2020 민법 및 민사특별법 73번
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73번
甲은 자신의 X토지를 乙에게 매도하는 계약을 체결하고 乙로부터 계약금을 수령하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 乙이 지급한 계약금은 해약금으로 추정한다.
- ② 甲과 乙이 계약금을 위약금으로 약정한 경우, 손해배상액의 예정으로 추정한다.
- ③ 乙이 중도금 지급기일 전 중도금을 지급한 경우, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.
- ④ 만약 乙이 甲에게 약정한 계약금의 일부만 지급한 경우, 甲은 수령한 금액의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
- ⑤ 만약 X토지가 토지거래허가구역 내에 있고 매매계약에 대하여 허가를 받은 경우, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ⑤
이 문항의 단원 · 「매매·교환」 → 기본서 읽기
〈종합〉
계약금의 해약금·위약금 성질과 이행착수 판단을 종합적으로 묻는 이론+사례 혼합형 문항으로, 토지거래허가라는 특수 사안을 이행착수로 오인하게 만드는 것이 핵심 함정이다.
- 각 선지를 계약금의 3중 성질(증약금·해약금·위약금)과 이행착수 판단 기준으로 나누어 검토
- ③④는 이행착수 여부와 계약금계약의 요물계약성에 부합하는지 확인
- ⑤는 토지거래허가가 이행행위가 아니라 계약 효력완성 요건일 뿐임을 근거로 이행착수 여부를 판단
〈정답 ⑤〉
토지거래허가구역 내 매매는 관할청 허가를 받아야 계약 효력이 완성되지만, 그 허가는 이행행위가 아니라 계약의 효력을 완성시키는 요건일 뿐이다. 다른 약정이 없다면 매도인은 여전히 계약금 배액을 상환하고 해약금 해제를 할 수 있으므로(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결) '해제할 수 없다'는 서술이 틀렸다.
- 민법 제565조 제1항 — 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 해제할 수 있다.
- 토지거래허가는 매매계약의 효력을 완성시키는 요건일 뿐, 매도인·매수인이 계약상 의무를 실행하는 이행행위가 아니어서 이행착수로 볼 수 없다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결).
- 따라서 허가를 받았다는 사정만으로는 이행착수 시기가 도래한 것이 아니므로 매도인의 배액상환 해제권은 그대로 유지된다.
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