2025 민법 및 민사특별법 80번
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80번
甲은 상품판매를 위해 2025. 5. 1. 乙로부터 부산광역시 소재 乙 소유의 X상가를 보증금 6억 원, 월 차임 100만 원에 임차하는 계약을 체결하였다. 계약 당일 甲은 乙에게 보증금을 지급하고 X상가를 인도받아 사업자등록과 확정일자까지 마쳤다. 위 계약에 적용되는 상가건물 임대차보호법상의 규정에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정
ㄴ. 임차인의 임차권등기명령에 관한 규정
ㄷ. 차임연체에 따른 임대인의 해지권에 관한 규정
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
〈종합〉
보증금 6억 원, 월차임 100만 원짜리 부산 상가임대차가 환산보증금 기준을 초과하는 임대차임을 파악하고, 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 초과 임대차에도 예외적으로 적용시키는 규정이 무엇인지 가려내는 문제다.
- 보증금+월차임×100으로 환산보증금을 구해 지역별 기준액 초과 여부를 확인한다
- 초과 임대차라면 제2조 제3항에 열거된 규정(대항력·계약갱신요구권·권리금보호·차임연체 해지 등)만 적용됨을 적용한다
- 우선변제권·임차권등기명령처럼 열거되지 않은 규정은 초과 임대차에 적용되지 않음을 확인한다
〈정답 ②〉
차임연체에 따른 임대인의 해지권(제10조의8)은 제2조 제3항의 열거 규정에 포함되어 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용된다.
- 보증금 6억 원에 월차임 100만 원을 환산(월차임×100=1억 원)하면 환산보증금이 7억 원으로 부산 지역 기준액을 초과하는 임대차에 해당한다
- 환산보증금 초과 임대차에는 원칙적으로 법 전부가 적용되지 않고 제2조 제3항이 열거한 규정만 예외적으로 적용된다
- 제10조의8(3기 차임 연체 시 임대인의 해지권)은 그 열거 규정 중 하나이므로 이 계약에도 적용된다
오답선지 해설2
- ㄱ ✕ 보증금에 대한 우선변제권은 제5조 제2항에서 정하는 규정으로(제4조는 확정일자 부여 절차), 제2조 제3항의 열거 목록에 포함되지 않는다. 환산보증금을 초과하는 이 임대차에는 확정일자를 받았더라도 우선변제권이 인정되지 않는다.
- ㄴ ✕ 임차권등기명령(제6조)도 제2조 제3항에 열거되어 있지 않은 규정이다. 초과 임대차에는 적용되지 않으므로 甲은 임차권등기명령을 이용할 수 없다.
선지교정2틀린 선지를 바로잡은 문장
- ㄱ 임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정은 이 계약에 적용되지 않는다.
- ㄴ 임차인의 임차권등기명령에 관한 규정은 이 계약에 적용되지 않는다.
함정2
- 환산보증금 초과 임대차라고 해서 법이 전혀 적용되지 않는다고 착각하기 쉽다 — 제2조 제3항에 열거된 대항력·갱신요구권·권리금보호·차임연체 해지는 초과 여부와 무관하게 적용된다
- 우선변제권·확정일자·임차권등기명령·1년 존속기간은 열거 목록에 없어 초과 임대차에는 적용되지 않는다는 점을 놓치면 ㄱ·ㄴ을 옳다고 고르게 된다
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