1면적·높이·층수를 재는 방법

1면적·높이·층수를 재는 방법

13개년 4문항이 이 절에서 출제되었습니다. 2013-116 · 2018-76 · 2020-77 · 2022-77이 그 4문항입니다.

앞 절에서 확인한 대로 측정하는 방법은 건축법 시행령 제119조 제1항에 있습니다. 제1항은 제1호부터 제10호까지 10가지를 정하고 있고, 그 순서는 이렇습니다.

제4호(연면적)만 2절에서 봅니다. 연면적은 용적률을 계산할 때 값이 달라지므로 용적률과 함께 보는 편이 정확하기 때문입니다.

10가지 가운데 4가지가 같은 형식으로 되어 있습니다. 먼저 원칙을 한 문장으로 정하고, 「다만」으로 시작하는 단서를 붙인 다음, 그 단서에 해당하는 경우를 각 목으로 열거합니다. 제1호(대지면적) · 제2호(건축면적) · 제3호(바닥면적) · 제5호(건축물의 높이)가 그렇습니다. 그래서 이 4가지를 읽을 때는 원칙 문장과 각 목의 목록을 나누어 읽어야 합니다. 시험이 묻는 것은 대개 각 목의 목록입니다.

나머지 6가지는 짧습니다. 제4호(연면적)와 제9호(층수)는 단서 없이 목만 두고, 제7호(반자높이)와 제8호(층고)는 목 없이 단서만 두며, 제6호(처마높이)와 제10호(지하층의 지표면)는 한 문장으로 끝납니다.

1-1대지면적 — 대지를 위에서 내려다본 넓이

대지면적은 대지의 수평투영면적입니다. 단서가 2가지를 빼라고 하는데, 가목의 건축선 후퇴부분은 제25단원 「대지와 도로」에서 이미 확인한 내용입니다. 법 제46조 제1항 단서에 따라 건축선이 정해지면 그 건축선과 도로 사이의 대지면적을 제외합니다.

이 단원에서 대지면적이 필요한 이유는 건폐율과 용적률의 분모이기 때문입니다. 2절의 계산 문항 3문항이 모두 대지면적을 조건으로 제시합니다.

1-2건축면적 — 외벽의 중심선으로 둘러싸인 넓이

원칙은 외벽의 중심선입니다. 외벽이 없는 건축물이면 외곽 부분의 기둥을 외벽으로 봅니다. 그 선으로 둘러싸인 부분을 위에서 내려다본 넓이가 건축면적입니다.

가목은 돌출부가 있을 때의 예외입니다. 처마 · 차양 · 부연처럼 외벽 바깥으로 튀어나온 부분이 있으면 그 아래 공간도 건축물이 덮고 있는 것이므로 건축면적을 다시 계산합니다. 다만 조건이 하나 붙습니다 — 외벽의 중심선에서 수평거리 1m 이상 돌출되어야 합니다. 1m 미만이면 이 규정이 적용되지 않고 원칙대로 외벽의 중심선이 기준입니다.

1m 이상 돌출되었으면 돌출된 끝부분에서 정해진 거리만큼 물러난 선이 기준이 됩니다. 그 거리를 조문이 건축물의 종류에 따라 7가지로 나누어 정하고 있습니다.

1-3국토교통부령이 정하는 3가지와, 건축면적에 넣지 않는 12가지

나목은 건축면적의 계산을 다시 국토교통부령에 넘긴 3가지입니다. 그 국토교통부령이 건축법 시행규칙 제43조입니다.

태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 단열공법으로 건축된 건축물은 외벽의 중심선이 아니라 내측 내력벽의 중심선이 기준입니다.

나목 2)의 돌출차양은 같은 조 제2항이 「돌출차양을 제외한 창고의 건축면적의 10퍼센트를 초과하는 면적」과, 돌출차양의 끝부분에서 수평거리 6m를 물러난 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 가운데 작은 값을 산입하도록 정하고 있습니다.

다목은 건축면적에 넣지 않는 것의 목록이고, 1)부터 12)까지 12가지입니다.

지하주차장의 경사로는 이 단원에 2번 나옵니다. 다목 4)가 건축면적에서 빼고, 제3호 하목이 바닥면적에서 뺍니다. 그런데 두 규정의 범위가 다릅니다.

