1공인중개사협회의 설립과 업무

1공인중개사협회의 설립과 업무

1-1왜 이 제도가 있는가

개업공인중개사는 각자 자기 사무소를 열어 따로 일합니다. 그런데 중개업을 하다 보면 혼자서는 할 수 없는 일이 생깁니다. 거래사고가 났을 때 배상할 돈을 미리 모아 두는 일, 제도가 잘못되었을 때 고쳐 달라고 말하는 일, 새로 들어온 사람을 가르치는 일이 그렇습니다.

그래서 법은 개업공인중개사 전체를 위한 단체를 하나 두고, 그 단체에게 이런 일을 맡깁니다. 그 단체가 한국공인중개사협회입니다.

협회는 국가기관이 아니라 사인의 단체입니다. 그런데도 공인중개사법이 협회의 조직과 업무를 직접 정하고 국토교통부장관이 감독하는 이유는, 협회가 하는 일 가운데 공제사업이 거래당사자의 재산을 지키는 일이기 때문입니다.

1-2근거 조문 — 공인중개사법 제41조

협회의 목적 · 법인성 · 인가 · 조직이 한 조문에 모두 있습니다.

제5항이 「대통령령으로 정한다」로 끝납니다. 협회에 어떤 임원을 두는지, 정관에 무엇을 적어야 하는지는 이 조문에 없고 공인중개사법 시행령 제30조와 제30조의2에 있습니다. 그 조문은 1-4와 1-6에서 함께 봅니다.

제3항이 삭제되어 있습니다. 개정 전에는 여기에 설립절차가 들어 있었고, 그 절차의 숫자가 여러 번 출제되었습니다. 삭제된 내용은 1-3의 [고득점을 위해]에서 정리합니다.

1-3협회는 법인입니다 — 민법 중 사단법인 규정의 준용

제41조 제2항의 앞부분이 「협회는 법인으로 하며」입니다. 법인이라는 것은 사람이 아니면서 권리와 의무의 주체가 될 수 있다는 뜻입니다. 협회가 자기 이름으로 계약을 하고 재산을 가질 수 있는 근거가 여기 있습니다.

그런데 공인중개사법은 협회에 관해 몇 개 조문만 두고 있습니다. 법인이 굴러가려면 그것만으로 부족합니다. 그래서 법은 부족한 부분을 다른 법에서 끌어옵니다.

민법이 정하는 법인은 사단법인과 재단법인 2가지입니다. 사단법인은 사람이 모여 만든 법인이고, 재단법인은 재산을 출연해 만든 법인입니다. 협회는 개업공인중개사가 모여 만든 단체이므로 사단법인의 규정을 적용받습니다.

「조합」이 아닙니다. 조합은 민법 제703조 이하가 정하는 계약이고 법인이 아닙니다. 협회는 법 제41조 제2항이 법인이라고 명시했으므로 조합에 관한 규정이 적용될 수 없습니다. 이 준용 대상을 조합으로 바꿔 놓은 선지가 2013-25에서 나왔습니다.

1-4협회의 조직 — 중앙회 · 시·도회 · 지회

협회는 전국 단위의 단체이므로 지역 조직을 둡니다. 제41조 제4항이 3가지를 정하고 있습니다.

조문이 3가지에 같은 말을 쓰지 않았습니다. 중앙회에는 「설치하고」라고 적었고, 시·도회와 지회에는 「둘 수 있다」라고 적었습니다. 그래서 시·도회와 지회는 설치할지 말지를 협회가 정관으로 정합니다.

3가지 모두 「정관으로 정하는 바에 따라」 둡니다. 어디에 몇 개를 두는지는 협회의 정관이 정하고, 그 정관은 시행령 제30조의2 제3호·제4호가 조직의 설치와 소재지를 적도록 요구합니다.

다만 설치할 때에는 신고해야 합니다. 설치 자체는 임의인데 설치하면 그 사실을 알리는 것은 의무입니다.

제1항은 총회에 관한 것이고 1-5에서 봅니다. 여기서 볼 것은 제2항입니다.

신고를 받는 상대가 조직마다 다릅니다. 시·도회는 시·도 단위이므로 시·도지사에게, 지회는 시·군·구 단위이므로 등록관청에게 신고합니다. 등록관청은 제3단원 「중개사무소 개설등록과 결격사유」에서 배운 대로 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장)·군수 또는 구청장입니다.

중앙회에 관한 신고 규정은 없습니다. 시행령 제32조 제2항이 부르는 것은 시·도회와 지회 2가지뿐입니다.

시행령은 협회에 두는 임원도 정하고 있습니다.

임원은 회장 · 부회장 · 이사 · 감사 4가지이고 이것은 두어야 합니다. 제1항이 「둔다」로 적었기 때문입니다. 몇 명을 두는지와 어떻게 뽑는지는 제2항에 따라 정관이 정합니다.

1-5총회 — 무엇을 의결하고 누구에게 보고하는가

협회는 사단법인이므로 회원이 모여 의사를 정하는 기구가 필요합니다. 그것이 총회입니다.

