1대지와 도로 · 건축선

1대지와 도로 · 건축선

건축법은 건축물을 짓기 전에 그 땅이 어떤 상태여야 하는지를 먼저 정합니다. 무너지지 않아야 하고, 도로에 닿아 있어야 하고, 도로에 닿은 쪽으로는 정해진 선을 넘어 지을 수 없습니다. 이 절은 그 3가지와, 이미 건축물이 서 있는 대지를 나눌 때의 제한, 그리고 이 기준들을 완화받는 방법을 다룹니다. 13개년 4문항이 나왔습니다.

1-1대지가 갖추어야 할 것 — 건축법 제40조

건축법이 대지에 요구하는 첫 번째는 안전입니다. 도로면보다 낮으면 물이 고이고, 무른 땅에 지으면 가라앉으며, 비탈은 무너집니다. 건축법 제40조가 대지의 안전을 4개 항으로 정하고 있습니다.

4개 항이 각각 다른 위험을 다룹니다.

• 제1항만 원칙과 예외의 형태입니다. 나머지 3개 항은 조건이 갖추어지면 그대로 의무입니다.
• 제2항은 「하여야 한다」입니다. 매립지에 짓는 경우 성토 · 지반 개량 등 필요한 조치는 선택이 아닙니다.
• 제4항의 옹벽은 국토교통부령이 방법을 정합니다. 이 단원의 법조문 대부분이 대통령령에 넘기는 것과 달리 여기는 부령입니다.

1-2대지는 도로에 접해야 합니다 — 건축법 제44조

대지가 안전해도 사람이 드나들 수 없으면 건축물을 쓸 수 없고, 불이 났을 때 소방차가 들어갈 수 없습니다. 그래서 건축법은 대지가 도로에 닿아 있을 것을 요구하고 그 길이까지 정하고 있습니다. 이것을 접도의무라고 합니다.

원칙은 2미터입니다. 대지의 경계 가운데 2m 이상이 도로에 닿아 있어야 합니다. 넓이가 아니라 닿아 있는 길이를 재는 것에 유의해야 합니다.

괄호가 하나를 뺍니다. 「자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다」이므로, 고속도로처럼 사람이 걸어 들어갈 수 없는 도로에 2m가 닿아 있어도 접도의무를 갖춘 것이 되지 않습니다. 여기서 말하는 도로는 제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 배운 건축법 제2조 제1항 제11호의 도로 — 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로입니다.

단서가 예외 3가지를 둡니다.

• 예외에 해당하면 2m 접도가 아예 요구되지 않습니다. 「줄어든다」가 아니라 「적용하지 않는다」입니다.
• 제2호는 시행령을 보아야 합니다. 「공지」라는 말만으로는 빈 땅이 모두 해당하는 것처럼 읽히지만, 시행령이 목록을 정하고 있고 허가권자의 인정도 필요합니다.
• 허가권자는 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장입니다. 제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 본 건축법 제4조의4 제1항의 정의입니다.

1-3시행령이 채운 것 — 건축법 시행령 제28조

건축법 제44조는 제1항 제2호에서 「대통령령으로 정하는 공지」로, 제2항에서 「도로의 너비, 접하는 부분의 길이」로 두 번 끊깁니다. 그 두 곳을 건축법 시행령 제28조가 채웁니다.

제1항은 예외의 목록입니다. 광장 · 공원 · 유원지, 그리고 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지 4가지이고, 어느 것이든 허가권자가 인정한 것이어야 합니다.

제2항은 원칙보다 무거운 요건입니다. 건축물이 크면 드나드는 사람과 차가 많아지므로, 2m로는 모자랍니다.

연면적의 합계가 기준입니다 — 원칙은 2천㎡ 이상이지만 공장은 3천㎡ 이상부터 이 요건이 적용됩니다.

1-4건축선은 어디인가 — 건축법 제46조 제1항

대지가 도로에 접했으면, 다음 문제는 도로 쪽으로 어디까지 지을 수 있는가입니다. 그 한계를 정한 선이 건축선입니다.

원칙은 대지와 도로의 경계선입니다. 내 땅이 끝나는 곳까지 지을 수 있다는 뜻이므로 따로 계산할 것이 없습니다.

단서가 3가지 경우를 따로 정합니다. 어느 경우인지에 따라 기준점과 거리가 모두 달라집니다.

