2025 공인중개사법령 및 중개실무 36번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
36번
개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?
- ① 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다.
- ② 공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하지 않더라도 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있다.
- ③ 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
- ④ 매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 한다.
- ⑤ 재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
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정답 ①
〈종합〉
민사집행법상 경매 절차 전반(권리의 소멸·인수, 매수신청대리, 차순위매수신고, 인도명령, 재매각)에 관한 조문 지식을 개업공인중개사의 설명 형태로 묻는 문항이다. 매각으로 소멸·인수되는 권리를 정확히 구별할 수 있는지가 핵심 출제 의도다.
- 각 선지를 경매 절차의 단계(권리분석→매수신청대리→매각→대금지급→인도)별로 분류
- ①은 제91조 제3항의 소멸 규정과 대조해 대항력 없는 등기임차권의 처리를 확인
- 나머지 선지는 조문상 수치·요건(차순위매수신고, 인도명령 기간, 재매각 제한)과 일치 여부를 대조
〈정답 ①〉
저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 등기임차권은 매각으로 소멸한다. 대항력이 없다는 것은 곧 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다는 뜻이므로, '소멸되지 않는다'는 서술은 틀렸다.
- 민사집행법 제91조 제3항: 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 매각으로 소멸함
- 대항력 있는 용익권만 매수인이 인수하고, 대항력 없는 용익권은 저당권과 마찬가지로 소멸 처리됨
- 등기된 임차권이라도 그 등기가 선순위 저당권 등보다 늦어 대항할 수 없다면 소멸 대상에서 예외가 되지 않음
오답선지 해설4
- ② ○ 매수신청대리인 등록은 경매 부동산의 매수신청을 '대리'하기 위한 별도 절차다. 개업공인중개사는 등록 없이도 경매대상 부동산에 대한 권리분석과 취득의 알선을 할 수 있고(공인중개사법 제14조 제2항), 법원 등록이 필요한 것은 경매대상 부동산의 매수신청·입찰신청의 대리뿐이다(같은 조 제3항).
- ③ ○ 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 그가 낸 보증액을 뺀 금액을 초과하는 금액으로 신고해야만 인정된다. 이는 최고가매수인이 대금을 못 낼 경우를 대비한 제도로, 신고액이 이 기준을 넘지 못하면 차순위매수신고 자격이 없다(민사집행법 제114조 제2항).
- ④ ○ 매수인이 매각대금을 완납한 뒤 인도명령을 신청할 수 있는 기간은 6개월 이내로 정해져 있다(민사집행법 제136조 제1항). 이 기간이 지나면 인도명령이 아닌 별도의 소송절차(인도청구의 소)로 넘어가야 한다.
- ⑤ ○ 재매각절차가 진행되는 경우 종전 매수인은 그 재매각절차에서 다시 매수신청을 할 수 없고, 이미 낸 매수신청 보증의 반환도 요구할 수 없다. 대금을 제때 내지 못한 데 대한 제재의 성격이다(민사집행법 제138조 제4항).
선지교정1틀린 선지를 바로잡은 문장
- ① 등기된
임차권은저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는경우에도매각으로소멸되지 않는다.
함정2
- 대항력 없는 임차권을 '소멸되지 않는다'로 뒤집는 함정 — 대항력이 없으면 저당권 등과 마찬가지로 소멸한다는 원칙을 거꾸로 서술한 경우이므로, 대항력 유무에 따른 소멸·인수 원칙표를 먼저 떠올려야 한다.
- 매수신청대리인 등록과 일반 중개행위(권리분석·알선)를 혼동하는 함정 — 등록은 '대리' 행위에만 필요하고 단순 알선·분석에는 필요 없다.
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