2018 부동산학개론 25번
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25번
부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득과 (나)세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?(단, 투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)
ㄱ.기타소득
ㄴ.매도비용
ㄷ.취득세
ㄹ.미상환저당잔금
ㅁ.재산세
ㅂ.양도소득세
- ① 가: ㄷ · 나: ㄹ
- ② 가: ㄱ, ㅁ · 나: ㄴ, ㄹ
- ③ 가: ㄱ, ㅁ · 나: ㄴ, ㅂ
- ④ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ · 나: ㄴ, ㅂ
- ⑤ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ · 나: ㄴ, ㄹ, ㅂ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ②
이 문항의 단원 · 「부동산투자분석 및 기법」 → 기본서 읽기
〈종합〉
순영업소득(NOI)과 세전지분복귀액을 각각 어떤 항목으로 산정하는지 묻는 항목선별형 문항이다. 운영수지 단계별 산식과 처분수지 단계별 산식을 정확히 구분해 아는지가 관건이다.
- 순영업소득은 유효총소득(EGI)에서 영업경비를 뺀 값이므로, EGI 산정에 필요한 기타소득과 영업경비에 속하는 재산세를 골라낸다.
- 세전지분복귀액은 순매각금액에서 미상환저당잔금을 뺀 값이므로, 순매각금액 산정에 필요한 매도비용과 미상환저당잔금을 골라낸다.
- 취득세·양도소득세는 각각 취득단계·세후 처분단계 항목이라 순영업소득·세전지분복귀액 산정과 무관함을 확인한다.
〈정답 ②〉
순영업소득은 기타소득(ㄱ)과 재산세(ㅁ)가 필요하고, 세전지분복귀액은 매도비용(ㄴ)과 미상환저당잔금(ㄹ)이 필요하다.
- 순영업소득 NOI = 유효총소득(EGI) − 영업경비. EGI = 가능총소득 − 공실·불량부채 + 기타소득(ㄱ)이므로 기타소득이 필요
- 영업경비에는 재산세(ㅁ)가 포함되고 부채서비스액·영업소득세·감가상각비는 제외되므로 재산세가 필요
- 세전지분복귀액 = 순매각금액 − 미상환저당잔금. 순매각금액 = 매도가격 − 매도비용(ㄴ)이므로 매도비용이 필요
- 순매각금액에서 다시 미상환저당잔금(ㄹ)을 차감해야 세전지분복귀액이 되므로 미상환저당잔금이 필요
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