1토지거래계약허가제

1토지거래계약허가제

토지거래계약허가제는 투기가 우려되는 지역을 구역으로 지정해 두고, 그 구역 안에서 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 미리 관청의 허가를 받게 하는 제도입니다. 6문항 중 4문항이 이 제도에서 나왔고, 그 4문항은 2013년부터 2016년까지 4년 연속으로 출제되었습니다.

그런데 이 제도의 조문은 지금 국토계획법에 없습니다. 그 사실부터 확인하고 시작합니다.

1-1제10장은 조문이 남아 있지 않습니다

국토계획법 제10장의 제목은 「토지거래의 허가 등」이고, 그 아래 조문 번호는 제117조부터 제126조까지 이어집니다. 그런데 조문을 하나씩 열어 보면 내용이 없습니다.

제10장 토지거래의 허가 등

  제117조　    삭제 <2016.1.19>
  제118조　    삭제 <2016.1.19>
  제119조　    삭제 <2016.1.19>
  제120조　    삭제 <2016.1.19>
  제121조　    삭제 <2016.1.19>
  제122조　    삭제 <2016.1.19>
  제123조　    삭제 <2016.1.19>
  제124조　    삭제 <2016.1.19>
  제124조의2   삭제 <2016.1.19>
  제125조　    삭제 <2016.1.19>
  제126조　    삭제 <2016.1.19>

조문 11개가 같은 날짜로 삭제되었습니다. 장 제목만 남고 내용이 통째로 없어진 것인데, 그렇게 만든 것은 다른 법률의 부칙 하나입니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 제정되면서, 그 법률의 부칙이 국토계획법에서 토지거래허가에 관한 조항을 전부 지웠습니다. 공포일이 2016년 1월 19일이고 공포 후 1년이 지난 날부터 시행하므로 시행일은 2017년 1월 20일입니다. 지워진 조항이 정하던 내용은 새 법률의 조문이 그대로 이어받았습니다.

표에서 제136조 제4호를 확인해 두십시오. 제136조는 2절이 다루는 청문 조문이고, 지금 그 조문의 제4호가 「삭제」로 남아 있는 것이 이 개정 때문입니다(§2-2).

그러므로 이 절은 2가지를 함께 다룹니다. 하나는 현행 조문입니다. 아래에서 인용하는 조문은 모두 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 그 시행령의 현행 규정입니다. 다른 하나는 출제 당시의 수치입니다. 4문항은 모두 이 제도가 국토계획법에 있던 때에 출제되었고, 허가가 필요한 면적 기준이 그 뒤에 바뀌었습니다. 그 2가지가 다른 곳은 그때마다 밝힙니다.

이 절이 보는 범위는 공법 기출 4문항이 물은 것까지입니다. 이 제도 전체 — 선매 · 토지 이용의무 · 이행강제금 · 허가를 받지 않고 맺은 계약의 효력까지 — 는 「공인중개사법령 및 중개실무」 제18단원 「토지거래허가제도」가 다룹니다. 제도가 옮겨 간 뒤인 2017년부터 2025년까지 9개년 동안 그 과목에서 19문항이 나왔습니다.

1-2허가구역을 누가 지정하는가

제도는 구역을 지정하는 것에서 시작합니다.

3가지를 확인해 둡니다.

• 지정권자는 국토교통부장관과 시·도지사뿐입니다. 시장·군수·구청장은 지정권자가 아닙니다. 아래에서 보듯이 시장·군수·구청장은 개별 거래계약을 허가하는 허가권자이고, 구역을 지정하는 권한과는 다릅니다.
• 국토교통부장관과 시·도지사를 나누는 기준은 구역이 걸치는 범위입니다. 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있으면 국토교통부장관, 하나의 시·도 안이면 시·도지사입니다.
• 다만 예외가 있습니다. 하나의 시·도 안이더라도 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기가 우려되는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다(제1항 제2호 단서).

