1특별건축구역

1특별건축구역

3가지 제도 가운데 가장 먼저 만들어졌고, 기준을 푸는 강도도 가장 셉니다. 국토교통부장관이나 시·도지사가 도시의 일부를 특별건축구역으로 정하면 그 안에서는 건축법의 여러 규정을 아예 적용하지 않을 수도 있습니다. 그만큼 지정할 수 있는 자와 지정할 수 있는 곳이 법으로 좁혀져 있고, 특례를 받는 건축물과 특례의 내용도 조문이 열거하고 있습니다. 13개년 2문항이 그 열거를 물었습니다.

1-1누가 어디를 지정하는가

지정할 수 있는 자는 2가지이고, 각자 지정할 수 있는 대상이 따로 정해져 있습니다.

제1항이 「국제행사 등을 개최하는 도시 또는 지역의 사업구역」을 두 번 적고 있습니다. 제1호 가목과 제2호 가목이 같은 문장인데 앞에 붙은 주어만 다릅니다.

국제행사를 여는 주체가 국가이면 국토교통부장관, 지방자치단체이면 시·도지사입니다. 2021-77 ①이 이 대응을 서로 바꿔 놓았습니다.

1-2시행령이 채운 것 — 건축법 시행령 제105조

제69조 제1항의 제1호 나목·제2호 나목·제2호 다목이 모두 「대통령령으로 정하는」이라고만 적습니다. 법만 읽으면 어느 구역이 대상인지 알 수 없고, 그 내용을 건축법 시행령 제105조가 채웁니다.

시행령이 정한 것을 옮기면 다음과 같습니다. 삭제된 호를 빼고 세면 제1항이 8개, 제2항이 9개입니다.

경제자유구역·택지개발사업구역·도시개발구역·특별계획구역은 양쪽에 다 들어 있습니다. 같은 구역이라도 그 사업이 국가정책사업이면 국토교통부장관이, 도시개발·도시재정비·건축문화 진흥사업이면 시·도지사가 지정합니다. 어느 구역인가가 아니라 어느 사업인가에 따라 지정하는 자가 정해집니다.

같은 조 제3항이 정한 「그 밖의 도시 또는 지역」은 3가지입니다 — 건축문화 진흥을 위하여 국토교통부령으로 정하는 건축물이나 공간환경을 조성하는 지역, 주거·상업·업무 등 다양한 기능을 결합하는 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 도시지역이면서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조에 따른 용도지역 안에서의 건축제한 적용을 배제할 필요가 있는 지역, 그 밖에 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 시·도지사가 특별건축구역으로 지정할 필요가 있다고 인정하는 도시 또는 지역입니다.

1-3지정할 수 없는 곳 4가지

제69조 제2항이 지정 자체를 막는 곳을 열거합니다. 제1항에도 불구하고 지정할 수 없으므로, 그 구역이 위 표의 대상에 해당하더라도 지정되지 않습니다.

4가지 모두 건축법이 아닌 다른 법이 정한 구역입니다. 제2항은 이 4가지를 열거할 뿐 지정할 수 없는 이유를 적지 않습니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역은 다릅니다. 지정이 금지되지 않습니다. 다만 그런 지역을 특별건축구역으로 지정하려면 국토교통부장관 또는 시·도지사가 국방부장관과 사전에 협의하여야 합니다(제69조 제3항). 지정 불가 4가지와 협의 대상 1가지를 섞지 않아야 합니다.

1-4지정의 절차

특별건축구역은 지정신청기관의 신청(제71조 제1항)이나 그 밖의 자의 제안(제2항)을 받아 심의를 거쳐 지정하고, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 직권으로 지정할 수도 있습니다(제6항).

신청과 제안은 다릅니다. 신청은 지정신청기관이 하는 것이고, 제안은 그 밖의 자가 하는 것입니다. 그리고 제안은 시·도지사에게만 할 수 있습니다 — 제69조 제1항 제2호의 사업구역, 곧 시·도지사가 지정하는 대상으로 한정되므로 국토교통부장관에게는 제안할 수 없습니다.

절차를 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

직권으로 지정할 때에도 심의는 생략되지 않습니다. 같은 조 제6항은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 필요한 경우 직권으로 지정할 수 있게 하면서, 그 경우에도 지정의 필요성·타당성·공공성 등을 검토하고 건축위원회의 심의를 거치도록 정합니다. 생략되는 것은 신청이지 심의가 아닙니다.

1-5지정하면 무엇이 달라지는가

지정 다음에 이어지는 조항이 3가지 있습니다 — 지정의 효과, 변경, 해제입니다.

제11항의 괄호가 결론을 정합니다. 특별건축구역을 지정하면 도시·군관리계획의 결정이 있는 것으로 보지만, 괄호가 「용도지역·지구·구역의 지정 및 변경은 제외한다」로 그 범위를 잘라냅니다. 그러므로 특별건축구역으로 지정되었다고 해서 그 땅의 용도지역이 새로 정해지거나 바뀌는 것은 아닙니다. 2021-77 ⑤가 이 괄호를 지운 문장을 선지로 냈습니다.

