1주택법상 용어의 정의

1주택법상 용어의 정의

0절에서 법 제2조가 29개 호로 되어 있고 그중 여러 호가 「대통령령으로 정한다」에서 끊긴다는 것을 확인했습니다. 이 절은 그 호들을 성격별로 나누어 하나씩 살펴봅니다. 13문항 중 8문항이 이 논점에서 나왔고, 이 단원 출제의 62%입니다.

1-1주택 · 단독주택 · 공동주택 · 준주택 — 법 제2조 제1호부터 제4호까지

네 정의에서 확인해야 할 것이 4가지입니다.

첫째, 주택에는 부속토지가 들어갑니다. 제1호는 「건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지」라고 적고 있습니다. 건물만이 주택인 것이 아닙니다.

둘째, 주택은 단독주택과 공동주택 둘로만 나뉩니다. 제1호 끝의 「단독주택과 공동주택으로 구분한다」가 그것입니다. 준주택은 주택의 한 종류가 아닙니다. 제4호가 준주택을 「주택 외의 건축물」이라고 정의하므로, 준주택은 주택의 밖에 있는 별개의 개념입니다.

셋째, 단독주택과 공동주택을 나누는 것은 세대의 수입니다. 단독주택은 「1세대가 하나의 건축물 안에서」이고, 공동주택은 「벽·복도·계단 … 을 공동으로 사용하는 각 세대가 … 각각 독립된 주거생활을」입니다.

넷째, 제2호·제3호·제4호가 「그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다」로 끝납니다. 제1호에는 그 문구가 없습니다. 그러므로 어떤 건축물이 단독주택인지 공동주택인지 준주택인지는 법률을 읽어서는 알 수 없습니다.

1-2시행령이 「건축법 시행령」에서 무엇을 골라 왔는가

법이 넘긴 것을 받은 조문이 시행령 제2조·제3조·제4조입니다. 세 조문이 모두 「건축법 시행령」 별표 1을 가리킵니다.

세 조문을 읽을 때 무엇이 들어왔는지보다 무엇이 빠졌는지가 중요합니다. 「건축법 시행령」 별표 1의 제1호(단독주택)와 제2호(공동주택)는 각각 4가지 종류를 가목부터 라목까지 정하고 있습니다.

주택법 시행령 제2조는 가목·나목·다목만 가져오고 라목(공관)을 가져오지 않았습니다. 주택법 시행령 제3조도 가목·나목·다목만 가져오고 라목(기숙사)을 가져오지 않았습니다. 그리고 그 기숙사는 시행령 제4조 제1호에서 준주택으로 다시 나옵니다.

공관이 어디에도 없다는 것에 유의하십시오. 「건축법 시행령」 별표 1에서는 공관이 단독주택의 한 종류이지만, 주택법 시행령 제2조가 공관을 가져오지 않았으므로 주택법에서는 주택이 아닙니다. 준주택의 목록에도 없습니다.

8종류 각각의 요건(층수 · 바닥면적 합계 · 취사시설)은 부동산학개론 제1단원 「부동산의 개념과 분류」에서 다룹니다. 이 절에서 필요한 것은 요건이 아니라 주택법이 그 8종류 가운데 무엇을 주택으로 삼고 무엇을 빼 놓았는가입니다.

1-3국민주택과 민영주택 — 법 제2조 제5호부터 제7호까지

앞의 네 호가 건축물의 생김새로 주택을 나눈 것이라면, 다음 세 호는 누가 지었고 얼마나 큰가로 나눕니다.

국민주택은 두 요건을 함께 갖춘 주택입니다.

국민주택이 되려면 다음 2가지를 함께 갖춰야 한다
  1) 가목 건설주체 요건 또는 나목 자금지원 요건 가운데 하나
  2) 국민주택규모 이하일 것

• 가목(건설주체 요건) — 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 건설하는 주택
• 나목(자금지원 요건) — 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금에서 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
• 규모 요건 — 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)

세 곳을 확인해야 합니다.

첫째, 가목과 나목은 「어느 하나에 해당하는」이므로 둘 중 하나만 갖추면 됩니다. 그러나 규모 요건은 제5호 본문의 「…해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택」이므로 반드시 함께 갖춰야 합니다.

둘째, 가목에는 「건설하는」만 있고 나목에는 「건설되거나 개량되는」이 있습니다. 자금을 지원받는 경우에는 새로 짓는 것뿐 아니라 고치는 것도 국민주택이 됩니다.