1-4바닥면적 — 층마다 측정하는 넓이

바닥면적은 층마다 있습니다. 그래서 조문이 면적 기준을 정할 때 「바닥면적의 합계」라는 표현을 씁니다. 기준이 되는 선도 건축면적과 다릅니다 — 건축면적은 외벽의 중심선이지만 바닥면적은 벽 · 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선입니다. 건축물 안쪽에 있는 벽과 기둥도 기준이 될 수 있다는 뜻입니다.

지하층에도 바닥면적이 있습니다. 제3호는 「건축물의 각 층 또는 그 일부」라고만 적었을 뿐 지상층과 지하층을 나누지 않았습니다. 지하층이 빠지는 것은 바닥면적이 아니라 용적률을 산정할 때의 연면적에서이고, 그것은 2절에서 봅니다.

가목은 벽도 기둥도 없는 건축물입니다. 중심선의 기준으로 삼을 것이 없으므로 지붕의 끝부분에서 수평거리 1m를 물러난 선으로 둘러싸인 넓이를 바닥면적으로 봅니다.

나목은 노대(발코니)입니다. 노대는 전부 빼지 않고 일부만 뺍니다.

바닥면적에 넣는 노대 면적 = 노대 면적 − (노대가 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m)

여기에서 확인해 둘 것이 2가지입니다. 첫째, 난간을 설치했는지는 묻지 않습니다. 조문이 「난간 등의 설치 여부에 관계없이」라고 명시하고 있습니다. 둘째, 곱하는 길이는 노대가 접한 가장 긴 외벽에 노대가 접한 길이입니다. 노대가 두 면의 외벽에 걸쳐 있으면 짧은 외벽이 아니라 긴 외벽에 접한 길이를 씁니다.

다목은 필로티입니다. 조문이 괄호 안에서 필로티의 요건을 정하고 있습니다 — 벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것이라야 합니다. 기둥만 있고 벽이 거의 없는, 열려 있는 층을 말합니다.

필로티가 바닥면적에서 빠지는 경우는 4가지이고 성격이 둘로 나뉩니다.

앞의 3가지에는 「전용되는 경우」라는 조건이 붙어 있고 공동주택은 조건 없이 나열되어 있습니다. 조문이 「~에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는」이라고 적어 두 묶음을 나누었기 때문입니다.

1-5바닥면적에 넣지 않는 것

제3호는 가목부터 너목까지 16개의 목을 두고 있습니다. 16개가 모두 같은 일을 하는 것은 아닙니다.

가목 · 나목 · 다목은 1-4에서 확인했습니다. 남은 13개 목 가운데 기출이 물은 것은 라목 · 마목 · 사목 3가지입니다. 하목은 13개년 기출에 나오지 않았지만 1-3에서 본 건축면적의 지하주차장 경사로와 범위가 다르므로 함께 확인합니다.

라목은 탑 · 다락 · 설비에 관한 것을 함께 열거한 목입니다. 승강기탑 · 계단탑 · 장식탑, 다락, 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 1㎡ 이하의 것), 굴뚝 · 더스트슈트 · 설비덕트가 여기에 들어가고, 물탱크 · 기름탱크 · 냉각탑 · 정화조 · 도시가스 정압기를 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물도 들어갑니다. 다락에는 층고 조건이 붙습니다 — 1.5m 이하(경사진 형태의 지붕이면 1.8m 이하)라야 바닥면적에서 빠집니다.

마목은 공동주택의 지상층에 설치한 5가지입니다. 기계실 · 전기실 · 어린이놀이터 · 조경시설 · 생활폐기물 보관시설입니다. 조건이 2가지 함께 붙어 있다는 점을 확인해야 합니다 — 공동주택이어야 하고, 지상층에 설치한 것이어야 합니다.

사목은 리모델링할 때 외벽에 덧붙이는 마감재입니다. 여기에서 조문이 「제6조제1항제6호에 따른 건축물」이라고 다른 조문을 가리킵니다. 건축법 시행령 제6조 제1항 제6호는 제25단원 「대지와 도로」에서 확인한 적용 완화 규정이고, 3가지 건축물을 정하고 있습니다.

2013-116 보기 ㄹ의 「사용승인을 받은 후 15년 이상」이라는 조건은 나목에서 나온 것입니다.

하목은 지하주차장의 경사로인데, 1-3에서 확인한 대로 범위가 건축면적과 다릅니다. 바닥면적에서는 「지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분」만 빠집니다.

1-6건축물의 높이

원칙은 지표면에서 건축물의 상단까지입니다. 그런데 대괄호 안에 예외가 하나 들어 있고, 그것이 2020-77의 정답이 된 규정입니다.