의제의 방향이 반대인 규정이 다른 법에 있습니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 도시혁신구역과 복합용도구역으로 지정된 지역을 건축법 제69조에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 본다고 정합니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제83조의3 제2항 · 제83조의4). 그 내용은 제4단원 「용도지역·용도지구·용도구역」에서 학습했습니다. 두 의제를 정리하면 다음과 같습니다.

해제 사유 4가지 가운데 수치가 붙은 것은 제3호뿐입니다 — 지정일부터 5년 이내에 지정 목적에 맞는 건축물의 착공이 없으면 지정을 해제할 수 있습니다. 해제할 때에는 지정신청기관의 의견을 들어야 하고, 해제한 사실도 고시됩니다(제71조 제7항).

1-6특례를 받는 건축물

특별건축구역으로 지정되었다고 그 안의 모든 건축물이 특례를 받는 것은 아닙니다. 제70조가 특례를 적용할 수 있는 건축물을 따로 정합니다.

제1호는 국가와 지방자치단체를 함께 적고 있습니다. 2021-77 ③이 이 가운데 지방자치단체를 빼고 「지방자치단체가 건축하는 건축물에는 적용되지 않는다」로 냈습니다. 조문은 국가와 지방자치단체를 나누지 않으므로 지방자치단체가 건축하는 건축물도 특례 대상입니다.

제2호의 공공기관은 건축법 시행령 제106조 제1항이 한정합니다.

제4호가 삭제되어 남은 기관은 한국토지주택공사 · 한국수자원공사 · 한국도로공사 · 한국철도공사 · 국가철도공단 · 한국관광공사 · 한국농어촌공사 7개입니다. 제3호의 「대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물」은 같은 조 제2항이 별표 3으로 넘깁니다.

특례를 받으려면 건축허가 단계에서 따로 서류를 내고 심의를 거쳐야 합니다.

심의가 두 번 나옵니다. 구역을 지정할 때의 심의(제71조 제4항)는 중앙건축위원회 또는 특별시장·광역시장·도지사가 두는 건축위원회가 하고, 건축허가 단계의 심의(제72조 제2항)는 지방건축위원회가 합니다. 앞의 것은 구역을 정해도 되는지를, 뒤의 것은 그 건축물에 특례를 줘도 되는지를 봅니다.

1-7적용하지 않을 수 있는 것 — 조문 번호가 답이다

이제 특례의 내용입니다. 제73조가 적용배제와 완화적용을, 제74조가 통합적용을 정합니다.

제1항 제1호는 조문 번호만 6개 적고 있습니다. 그 번호가 무엇인지 옮기면 다음과 같습니다.

6개 조문에 들어 있지 않은 것이 답이 됩니다. 2022-76이 보기 4가지 가운데 제42조(조경)와 제58조(공지)는 목록에 있고 제44조(대지와 도로의 관계)와 제57조(대지의 분할 제한)는 없다는 것을 물었습니다. 조문 번호가 이웃해 있어 섞이기 쉬운 곳입니다.

제44조는 대지가 도로에 2m 이상 접해야 한다는 규정이고, 제57조는 건축물이 있는 대지를 일정 면적 아래로 쪼갤 수 없다는 규정입니다.

제57조 제2항은 비슷한 조문 목록을 분할 제한의 기준으로 씁니다. 제25단원 「대지와 도로」에서 학습한 대로, 제57조 제2항은 건축물이 있는 대지를 분할할 때 제44조·제55조·제56조·제58조·제60조·제61조의 기준에 못 미치게 하지 못하도록 정합니다.

두 목록을 나란히 놓으면 한 조문만 다릅니다.

제42조 대신 제44조가 들어 있습니다. 2022-76의 보기 ㄱ과 ㄴ이 정확히 이 두 조문을 나란히 놓은 것이고, 조경(제42조)은 배제되지만 도로 관계(제44조)는 배제되지 않습니다.

제1항 제2호가 「주택법 제35조 중 대통령령으로 정하는 규정」이라고만 적는데, 건축법 시행령 제109조 제1항이 그 내용을 채웁니다.

제2항의 완화적용에는 조건이 붙습니다. 제49조(건축물의 피난시설 및 용도제한 등) 등 안전과 성능에 관한 규정은 「다른 방법으로 대신할 수 있는 것으로 지방건축위원회가 인정하는 경우에만」 완화됩니다. 제1항의 적용배제에는 이런 조건이 없습니다.

1-8통합하여 적용할 수 있는 것

세 번째 특례는 개별 건축물마다 지키던 것을 구역 단위로 지키게 하는 것입니다.

대상은 미술작품·부설주차장·공원 3가지이고 셋 다 건축법이 아닌 다른 법의 규정입니다. 미술작품은 문화예술진흥법, 부설주차장은 주차장법, 공원은 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률이 각각 요구하는 것입니다. 2021-77 ④가 부설주차장을 「개별 건축물마다 적용하여야 한다」로 뒤집어 냈습니다.

통합적용은 총량을 줄이는 것이 아닙니다. 제2항이 그 수요를 개별법으로 정한 기준 이상으로 산정하도록 요구하므로, 총량은 유지된 채 여러 건축물에 흩어져 있던 것이 한곳에 모입니다.