2017 부동산학개론 37번

풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기

37번

다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

○가능총소득: 5,000만원○공실손실상당액: 가능총소득의 5%○유지관리비: 가능총소득의 3%○부채서비스액: 1,000만원○화재보험료: 100만원○개인업무비: 가능총소득의 10%○기대이율 4%, 환원율 5%

정답·해설 보기종합 · 정답 해설

정답 ④

조건박스에 나열된 여러 항목 중 순영업소득(NOI) 계산에 실제로 반영되는 항목(공실손실상당액·유지관리비·화재보험료)과 반영되지 않는 항목(부채서비스액·개인업무비)을 걸러낸 뒤, NOI를 환원율로 나눠 수익가액을 구하는 전형적인 직접환원법 계산 문제다.

가능총소득에서 공실손실상당액, 유지관리비, 화재보험료를 차감해 순영업소득 4,500만원을 구하고, 이를 환원율 5%로 나누면 수익가액 9억원이 나온다.

가능총소득(PGI) 5,000만원에서 공실손실상당액(PGI의 5%=250만원)을 차감해 유효총소득(EGI)=4,750만원 산출
영업경비(OE)로 유지관리비(PGI의 3%=150만원)와 화재보험료(100만원)를 차감 — 둘 다 부동산 운영에 실제로 소요되는 비용이라 OE에 포함됨
부채서비스액 1,000만원(대출 원리금 상환액)과 개인업무비(PGI의 10%=500만원, 소유자 개인 용도 지출)는 부동산 자체의 운영비용이 아니므로 NOI 계산에서 제외
순영업소득(NOI) = 4,750만원 − 150만원 − 100만원 = 4,500만원
수익가액 = NOI ÷ 환원율 = 4,500만원 ÷ 0.05 = 9억원

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