1중개사무소의 설치기준

1중개사무소의 설치기준

앞 절에서 이 단원이 사무소를 다룬다고 확인했습니다. 이 절은 그 사무소의 원칙을 봅니다. 어디에 몇 개를 둘 수 있는지, 어떤 형태의 시설은 안 되는지, 다른 개업공인중개사와 한 사무소를 함께 쓸 수 있는지가 조문 하나에 모여 있습니다. 13개년 동안 이 논점으로 분류된 문항은 5문항이고, 2015·2019·2021·2023·2025년에 하나씩 나왔습니다.

1-1근거 조문 — 공인중개사법 제13조

사무소에 관한 기본 규정은 제13조입니다. 조문의 제목이 「중개사무소의 설치기준」이고, 이 절과 2절이 이 조문 하나를 나누어 읽습니다.

일곱 개 항이 정하는 것은 이렇게 나뉩니다.

제7항이 넘긴 것이 시행령 제15조(분사무소의 설치)와 시행령 제16조(중개사무소의 공동사용)입니다. 그래서 이 조문만 읽어서는 분사무소를 몇 개까지 둘 수 있는지도, 공동사용에 무엇이 필요한지도 알 수 없습니다.

1-2관할 구역 안에 1개 — 제1항이 무엇을 정하는가

제1항은 짧지만 두 가지를 함께 정합니다. 두는 곳은 등록관청의 관할 구역 안이고, 둘 수 있는 개수는 1개입니다.

이 원칙은 법인이든 개인이든 똑같이 적용됩니다. 조문의 주어가 「개업공인중개사」이고, 법인인 개업공인중개사를 빼 놓는 말이 없기 때문입니다. 2025-6 ㄱ이 「법인이 아닌 개업공인중개사는 그 등록관청의 관할 구역안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다」로 나와 옳은 보기가 되었고, 2021-33 ①도 같은 문장으로 나와 옳은 선지가 되었습니다. 조문의 주어를 좁혀 놓았을 뿐 원칙 자체는 그대로이기 때문입니다.

법인에게 이 원칙이 적용되지 않는다고 오해하기 쉬운데, 법인이 분사무소를 두는 것은 제1항이 풀린 것이 아니라 제3항이 따로 예외를 만든 것입니다. 법인의 주된 사무소도 등록관청 관할 구역 안에 1개여야 합니다.

1-3사무소를 두는 곳과 중개할 수 있는 곳은 다르다

제1항이 정하는 것은 사무소를 두는 곳입니다. 개업공인중개사가 중개할 수 있는 물건이 어디에 있어야 하는가는 이 조문이 정하지 않습니다.

이 법에는 중개대상물의 소재지를 등록관청의 관할 구역으로 제한하는 규정이 없습니다. 서울 강남구에 사무소를 둔 개업공인중개사가 부산에 있는 토지를 중개하는 것은 제한을 받지 않습니다. 2019-5 ④가 「개업공인중개사는 등록관청의 관할구역 외의 지역에 있는 중개대상물을 중개할 수 없다」로 나와 그 문항의 정답(틀린 것)이 되었습니다.

다만 법률 제7638호 부칙 제6조 제2항에 따른 개업공인중개사는 업무지역이 그 중개사무소가 있는 특별시·광역시·도의 관할 구역으로 한정되고 그 안에 있는 중개대상물만 중개할 수 있습니다(같은 부칙 제6조 제6항). 부동산거래정보망에 가입해 그 정보망에 공개된 물건을 중개하는 경우에는 관할 구역 밖의 물건도 중개할 수 있습니다. 제한의 단위가 시·도이므로 등록관청의 관할 구역으로 제한하는 규정이 없다는 것은 이 경우에도 같습니다.

1-4임시 중개시설물의 금지 — 제2항

제2항은 「천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다」입니다. 분양 현장에 천막을 치고 그 안에서 중개업무를 하는 것과 같은 형태를 막는 규정입니다.

이 금지에는 예외가 없습니다. 조문에 단서가 없고, 신고하거나 허가를 받으면 할 수 있다는 말도 없습니다. 2022-6 ④가 「소속공인중개사는 등록관청에 신고를 거쳐 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치할 수 있다」로 나와 그 문항에서 틀린 선지가 되었습니다. 신고로 풀 수 있는 것처럼 만든 것에 더해, 사무소를 설치하는 주체가 아닌 소속공인중개사를 주어로 놓은 것까지 두 곳을 바꾼 선지입니다.

2015-6 ⑤·2019-5 ②·2023-4 ②·2025-6 ㄴ은 이 금지를 조문 그대로 서술해 옳은 진술이 되었습니다. 금지 자체는 옳은 진술로 반복해 나오고, 바꾸는 것은 그 금지를 푸는 방법입니다.

1-5중개사무소의 공동사용 — 제6항과 시행령 제16조

제6항 본문은 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있다고 정합니다. 사무소를 1개만 둘 수 있다는 제1항과 어긋나지 않습니다. 사무소가 하나이고 그 하나를 둘이 함께 쓰는 것이기 때문입니다.

무엇을 갖춰야 공동사용이 되는지는 시행령이 정합니다.

업무정지는 등록관청이 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 개업공인중개사의 업무를 정지시키는 처분입니다(법 제39조 제1항). 그 사유와 절차는 제13단원 「지도·감독과 행정처분」에서 다룹니다. 여기서는 그 처분을 받은 사람이 공동사용을 할 수 없다는 것만 확인하면 됩니다.

제1항이 정하는 것은 언제 무엇을 내는가입니다.

승낙서를 내야 하는 때가 개설등록과 이전신고 두 가지뿐이라는 점을 주의해야 합니다. 공동사용은 이미 사무소를 가진 사람의 승낙을 받아 그 사무소로 들어가는 것이므로, 들어가는 쪽이 자기 사무소의 위치를 정하는 절차에서 승낙서를 냅니다. 2021-33 ③이 이 두 절차를 그대로 서술해 옳은 선지가 되었습니다.

제2항이 정하는 것은 누가 못 하는가입니다. 금지되는 쪽은 업무정지기간 중에 있는 개업공인중개사이고, 두 가지 방법이 막힙니다.

방향을 정확히 읽어야 합니다. 막히는 것은 업무정지 중인 사람이 관여하는 공동사용이지 공동사용 자체가 아닙니다. 2015-10 ⑤가 「업무정지 중이 아닌 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동사용하는 방법으로 사무소의 이전을 할 수 있다」로 나와 옳은 선지가 되었고, 2023-11 ④는 「업무정지 기간 중에 있는 개업공인중개사는 중개사무소의 이전신고를 하는 방법으로 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용할 수 없다」로 나와 역시 옳은 선지가 되었습니다. 앞은 상대방이 업무정지 중이 아닌 경우이고, 뒤는 본인이 업무정지 중인 경우입니다.

분사무소를 설치할 때도 같습니다. 2015-6 ②가 「분사무소의 설치는 업무정지기간 중에 있는 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용하는 방법으로는 할 수 없다」로 나와 옳은 선지가 되었습니다. 시행령 제16조 제2항 제1호가 승낙서를 주는 것 자체를 막고 있으므로, 그 승낙서가 필요한 어느 절차에서도 업무정지 중인 사람의 사무소로는 들어갈 수 없습니다.

1-6안 지키면 어떻게 되는가

제1항과 제2항을 어기면 행정처분과 형벌이 함께 걸립니다. 여기서 나오는 등록취소는 제3단원 「중개사무소 개설등록과 결격사유」에서 확인한 두 가지 가운데 취소할 수 있는 쪽입니다.