2025 민법 및 민사특별법 80번
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80번
甲은 상품판매를 위해 2025. 5. 1. 乙로부터 부산광역시 소재 乙 소유의 X상가를 보증금 6억 원, 월 차임 100만 원에 임차하는 계약을 체결하였다. 계약 당일 甲은 乙에게 보증금을 지급하고 X상가를 인도받아 사업자등록과 확정일자까지 마쳤다. 위 계약에 적용되는 상가건물 임대차보호법상의 규정에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ.임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정
ㄴ.임차인의 임차권등기명령에 관한 규정
ㄷ.차임연체에 따른 임대인의 해지권에 관한 규정
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
이 문항의 단원 · 「상가건물 임대차보호법」 → 기본서 읽기
〈종합〉
보증금 6억 원, 월차임 100만 원짜리 부산 상가임대차가 환산보증금 기준을 초과하는 임대차임을 파악하고, 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 초과 임대차에도 예외적으로 적용시키는 규정이 무엇인지 가려내는 문제다.
- 보증금+월차임×100으로 환산보증금을 구해 지역별 기준액 초과 여부를 확인한다
- 초과 임대차라면 제2조 제3항에 열거된 규정(대항력·계약갱신요구권·권리금보호·차임연체 해지 등)만 적용된다는 점을 이 계약에 대입한다
- 우선변제권·임차권등기명령처럼 열거되지 않은 규정은 초과 임대차에 적용되지 않음을 확인한다
〈정답 ②〉
차임연체에 따른 임대인의 해지권(제10조의8)은 제2조 제3항의 열거 규정에 포함되어 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용된다.
- 보증금 6억 원에 월차임 100만 원을 환산(월차임×100=1억 원)하면 환산보증금이 7억 원으로 부산 지역 기준액을 초과하는 임대차에 해당한다
- 환산보증금 초과 임대차에는 원칙적으로 법 전부가 적용되지 않고 제2조 제3항이 열거한 규정만 예외적으로 적용된다
- 제10조의8(3기 차임 연체 시 임대인의 해지권)은 그 열거 규정 중 하나이므로 이 계약에도 적용된다
오답선지 해설2
- ㄱ ✕ 보증금에 대한 우선변제권은 제5조 제2항에서 정하는 규정으로(제4조는 확정일자 부여 절차), 제2조 제3항의 열거 목록에 포함되지 않는다. 환산보증금을 초과하는 이 임대차에는 확정일자를 받았더라도 우선변제권이 인정되지 않는다.
- ㄴ ✕ 임차권등기명령(제6조)도 제2조 제3항에 열거되어 있지 않은 규정이다. 초과 임대차에는 적용되지 않으므로 甲은 임차권등기명령을 이용할 수 없다.
선지교정2틀린 선지를 바로잡은 문장
- ㄱ 임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정은 이 계약에 적용되지 않는다.
- ㄴ 임차인의 임차권등기명령에 관한 규정은 이 계약에 적용되지 않는다.
함정2
- 환산보증금 초과 임대차라고 해서 법이 전혀 적용되지 않는다고 착각하기 쉽다 — 제2조 제3항에 열거된 대항력·갱신요구권·권리금보호·차임연체 해지는 초과 여부와 무관하게 적용된다
- 우선변제권·확정일자·임차권등기명령·1년 존속기간은 열거 목록에 없어 초과 임대차에는 적용되지 않는다는 점을 놓치면 ㄱ·ㄴ을 옳다고 고르게 된다
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