1부동산임대업의 범위와 결손금

1부동산임대업의 범위와 결손금

앞 절에서 부동산임대업이 무엇인지, 그것이 왜 부동산업과 다른 용어인지를 정리했습니다. 이제 그 부동산임대업에서 나온 소득을 법이 어떻게 다루는지 봅니다. 이 단원 9문항 중 6문항이 이 논점에서 나왔습니다(2013-67 · 2017-33 · 2020-38 · 2022-36 · 2024-32 · 2025-36).

1-1부동산임대업에 들어가는 것

§0-3에서 읽은 법 제45조 제2항의 3가지가 그대로 부동산임대업의 범위입니다.

부동산이 아닌 것이 두 가지나 들어 있다는 점을 확인해 두십시오. 재단과 채굴권은 부동산이 아니지만 부동산임대업입니다. 시험은 이 지점을 두 차례 물었습니다(2024-32 ② · 2025-36 ㄷ).

1-2빠지는 것 ① — 공익사업과 관련한 지역권·지상권

법 제19조 제1항 제12호에는 단서가 붙어 있었습니다. 그 단서를 다시 읽어 봅니다.

용어를 먼저 밝혀 둡니다.

• 지역권 — 자기 토지의 편익을 위해 남의 토지를 이용하는 권리입니다. 남의 땅을 가로질러 통행하거나 물을 끌어오는 것이 그 예입니다.
• 지상권 — 남의 토지에 건물이나 공작물, 나무를 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 괄호가 밝힌 대로 지하나 공중에 설정된 것도 포함합니다.

단서가 걸러 내는 소득은 「공익사업과 관련한」 것에 한정됩니다. 도로나 철도를 놓기 위해 사업시행자가 남의 땅 지하에 지하철 터널을 뚫고 구분지상권을 설정한 뒤 그 대가를 지급하는 경우가 그것입니다. 이렇게 걸러진 소득은 사라지는 것이 아니라 다른 칸으로 옮겨 갑니다.

두 조문의 문언이 같습니다. 제19조 제1항 제12호 단서가 사업소득에서 빼낸 것을 제21조 제1항 제9호가 그대로 받아 기타소득으로 삼습니다.

반대로 공익사업과 관련이 없는 지상권 대여는 걸러지지 않습니다. 개인이 자기 땅에 지상권을 설정해 주고 지료를 받는다면 그것은 부동산임대업의 사업소득입니다.

1-3빠지는 것 ② — 논·밭을 작물 생산에 이용하게 한 소득

앞 절의 지역권·지상권은 소득의 분류가 바뀌는 경우였습니다. 이번에는 분류는 사업소득 그대로인데 세금을 매기지 않는 경우입니다.

가목이 이 절의 내용입니다. 논이나 밭을 남에게 빌려주어 농사를 짓게 하고 받은 돈에는 소득세를 매기지 않습니다. 2020-38 ④가 이것을 옳은 진술로 냈고, 그 문항의 정답이었습니다.

나목은 다음 절인 §2의 내용이므로 거기서 자세히 봅니다. 여기서는 비과세를 정한 조문이 제12조 하나이고, 논·밭과 주택이 그 안에 나란히 들어 있다는 것만 확인해 두십시오.

「제외한다」와 「과세하지 아니한다」는 뜻이 다릅니다. 앞 절의 지역권·지상권은 사업소득에서 제외되어 기타소득으로 옮겨 가 거기서 과세됩니다. 논·밭은 사업소득이 맞지만 그 소득에 세금을 매기지 않습니다.

1-4납세지 — 어느 세무서에 내는가

부동산임대업은 부동산이 있는 곳에서 벌어지는 사업이므로, 세금도 그 부동산이 있는 곳에 낼 것처럼 보입니다. 법은 그렇게 정하지 않았습니다.

납세지란 그 세금을 신고하고 낼 관할 세무서를 정하는 기준이 되는 장소입니다. 소득세는 사람에게 매기는 세금이므로 그 사람이 사는 곳이 납세지이고, 부동산임대업이라고 해서 부동산 소재지로 바뀌지 않습니다.

다만 사업소득이 있는 사람은 사업장이 있는 곳을 납세지로 삼겠다고 신청할 수 있습니다.

신청은 납세자가 하고 지정은 국세청장 또는 관할 지방국세청장이 합니다. 신청했다고 곧바로 바뀌는 것이 아니라, 세무관리상 부적절하다고 인정되면 신청대로 지정하지 않을 수도 있습니다 (같은 조 제2항).

1-5결손금 — 부동산임대업만 막혀 있다

여기까지가 소득의 범위였습니다. 이제 그 사업에서 손해를 봤을 때 어떻게 되는지를 봅니다. 6문항 중 5문항에 결손금 규정이 들어 있어, 이 단원에서 가장 자주 나온 내용입니다.

§0-4에서 정리한 대로 결손금은 필요경비가 총수입금액보다 클 때 그 초과액, 곧 그 해에 본 손해입니다. 종합소득은 6가지 소득을 합산하므로, 한쪽에서 본 손해를 다른 쪽 이익에서 빼 주는 것이 자연스럽습니다. 법도 원칙은 그렇게 정해 두었습니다.

그런데 바로 다음 항이 이 원칙을 부동산임대업에 대해서만 막습니다.

그리고 단서가 그중 주거용 건물 임대업을 다시 빼냅니다. 주거용 건물 임대업의 결손금은 공제하고, 그 밖의 부동산임대업 결손금은 공제하지 않습니다.

주거용 건물 임대업은 주택을 빌려주는 사업입니다. 상가·사무실·토지를 빌려주는 사업은 여기에 들어가지 않습니다.

막힌 결손금이 그대로 사라지는 것은 아닙니다. 다음 해로 넘어가 이월결손금이 됩니다.

제3항 제2호가 이 절의 결론입니다. 부동산임대업의 이월결손금은 부동산임대업 소득에서만 뺄 수 있습니다. 그 해에 막힌 것이 다음 해에 풀리는 것이 아니라, 다음 해에도 같은 사업의 이익에서만 빠집니다.

공제 순서를 두 조문이 다르게 정한 점에 유의해야 합니다.

1-6구분하여 회계처리할 의무

결손금 공제 여부가 사업의 종류에 따라 달라지려면, 애초에 어느 소득이 어느 사업에서 나왔는지 장부에서 구분되어 있어야 합니다. 법이 그 의무를 따로 정해 두었습니다.

시험은 이 문장을 그대로 낸 적(2022-36 ②, 옳은 진술)과 「구분하지 않고 회계처리하여야 한다」로 뒤집은 적(2024-32 ⑤, 틀린 진술)이 각각 한 번씩 있습니다.