출제 당시에는 이 구분이 달랐습니다. 구 국토계획법 제117조 제1항은 「둘 이상의 시·군(광역시의 관할 구역에 있는 군을 포함한다) 또는 구의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우」를 국토교통부장관, 「동일한 시·군 또는 구 안의 일부지역인 경우」를 시·도지사로 나누었습니다. 기준이 시·군·구였던 것이 지금은 시·도로 올라갔습니다.

두 시기 모두 시장·군수·구청장은 지정권자가 아닙니다. 2016-86 ④가 물은 것이 그 부분이고, 기준이 바뀐 뒤에도 답은 같습니다.

1-3지정한 뒤 — 심의 · 공고 · 통지, 그리고 효력이 생기는 날

지정권자가 정했다고 곧바로 구역이 되는 것은 아닙니다. 심의와 공고를 거치고, 공고한 날부터 5일이 지나야 효력이 생깁니다.

절차를 순서대로 세우면 다음과 같습니다.

1. 심의　　    중앙도시계획위원회(국토교통부장관이 지정) 또는
　　　　       시·도도시계획위원회(시·도지사가 지정)
2. 공고　　    지정권자가 지체 없이
3. 통지　　    지정권자 → 시장·군수·구청장
4. 재통지　    시장·군수·구청장 → 관할 등기소의 장 (지체 없이)
5. 공고·열람   시장·군수·구청장이 7일 이상 공고 + 15일간 일반 열람
6. 효력 발생   2의 공고를 한 날부터 5일 후

각 단계에서 확인할 것은 다음과 같습니다.

• 심의하는 위원회는 지정권자에 따라 달라집니다. 국토교통부장관이 지정하면 중앙도시계획위원회, 시·도지사가 지정하면 시·도도시계획위원회입니다. 두 위원회를 어디에 두는지는 제1단원 「총칙」에서 확인했습니다.
• 다시 지정할 때에는 심의 전에 의견을 듣습니다. 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 지정하려면 심의 전에 미리 시·도지사(국토교통부장관이 지정하는 경우만 해당합니다) 및 시장·군수·구청장의 의견을 들어야 합니다(제10조 제2항 단서). 처음 지정할 때에는 이 의견청취가 없습니다.
• 등기소의 장에게 통지하는 것은 시장·군수·구청장입니다. 지정권자가 직접 하는 것이 아니라, 통지를 받은 시장·군수·구청장이 지체 없이 다시 통지합니다.
• 효력은 공고한 날부터 5일 후에 생깁니다. 공고한 날도 아니고, 15일간의 열람이 끝난 날도 아닙니다.
• 해제하거나 축소할 때에도 심의를 거칩니다. 제10조 제7항이 「제2항 본문, 제3항 및 제4항을 준용한다」고 정하므로 해제·축소에도 위원회 심의와 공고·통지가 그대로 붙습니다. 지정할 때만 심의하고 해제할 때는 그냥 하는 것이 아닙니다.

1-4어떤 계약에 허가가 필요한가

구역이 지정되었다고 그 안의 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 조문이 권리의 종류 · 대가의 유무 · 토지의 면적 3가지로 대상을 좁힙니다.

허가가 필요한 계약 = 다음 3가지를 모두 갖춘 것

  1. 권리   소유권 또는 지상권 (취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)
  2. 대가   대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우
  3. 면적   시행령이 정한 용도별 면적을 초과하는 토지

• 대상이 되는 권리는 소유권과 지상권 2가지입니다. 저당권이나 전세권을 설정하는 계약은 들어가지 않습니다.
• 대가를 받는 계약만 대상입니다. 증여처럼 대가 없이 이전하는 계약은 허가를 받지 않습니다.
• 예약도 포함됩니다. 조문이 「계약(예약을 포함한다)」이라고 밝히고 있습니다.
• 면적이 기준 이하이면 허가가 필요 없습니다. 제11조 제2항 제1호가 「대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지」를 허가 대상에서 빼므로, 허가가 필요한 것은 그 면적을 초과하는 토지입니다. 기준면적과 똑같은 면적의 토지는 「이하」에 들어가므로 허가를 받지 않습니다.
• 허가대상자·용도·지목을 특정해 지정한 구역에서는 허가를 받지 않는 경우가 하나 더 있습니다. 계약을 체결하려는 당사자나 그 계약의 대상이 되는 토지가 제10조 제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 않으면 허가가 필요하지 않습니다(제11조 제2항 제2호). 지정권자가 그렇게 특정하여 지정할 수 있다고 정한 것이 §1-2에서 인용한 제10조 제1항 후단입니다.
• 허가를 받지 않고 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다(제11조 제6항).