1층 전체에 필로티가 설치되어 있으면 필로티의 층고를 뺀 높이로 계산합니다. 다만 이 예외가 아무 때나 적용되는 것은 아니고 법 제60조(건축물의 높이 제한)와 법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 제2항을 적용할 때만 적용됩니다. 조문이 그 2가지를 적어 두었습니다. 그리고 여기에서 말하는 필로티에는 경비실 · 계단실 · 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것이 포함됩니다.

다목은 옥상에 올라간 구조물입니다. 승강기탑 · 계단탑 · 망루 · 장식탑 · 옥탑이 여기에 해당합니다. 조건과 결과가 이렇게 이어집니다.

• 6분의 1이 적용되려면 조건이 2개 필요합니다. 주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택이어야 하고, 세대별 전용면적이 85㎡ 이하여야 합니다.
• 비율을 넘으면 다목이 적용되지 않습니다. 다목은 예외 규정이므로 그 요건을 갖추지 못하면 본문의 원칙으로 돌아가고, 옥상부분 전체가 건축물의 높이에 들어갑니다.

라목은 높이에 아예 넣지 않는 3가지입니다. 지붕마루장식 · 굴뚝 · 방화벽의 옥상돌출부 같은 옥상돌출물, 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 난간벽, 높이가 12m 이하인 장애인용 승강기의 승강기탑입니다.

1-7처마높이 · 반자높이 · 층고

3가지 모두 「어디에서 어디까지」를 정하는 규정입니다. 13개년 기출에서는 층고의 끝점을 바꾼 선지가 1개 나왔습니다.

층고에서 확인할 점은 양쪽 끝이 모두 「윗면」이라는 것입니다. 아래층 바닥의 윗면에서 위층 바닥의 윗면까지이므로 바닥 구조체의 두께가 층고에 들어갑니다. 2020-77 ④가 이 끝점을 「아랫면」으로 바꾸어 낸 선지입니다.

반자높이와 층고에는 같은 형식의 단서가 붙어 있습니다. 한 방에서 높이가 다른 부분이 있으면 가중평균한 높이로 계산합니다. 다만 무엇으로 가중평균하는지가 다릅니다 — 반자높이는 반자면적에 따라, 층고는 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균합니다.

1-8층수, 그리고 지하층의 지표면

제9호 한 문장에 3가지가 들어 있습니다. 조문이 쉼표로 이어 놓아 한 번에 읽기 어려우니 나누어 확인합니다.

1. 가목부터 다목까지에 해당하는 것은 층수에 넣지 않는다
2. 층의 구분이 명확하지 않으면 높이 4m마다 1개 층으로 본다
3. 부분에 따라 층수가 다르면 그중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다

첫째, 층수에 넣지 않는 3가지입니다. 가목은 옥상부분(승강기탑 · 계단탑 · 망루 · 장식탑 · 옥탑 등)으로서 수평투영면적의 합계가 건축면적의 8분의 1 이하인 것입니다. 1-6에서 본 높이 규정과 같은 비율을 쓰고 6분의 1의 예외도 같습니다. 나목은 지하층입니다. 지하층은 층수에 들어가지 않으므로 지하 3층 지상 11층인 건축물의 층수는 11층입니다. 다목은 장애인용 승강기의 승강기탑입니다.

둘째, 층의 구분이 명확하지 않은 건축물입니다. 공장이나 창고처럼 내부가 하나로 트여 있으면 층을 셀 수 없으므로 높이 4m마다 1개 층으로 계산합니다.

셋째, 부분에 따라 층수가 다른 건축물입니다. 앞쪽은 5층이고 뒤쪽은 3층인 건축물이라면 가장 많은 층수인 5층이 그 건축물의 층수입니다.

제10호는 지하층의 지표면입니다. 건축법 제2조 제1항 제5호의 지하층은 바닥에서 지표면까지의 평균 높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 층인데(제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 배웠습니다), 땅이 고르지 않으면 그 지표면이 어디인지부터 정해야 합니다. 제10호는 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보도록 정하고 있습니다.

같은 조 제2항은 제10호를 뺀 나머지 호의 기준으로 면적·높이·층수 등을 산정할 때 쓰는 지표면을 정합니다. 지표면에 고저차가 있으면 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보되, 그 고저차가 3m를 넘으면 고저차 3m 이내의 부분마다 지표면을 따로 정합니다.