2016 부동산학개론 23번
풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
23번
다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
○부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원)○대출조건 -대출비율: 부동산가격의 60% -대출금리: 연 5% -대출기간: 20년 -원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자지급)○순영업소득: 연 2억원○건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)○영업소득세율: 20%
- ① 10%
- ② 12%
- ③ 15%
- ④ 17%
- ⑤ 20%
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
〈종합〉
부채와 자기자본을 나눠 세후 자기자본수익률을 구하는 계산형 문항이다. 계산 자체는 15%로 명확히 도출되지만 시행처는 이 문항을 전원정답으로 처리했다. 계산은 15%가 나오는 과정으로 익히고, 전원정답 처리는 그 사실만 알아 둔다.
- 대출금과 자기자본을 대출비율(60%)로 분리
- 순영업소득에서 대출이자를 빼 세전현금흐름 산출
- 건물 감가상각비를 반영해 과세대상소득과 영업소득세 계산
- 세후현금흐름을 자기자본으로 나눠 자기자본수익률 산출
〈정답 전원정답〉
계산상으로는 세후현금흐름 1억2천만원을 자기자본 8억원으로 나눈 15%가 명확히 도출된다. 다만 확정 정답은 전원정답으로 처리되었다.
- 대출금 = 20억원×60% = 12억원, 자기자본 = 20억원-12억원 = 8억원
- 대출이자 = 12억원×5% = 6천만원
- 세전현금흐름 = 순영업소득 2억원 - 대출이자 6천만원 = 1억4천만원
- 건물 감가상각비 = 8억원÷20년 = 4천만원
- 과세대상소득 = 1억4천만원-4천만원 = 1억원, 영업소득세 = 1억원×20% = 2천만원
- 세후현금흐름 = 1억4천만원-2천만원 = 1억2천만원
- 자기자본수익률 = 1억2천만원÷8억원×100 = 15%로 산출되나, 시행처는 이 문항을 전원정답으로 처리했다
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