제3항은 보고의 상대와 시기와 성질을 한꺼번에 정하고 있고, 시험은 그 3가지를 각각 다른 것으로 바꿔 놓습니다.

「지체 없이」는 기간이 아닙니다. 며칠이라고 정하지 않고 정당한 이유 없이 늦추지 말라는 뜻입니다. 시험은 이 규정에 「15일 내」 · 「10일 이내」 같은 구체적인 일수를 넣어 틀린 선지를 만듭니다.

총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 것이 3가지 있습니다 — 정관의 제정과 변경 · 예산과 결산 · 그 밖에 정관으로 정하는 사항. 앞의 2가지는 법이 직접 정했고 세 번째는 협회가 정관으로 더할 수 있게 한 것입니다.

같은 의무가 두 층에 있습니다. 총회 의결내용의 보고는 법 제41조의2 제3항과 공인중개사법 시행령 제32조 제1항에 함께 규정되어 있습니다. 개정 전에는 시행령에만 있었고 2026년 개정으로 법률에 올라오면서 시행령 규정이 그대로 남은 것입니다. 상대와 시기는 두 조문이 같습니다.

제4항은 국토교통부장관이 먼저 움직이는 규정입니다. 총회가 의결한 내용이 법령이나 정관에 어긋나면 국토교통부장관이 정관을 바꾸거나 다시 의결하라고 요청할 수 있습니다. 0-3의 표에서 본 「요구」에 해당합니다.

1-6정관 — 무엇을 적어야 하는가

제41조 제2항이 정관의 제정·변경에 국토교통부장관의 인가를 요구합니다. 그리고 그 정관에 무엇을 적어야 하는지는 시행령이 10가지로 정하고 있습니다.

앞 소절에서 「정관으로 정한다」로 넘어간 것들이 여기 모여 있습니다. 조직의 설치와 소재지(제3호·제4호) · 총회의 구성(제6호) · 임원의 수와 임기(제7호)가 그렇습니다. 법과 시행령이 정하지 않은 것을 협회가 정관으로 정하고, 그 정관을 국토교통부장관이 인가합니다.

1-7협회가 하는 일 — 시행령 제31조의 7가지

협회의 업무는 시행령이 7가지로 열거하고 있습니다.

7가지를 성격별로 묶으면 이렇습니다.

제6호의 뒷문장이 공제사업의 성격을 정합니다 — 「이 경우 공제사업은 비영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 한다」. 이 한 문장이 2절 전체의 출발점이고, 공제사업을 영리사업이라고 뒤집은 선지가 2019-6 ①에서 나왔습니다.

제5호의 「부동산 정보제공에 관한 업무」는 협회가 할 수 있는 업무입니다. 이것을 「할 수 없다」로 부정한 선지가 2019-6 ⑤와 2021-27 ③ 2문항에서 나왔습니다. 제5호에 열거되어 있는 이상 협회는 이 업무를 직접 수행할 수 있습니다.

협회는 시·도지사의 위탁을 받아 실무교육 업무를 할 수도 있습니다. 이것은 시행령 제31조가 아니라 업무위탁 조문에 근거가 있습니다.

위탁할 수 있는 곳 3가지 가운데 하나가 협회라는 것은 제11단원 「교육·업무위탁·포상금」에서 배운 내용입니다. 여기서는 협회가 위탁을 받으면 실무교육 업무를 할 수 있다는 것만 확인해 두면 됩니다.

1-8협회의 업무가 아닌 것 2가지

시행령 제31조에 열거되지 않은 것을 협회 업무인 것처럼 끼워 넣은 선지가 2문항에서 나왔습니다. 2가지 모두 행정청의 사무입니다.

모니터링은 국토교통부장관이 하는 일입니다. 법 제18조의3 제1항이 「국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시·광고가 제18조의2의 규정을 준수하는지 여부를 모니터링 할 수 있다」로 정하고 있습니다. 같은 조 제4항이 이 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있다고 정했지만, 위탁을 받는 것과 그 업무가 협회의 고유 업무인 것은 다릅니다. 시행령 제31조의 7가지에 모니터링은 없습니다.

행정제재처분의 부과와 집행은 행정청의 권한입니다. 자격취소·자격정지는 시·도지사가, 등록취소·업무정지는 등록관청이 합니다. 이것은 제13단원 「지도·감독과 행정처분」에서 자세히 다룹니다. 협회는 사인의 단체이므로 다른 사람에게 처분을 할 수 없습니다.

1-9협회가 지켜야 하는 것 2가지

협회에게 업무만 준 것이 아니라 지켜야 할 것도 정해 두었습니다.

윤리규정은 제정해야 하는 것이고 국토교통부장관의 승인을 받습니다. 제41조의3 제1항이 「제정하여야 한다」로 적었으므로 만들지 말지를 협회가 선택할 수 없습니다.

시행령 제31조 제4호의 「윤리헌장」과 이름이 비슷하지만 다른 것입니다. 윤리헌장은 협회가 할 수 있는 업무이고, 윤리규정은 협회가 하여야 하는 의무이며 국토교통부장관의 승인을 받아야 합니다.