1-5기준면적 — 출제 당시와 현행이 다릅니다

허가가 필요한지 아닌지를 정하는 면적은 시행령에 있습니다.

현행 시행령이 정한 면적과 출제 당시의 면적을 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

바뀐 것은 도시지역의 5가지이고, 도시지역 밖의 3가지는 그대로입니다. 2013-87 · 2015-92 · 2016-86은 모두 출제 당시의 수치로 풀어야 하는 문항입니다.

두 시기 모두 「이 면적 이하이면 허가가 필요 없다」는 구조는 같습니다. 구 국토계획법 제118조 제2항도 「대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다」로 정하고 있었습니다.

1-6허가의 기준 — 요건을 갖추면 허가하여야 합니다

허가 신청을 받은 시장·군수·구청장이 허가할지 말지를 자유롭게 정하는 것은 아닙니다.

• 조문이 「제외하고는 허가하여야 한다」로 되어 있습니다. 열거된 거부 사유에 해당하지 않으면 허가해야 하는 것이지 허가할 수 있는 것이 아닙니다.
• 제1호는 이용목적을 7가지로 열거합니다 — 가목 자기의 거주용 주택용지 · 나목 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 · 다목 허가구역에 거주하는 농업인 등의 농업·축산업·임업·어업 경영 · 라목 토지를 수용·사용할 수 있는 사업의 시행 · 마목 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업 · 바목 인접 시·군 등에서 사업을 시행하고 있는 자의 사업 · 사목 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 용도. 이 7가지 중 어느 것에도 해당하지 않으면 허가하지 않습니다.
• 제2호와 제3호는 반대로 「해당하면 허가하지 않는」 사유입니다 — 도시·군계획 등에 맞지 않는 경우, 생태계 보전과 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우, 면적이 이용목적에 적합하지 않은 경우.

여기서 반드시 나누어야 할 것이 있습니다. 제12조 제1호 다목의 「허가구역에 거주하는 농업인이 그 허가구역에서 농업을 경영하기 위하여 필요한 경우」는 허가하여야 하는 사유이지 허가를 받지 않아도 되는 사유가 아닙니다. 허가가 필요한지는 §1-4의 3가지 요건, 그중에서도 면적으로만 정해집니다.

허가가 필요한가　　　    →  권리 · 대가 · 면적 (법 제11조 제1항 · 제2항)
허가를 해 주어야 하는가  →  이용목적 등 (법 제12조)

허가 대상이 아니면 제12조를 볼 일이 없고, 허가 대상이면 제12조로 넘어갑니다. 2015-92 ③이 그 2가지를 뒤섞어 놓은 선지입니다.

농지에 관한 허가에는 효과가 하나 더 붙습니다. 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받으면 「농지법」 제8조에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제1항). 허가 하나로 다른 법률의 증명이 갖추어지는 것이고, 이렇게 하나의 처분에 다른 처분의 효과를 붙이는 것을 의제라고 합니다.

1-7불허가를 받으면 — 이의신청과 매수청구

허가를 받지 못했을 때 신청인이 할 수 있는 것이 2가지 있습니다. 목적이 서로 다릅니다.

• 두 기간이 모두 1개월입니다. 90일도 아니고 30일도 아닙니다.
• 이의신청의 심의는 시·군·구도시계획위원회가 합니다. 구역을 지정할 때의 중앙도시계획위원회 및 시·도도시계획위원회와 다른 위원회입니다.
• 매수 가격은 공시지가가 기준입니다. 다만 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮으면 그 가격으로 매수할 수 있습니다(제16조 제2항).