2021 민법 및 민사특별법 77번
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甲은 2021년 2월 1일 서울특별시에 위치한 乙 소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 5백만원으로 임대차계약을 체결하였다. 甲은 2021년 2월 15일 건물의 인도를 받아 영업을 개시하고, 사업자등록을 신청하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① ㄱ
- ② ㄴ
- ③ ㄷ
- ④ ㄱ, ㄴ
- ⑤ ㄱ, ㄷ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
〈종합〉
보증금 5억원의 상가임대차가 서울에서 환산보증금 기준을 초과하는지, 그리고 초과하더라도 어떤 규정이 여전히 적용되는지를 사례에 대입해 묻는 문항이다. 아울러 계약갱신요구권의 거절사유와 소유자 변경 시 연체차임 승계 문제까지 종합적으로 묻고 있다.
- 보증금 5억원이 서울 지역 환산보증금 기준을 초과하는지 확인
- 초과 임대차에 확정일자·우선변제권(제4·5조)이 적용되는지 제2조 제3항 열거 여부로 판단
- 계약갱신 거절사유(중과실 파손) 해당 여부 확인
- 매매로 인한 소유자 변경 시 연체차임 채권의 승계 주체 판단
〈정답 전원정답〉
보증금 5억원·월차임 5백만원이면 환산보증금이 10억원(월차임×100 합산)으로 서울 기준 9억원을 초과해, 확정일자·우선변제권 규정인 제4조·제5조는 적용되지 않으므로 ㄱ은 틀리다. ㄴ의 중과실 파손은 계약갱신 요구의 거절사유(제10조 제1항 제5호)에 해당한다. 반면 ㄷ은 판례상 옳은 지문이다 — 임대인 지위가 승계되어도 이미 발생한 연체차임채권은 특별한 사정이 없는 한 종전 임대인 乙에게 남는다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결). 이론상으로는 ㄷ만 옳아 ③이 정답이 되어야 하지만, ㄴ은 '갱신요구 자체는 할 수 있고 제5호는 임대인의 거절사유일 뿐'이라는 해석과 '거절사유가 있어 갱신요구가 관철될 수 없다'는 해석이 갈리는 지문이고, ㄴ을 옳다고 보면 옳은 보기 조합(ㄴ·ㄷ)이 선지에 존재하지 않는다. 이처럼 지문의 정오가 조문·판례 해석에 따라 갈려 단일 정답을 확정할 수 없었던 문항이다.
- 이론상 판정: ㄱ=X(환산보증금 10억원 > 서울 기준 9억원, 제2조 제3항 미열거로 제4조 부적용), ㄴ=해석 대립(갱신요구 가부 vs 임대인의 거절사유), ㄷ=O(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결 — 이미 발생한 연체차임채권은 임대인 지위 승계에도 종전 임대인에게 잔존). ㄷ만 옳다고 보면 ③이지만 ㄴ도 옳다고 보면 대응 선지가 없어, 어느 해석으로도 단일 정답 확정이 불가능하다
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