「소요 너비」는 건축법이 도로에 요구하는 너비입니다. 제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 배운 건축법 제2조 제1항 제11호가 정한 4m이고, 지형적 조건이나 막다른 도로에는 시행령이 정한 다른 너비가 적용됩니다. 그 너비에 못 미치는 좁은 도로에 대지가 접해 있으면, 건축을 할 때마다 조금씩 물러나게 해서 언젠가 그 도로가 소요 너비를 갖추도록 하는 것이 이 단서의 구조입니다.

• 양쪽 다 지을 수 있는 땅이면 절반씩 물러납니다. 도로의 중심선에서 소요 너비의 2분의 1이 건축선이므로, 마주 보는 두 대지가 각각 물러나면 도로가 소요 너비만큼 넓어집니다.
• 반대쪽이 하천이면 반대쪽은 물러날 수 없습니다. 하천·경사지·철도 부지는 건축을 할 수 없으므로 넓힐 수 있는 쪽이 한쪽뿐입니다. 그래서 하천이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비 전부를 재어 그만큼 물러난 선이 건축선이 됩니다.
• 기준점이 서로 다릅니다. 앞은 도로의 중심선이고 뒤는 도로경계선입니다.

물러난 부분은 대지면적에서 빠집니다. §0-3에서 본 건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 가목이 「법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적」을 대지면적에서 제외하고 있습니다. 소유권은 그대로지만 건폐율·용적률·조경 의무를 계산할 때 쓰는 대지면적은 줄어듭니다.

1-5도로 모퉁이의 건축선 — 건축법 시행령 제31조 제1항

건축법 제46조 제1항의 마지막 단서가 「도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선」이라고 넘긴 것을 건축법 시행령 제31조 제1항이 받습니다.

조문은 표로 거리를 정하고 있습니다. 너비 8m 미만인 두 도로가 만나는 모퉁이의 대지에서, 도로경계선의 교차점에서 도로경계선을 따라 아래 거리만큼 물러난 두 점을 이은 선이 건축선입니다.

교차각이 90도 미만인 모퉁이가 더 많이 물러납니다. 다만 두 도로가 모두 너비 4m 이상 6m 미만이면 교차각과 관계없이 2m입니다.

• 너비 8m 이상인 도로의 모퉁이에는 적용되지 않습니다. 조문이 「너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이」로 대상을 한정하고 있습니다.
• 도로 모퉁이의 건축선은 13개년에 출제되지 않았습니다. 520문항의 발문 · 선지 · 자료 · 보기 상자를 전부 검색해도 「모퉁이」가 나오지 않습니다. 위 표의 거리를 외울 필요는 없고, 건축선이 정해지는 경우가 원칙과 단서 3가지를 합해 4가지라는 것과 도로 모퉁이의 근거가 시행령이라는 것만 확인해 두면 됩니다.

1-6건축선을 따로 지정하는 경우 — 건축법 제46조 제2항·제3항

지금까지는 조문이 정한 대로 자동으로 정해지는 건축선입니다. 여기에 더해 행정청이 직접 건축선을 정하는 경우가 있습니다.

지정하는 사람과 범위와 절차가 각각 다른 조문에 있습니다.

절차를 순서대로 놓으면 이렇습니다.

1. 공고 — 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 · 군수 · 구청장이
   공보 · 일간신문 · 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고한다
2. 의견 제출 — 의견이 있는 자는 공고기간 안에 제출할 수 있다(전자문서로도 가능)
3. 지정 — 같은 사람이 도시지역에서 4m 이하의 범위에서 지정할 수 있다
4. 고시 — 같은 사람이 지체 없이 고시한다

• 공고가 먼저이고 고시가 나중입니다. 공고는 지정하기 전에 의견을 듣기 위한 것이고, 고시는 지정한 사실을 알리는 것입니다.
• 30일은 공고의 기간이지 의견 제출의 기한이 아닙니다. 조문은 「30일 이상 공고하여야 하며, 공고기간에 … 의견을 제출할 수 있다」로 적고 있습니다.
• 4m 이하는 시행령의 수치입니다. 법에는 「대통령령으로 정하는 범위」까지만 있습니다.
• 적용 지역이 도시지역으로 한정됩니다. 건축법 시행령 제31조 제2항이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는」이라고 적고 있습니다.

1-7건축선을 넘을 수 없습니다 — 건축법 제47조

건축선이 정해졌으면 그 선을 넘어 무엇을 둘 수 없는지가 다음 문제입니다.

