2020 민법 및 민사특별법 79번
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79번
乙은 甲소유의 X상가건물을 甲으로부터 임차하고 인도 및 사업자등록을 마쳤다. 乙의 임대차가 제3자에 대하여 효력이 있는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ.乙이 폐업한 경우
ㄴ.乙이 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우
ㄷ.丙이 乙로부터 X건물을 적법하게 전차하여 직접 점유하면서 丙명의로 사업자등록을 하고 사업을 운영하는 경우
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
〈종합〉
상가건물 임대차의 대항력 요건인 '건물 인도 + 사업자등록'이 폐업·재등록·적법한 전대차라는 세 가지 사례에서 계속 유지되는지를 판례를 기준으로 판단하는 문항으로, ㄴ의 기준 양립 때문에 ②·④ 복수정답으로 처리되었다.
- 대항력의 발생요건(인도+사업자등록)과 그 요건이 사후에 계속 존속해야 한다는 점을 먼저 정리
- ㄱ 폐업은 사업자등록의 실질적 상실이므로 대항력 소멸
- ㄴ 폐업 후 재등록은 종전 대항력과는 단절되나 재등록 시점부터 새 대항력이 발생 — 발문을 어느 기준으로 읽느냐에 따라 X·O가 달라지는 복수정답의 원인
- ㄷ 임대인 동의받은 전차인의 직접 점유+본인 명의 사업자등록은 판례상 대항력을 인정하는 사안임을 확인
〈정답 ②·④〉
ㄷ은 임대인의 동의를 받은 전차인이 건물을 직접 점유하며 자기 명의로 사업자등록을 마치면 임차인의 임대차가 대항력을 유지한다는 확립 판례에 따라 O이므로 ②(ㄷ)가 성립한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). ㄴ은 폐업으로 종전 대항력이 단절된다는 판례(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결)에 따르면 X이지만, 재등록 시점부터는 새로 대항력이 발생하므로 발문의 「제3자에 대하여 효력이 있는 경우」를 재등록 후 기준으로 읽으면 O가 되어 ④(ㄴ·ㄷ)도 정답으로 처리되었다.
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항: 대항력 요건은 건물 인도 + 사업자등록 신청, 요건 갖춘 다음 날부터 제3자에 효력
- 전대차에서 전차인이 임대인의 동의를 얻어 직접 점유하고 자신의 명의로 사업자등록을 마친 경우, 임차인 명의 사업자등록이 없어도 임대인·임차인 사이의 임대차는 제3자에 대하여 대항력을 유지한다는 판례(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결)
- ㄷ은 이 판례 사안과 일치하므로 대항력 인정
- ㄴ의 재등록으로 폐업 전의 대항력이 되살아나지는 않고(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결), 재등록한 뒤에는 제3조 제1항에 따라 그 다음 날부터 새로 대항력을 취득한다. 종전 임대차의 대항력이 이어지는지 기준으로는 X이지만, 재등록 후의 효력 기준으로는 O가 되어 이 양립이 ②·④ 복수정답의 원인이다
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