2024 부동산학개론 37번
풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
37번
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○대상토지 -소재지: A시 B구 C동 150번지 -용도지역: 제3종일반주거지역 -이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100 m²○기준시점: 2024.10.26.○거래사례 -소재지: A시 B구 C동 120번지 -용도지역: 제3종일반주거지역 -이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200 m² -거래가격: 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80 %, 건물 20 %임) -사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임 -거래시점: 2024.05.01.○지가변동률(A시 B구, 2024.05.01. ~ 2024.10.26.): 주거지역 4 % 상승, 상업지역 5 % 상승○지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지역에 위치함○개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10 % 우세함○상승식으로 계산
- ① 234,000,000원
- ② 286,000,000원
- ③ 288,750,000원
- ④ 572,000,000원
- ⑤ 577,500,000원
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ②
이 문항의 단원 · 「비교방식」 → 기본서 읽기
〈종합〉
토지·건물 복합 거래사례에서 가격구성비율로 토지분만 추출한 뒤, 용도지역에 맞는 지가변동률로 시점수정하고 개별요인비교치와 면적비를 곱해 대상토지의 비준가액을 구하는 계산형 문항이다.
- 거래사례 전체가격에서 가격구성비율(토지 80%)을 곱해 토지분 거래가격만 추출
- 용도지역이 제3종일반주거지역이므로 지가변동률은 주거지역 4%를 적용해 시점수정치 1.04 산정
- 지역요인은 인근지역이므로 1.0, 개별요인은 대상이 10% 우세하므로 1.10 적용
- 면적비(100/200=0.5)까지 곱해 최종 비준가액 계산
〈정답 ②〉
거래사례 625,000,000원 중 토지분 80%인 500,000,000원을 기준으로, 주거지역 지가변동률 4%(시점수정 1.04)와 개별요인 10% 우세(1.10), 면적비 0.5를 순서대로 곱하면 286,000,000원이 된다.
- 거래사례 토지분 가격 = 625,000,000원 × 80% = 500,000,000원
- 시점수정치: 대상토지 용도지역이 제3종일반주거지역이므로 주거지역 지가변동률 4% 적용 → 1.04
- 지역요인비교치: 대상과 사례 모두 인근지역에 위치하므로 1.0(동일)
- 개별요인비교치: 대상토지가 10% 우세하므로 1.10
- 면적비: 대상 100m² ÷ 사례 200m² = 0.5
- 비준가액 = 500,000,000 × 1.04 × 1.0 × 1.10 × 0.5 = 286,000,000원
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