공사의 구분이 여기에 그대로 대응합니다.

③ 부동산개발업이 되려면 「타인에게 공급할 목적」이 있어야 합니다. 자기가 살 집을 자기 땅에 짓는 것은 부동산개발일 수는 있어도 부동산개발업은 아닙니다. 업이 되는 기준은 판매 또는 임대, 즉 남에게 넘길 목적입니다.

1-2개발의 5단계 — 타당성 분석이 두 번 나온다

부동산개발은 아이디어에서 시작해 건물이 올라가기까지 여러 단계를 밟습니다. 기출은 그 순서를 배열하는 형태로 출제했습니다(2015-32).

① 사업구상(아이디어) → ② 예비적 타당성 분석 → ③ 사업부지 확보 →
④ 사업 타당성 분석 → ⑤ 건설

순서를 외우는 것보다 왜 이 순서인지를 이해하는 편이 확실합니다.

타당성 분석이 ②와 ④에 두 번 나오는 것이 이 배열의 요점입니다. 두 번의 차이는 사업부지를 확보하기 전인가 후인가이고, 그에 따라 개략적 검토와 정밀한 검토로 나뉩니다.

1-3개발형태 — 신개발과 재개발

부동산개발의 유형은 무엇을 기준으로 나누는가에 따라 여러 가지가 됩니다. 기출이 묻는 기준은 개발형태·토지취득방식·개발주체 3가지이고, 이 소절부터 차례로 봅니다.

첫 번째 기준은 개발형태, 곧 손대는 땅이 아직 개발되지 않은 곳인가 이미 시가지인가입니다.

여기에서 주의할 것이 하나 있습니다. 재건축사업도 재개발방식에 속합니다. 이름이 「재개발」과 「재건축」으로 나뉘어 있어 서로 다른 것으로 보이지만, 개발형태라는 기준에서는 둘 다 이미 시가지가 된 지역을 다시 정비하는 것이므로 재개발방식입니다. 2024-6 ④가 이 내용을 옳은 진술로 출제했습니다.

「재개발방식」과 「재개발사업」은 다른 층위의 용어입니다. 재개발방식은 신개발방식에 대비되는 개발형태의 이름이고, 재개발사업은 도시 및 주거환경정비법이 정한 정비사업 3종 가운데 하나의 정식 명칭입니다. 정비사업 3종은 4절에서 다룹니다.

1-4토지취득방식 — 수용·환지·혼용

두 번째 기준은 사업시행자가 그 땅을 어떻게 손에 넣는가입니다. 이 기준이 이 단원에서 가장 여러 번 출제된 분류이고, 4절의 도시개발사업 시행방식과도 그대로 이어집니다.

환지방식은 기출이 지문으로 제시하고 명칭을 고르게 하는 형태로 반복 출제했습니다. 제시문에 쓰인 문언이 거의 같습니다.

여기에 나오는 평가식과 면적식은 개발 후의 땅을 얼마씩 돌려줄지 정하는 두 가지 설계 방법입니다. 평가식은 종전 토지의 가치를 평가해 그 가치에 맞추어 돌려주는 방법이고, 면적식은 종전 토지의 면적을 기준으로 돌려주는 방법입니다.

환지방식을 가려내는 표지는 「재분배」입니다. 수용방식은 사업시행자가 소유권을 가져가므로 돌려줄 것이 없고, 혼용방식은 수용이 함께 있어야 성립합니다. 제시문에 수용에 관한 언급 없이 재분배만 나오면 순수한 환지방식입니다.

2015-34의 선지는 혼용방식을 「혼합방식」으로 적었습니다. 같은 것을 가리키는 표기입니다.

1-5개발 주체 — 공공개발·민간개발·민관합동개발

세 번째 기준은 누가 사업을 시행하는가입니다.

공공개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 뒤 분양하거나 임대하는 형태로 이루어집니다 (2021-33 ②의 옳은 진술). 민관합동개발은 민간이 자본과 기술을 대고 공공이 인·허가 등 행정적인 부분을 맡는 식으로 서로 부족한 것을 채웁니다. 2019-19 ④가 「지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업」을 옳은 진술로 냈습니다.

1-6민간개발의 사업방식 5가지

민간이 시행자가 되는 경우, 토지소유자가 자기 힘만으로 할 수도 있고 남의 힘을 빌릴 수도 있습니다. 그 방식이 5가지로 나뉘고, 이 절에서 가장 여러 번 출제된 내용입니다.

나누는 기준은 두 가지입니다 — 토지의 소유권이 넘어가는가, 그리고 누가 사업주체가 되는가입니다.

각 방식을 하나씩 봅니다.

자체개발사업은 토지소유자가 자금과 전문성을 모두 갖추고 직접 시행하는 방식입니다. 남에게 맡기지 않으므로 사업을 주도적으로 추진할 수 있고 개발이익도 전부 가져갑니다. 그 대신 위험을 나눌 상대가 없어 사업의 위험이 전적으로 토지소유자에게 귀속됩니다. 그래서 위기관리능력이 요구됩니다(2015-31 ①의 옳은 진술).

사업위탁(수탁)방식은 토지소유자가 소유권을 그대로 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고, 개발업자는 그 대가로 수수료를 받는 방식입니다.

신탁개발방식은 토지소유자가 신탁회사에 형식적인 소유권을 넘기고, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·관리·처분한 뒤 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식입니다. 부동산학개론 제15단원 「부동산증권·유동화」의 4절에서 배운 부동산신탁 5유형 가운데 토지신탁이 이것입니다.

등가교환방식은 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 공사비를 부담한 뒤, 완성된 부동산을 제공한 토지가격과 공사비의 비율에 따라 나누어 갖는 방식입니다.

컨소시엄구성방식은 사업자금 조달이나 상호 기술 보완이 필요할 때 여러 법인이 함께 사업을 추진하는 방식입니다. 여러 회사가 모이므로 출자회사 간 이해조정이 필요합니다.

이 밖에 기출에 나온 것이 두 가지 더 있습니다. 지주공동사업은 토지소유자가 토지를, 개발업자가 개발의 노하우를 제공해 공동으로 시행하는 방식으로, 여기에서는 위험이 양쪽에 분산됩니다. 분양금 공사비 지급(청산)형은 토지소유자가 직접 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고, 공사비를 분양수입금으로 지급하는 방식입니다.

1-7사업위탁방식과 신탁개발방식 — 소유권이 넘어가는가

앞의 표에서 사업위탁방식과 신탁개발방식이 이 절에서 가장 여러 번 맞바뀐 짝입니다. 13개년 동안 3문항에서 이 두 방식이 함정으로 쓰였으므로, 두 방식만 따로 놓고 봅니다.

두 방식의 공통점은 「제3자에게 사업을 맡긴다」는 것이지 「소유권을 넘긴다」는 것이 아닙니다. 소유권 이전은 신탁개발방식에만 있습니다. 2024-6 ⑤가 바로 이 공통점을 소유권 이전으로 바꿔 출제했습니다.