제1항은 「수직면」을 넘지 못하게 합니다. 선이 아니라 그 선에서 하늘로 세운 면이므로, 1층은 안쪽에 있어도 2층이 도로 쪽으로 튀어나오면 위반입니다. 다만 지표 아래 부분은 제외됩니다 — 지하실이나 기초는 건축선을 넘어도 됩니다.

제2항은 여닫는 동작까지 봅니다. 문과 창문은 닫혀 있을 때 건축선 안쪽에 있어도 열면 바깥으로 나가는 것이 있습니다. 도로면에서 높이 4.5m 이하에 있는 출입구 · 창문 등은 열고 닫을 때에도 건축선의 수직면을 넘지 않는 구조여야 합니다.

• 담장이 함께 적혀 있습니다. 건축물만 규율하는 것으로 읽기 쉽지만 조문은 「건축물과 담장은」입니다.
• 4.5m를 넘는 높이의 창문에는 제2항이 적용되지 않습니다. 조문이 「높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문」으로 대상을 한정하고 있습니다.

1-8건축물이 있는 대지의 분할 제한 — 건축법 제57조

앞의 소절들이 새로 짓는 경우를 다루었다면, 이 소절은 이미 건축물이 서 있는 대지를 나눌 때의 제한입니다. 대지를 잘게 나누면 남은 땅이 앞의 요건들을 갖추지 못하게 되기 때문입니다.

제한이 2가지이고 성격이 다릅니다.

제3항이 예외를 둡니다. 건축협정이 인가된 경우 그 대상이 되는 대지는 제1항과 제2항에도 불구하고 분할할 수 있습니다. 건축협정은 제28단원 「특별건축구역·건축협정 등」이 다루는 제도이고, 여러 대지의 소유자들이 협정을 맺어 하나의 대지처럼 건축 기준을 적용받는 것입니다.

제1항의 「대통령령으로 정하는 범위」를 건축법 시행령 제80조가 채웁니다.

• 시행령의 수치는 조례가 내려갈 수 없는 하한입니다. 조문이 「해당하는 규모 이상을 말한다」이므로, 조례는 주거지역에서 60㎡보다 작은 면적을 정할 수 없습니다.
• 4개 용도지역만 이름이 있고 나머지는 제5호로 묶입니다. 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역은 제5호의 「그 밖의 지역」에 해당해 60㎡입니다.
• 세부 용도지역이 아니라 4개 용도지역으로 판단합니다. 제1종전용주거지역도 제3종일반주거지역도 준주거지역도 모두 「주거지역」이므로 60㎡입니다.

1-9대지 기준의 완화 적용 — 건축법 제5조

지금까지 본 기준들은 땅의 범위가 정해져 있다는 것을 전제로 합니다. 그런데 수면 위에 짓는 건축물처럼 대지의 범위를 정하기 곤란한 경우가 있습니다. 건축법은 그럴 때 기준을 완화받을 수 있는 길을 열어 두었습니다.

절차를 순서대로 놓으면 이렇습니다.

1. 요청      건축관계자(건축주 · 설계자 · 공사시공자 · 공사감리자) -> 허가권자
2. 심의      건축위원회
3. 결정      허가권자 — 완화 여부와 적용 범위
4. 통지      허가권자 -> 신청인

허가권자가 혼자 결정하지 못합니다. 제2항이 「건축위원회의 심의를 거쳐」라고 적고 있으므로 심의는 생략할 수 없는 단계입니다.

어떤 경우에 무엇을 완화받는지는 시행령이 정합니다. 건축법 시행령 제6조 제1항이 14가지 경우를 열거하고 있고, 그 가운데 이 단원과 이어지는 것이 제1호입니다.

완화 대상이 조문 번호로 열거되어 있습니다. 무엇이 들어 있는지 이름으로 옮기면 이렇습니다.

• 이 단원 1절부터 3절까지의 조문이 전부 들어 있습니다. 대지의 안전(제40조) · 조경(제42조) · 공개공지등(제43조) · 접도의무(제44조) · 건축선(제46조·제47조) · 분할 제한(제57조)이 모두 제1호의 열거 안에 있습니다.
• 구조 안전에 관한 기준은 들어 있지 않습니다. 건축물 내진등급의 설정은 건축법 제48조의2인데, 제1호가 열거한 범위(제40조~제47조 · 제55조~제57조 · 제60조 · 제61조) 어디에도 제48조의2가 없습니다. 대지의 범위를 정하기 어렵다는 사정은 땅에 관한 기준을 적용하기 어렵게 만들 뿐, 건축물 자체가 지진에 견디는 성능과는 관계가 없습니다.