셋째, 지원 비율에 관한 요건은 없습니다. 나목은 「자금을 지원받아」라고만 하고 얼마를 지원받아야 하는지 정하지 않았습니다.

민영주택은 제7호가 한 문장으로 정합니다 — 「국민주택을 제외한 주택」. 그러므로 주택은 국민주택과 민영주택 둘로 남김없이 나뉩니다. 규모가 85㎡ 이하라도 가목·나목 어느 요건도 갖추지 못했으면 민영주택입니다.

1-4주거전용면적을 어떻게 측정하는가 — 주택법 시행규칙 제2조

제6호의 끝은 「이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다」입니다. 대통령령이 아니라 국토교통부령입니다. 이 단원에서 시행규칙이 나오는 곳은 여기 하나입니다.

단독주택과 공동주택의 산정방법이 아예 다릅니다.

두 가지를 확인해야 합니다.

첫째, 바닥면적에서 무엇인가를 빼 나가는 것은 단독주택의 방법입니다. 공동주택은 바닥면적에서 출발하지 않고 외벽의 내부선에서 출발합니다. 다세대주택은 공동주택이므로 단독주택의 방법을 쓰지 않습니다.

단독주택에서 빼는 것이 「지하층」이 아니라 「지하실」이라는 것도 확인해 두십시오. 제1호는 「지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고·차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적」이라고 적고 있습니다. 빼는 것이 지하실 하나가 아니라 4가지이고, 지하실이라도 거실로 쓰는 면적은 빼지 않습니다.

둘째, 공동주택의 공용면적은 지상층에 있든 지하층에 있든 모두 뺍니다. 가목이 「복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적」이고 나목이 「가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적」이므로, 두 목을 더하면 공용면적이 남김없이 들어갑니다. 지상층에 있다는 이유로 주거전용면적에 넣는 일은 없습니다.

1-5시설 4가지 — 부대시설 · 복리시설 · 기간시설 · 간선시설

주택단지에는 주택만 있는 것이 아닙니다. 주차장도 있고 놀이터도 있고 상하수도관도 지나갑니다. 법은 그것들을 4가지 이름으로 나누어 정의합니다. 이 절 8문항 가운데 5문항이 이 4가지를 물었습니다.

네 정의를 나누는 기준이 서로 다릅니다.

부대시설과 복리시설을 나누는 것은 「주택에 딸렸는가, 입주자의 생활복리를 위한 공동시설인가」입니다. 주차장·관리사무소·담장·단지 안의 도로·건축설비는 주택에 딸린 것이므로 부대시설이고, 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설·경로당은 생활복리를 위한 공동시설이므로 복리시설입니다.

기간시설과 간선시설은 열거된 시설의 이름이 같습니다. 제16호와 제17호가 모두 「도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설」을 적고 있습니다. 두 이름을 나누는 것은 시설의 종류가 아니라 그 시설이 무엇을 하는가입니다.

• 기간시설 — 그 시설들 자체입니다. 제16호는 「…등을 말한다」로 끝납니다.
• 간선시설 — 그 시설들을 연결하는 시설입니다. 제17호는 「…등 주택단지 안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설」이라고 적고 있습니다.

제17호에는 단서가 하나 붙어 있습니다 — 「다만, 가스시설·통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지 안의 기간시설을 포함한다」. 이 3가지에 한해서는 단지 안의 기간시설까지 간선시설에 넣는다는 뜻입니다.

1-6부대시설과 복리시설의 범위는 시행령이 채웁니다

제13호와 제14호는 마지막 목에서 다시 끊깁니다 — 제13호 다목의 「가목 및 나목의 시설·설비에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비」, 제14호 나목의 「그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설」입니다. 법률만 읽으면 부대시설은 5가지, 복리시설은 5가지밖에 알 수 없습니다.

시행령까지 내려가야 나오는 것이 여럿입니다.

방범설비를 부대시설로 정한 것은 시행령 제6조 제6호입니다. 법 제13호 나목도 「「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비」를 부대시설로 정하는데, 그 조문의 목록에는 「방범시설」이 들어 있습니다.

시행령은 「방범설비」라 하고 건축법은 「방범시설」이라 하여 한 글자 다릅니다. 시행령 제6조 제6호가 방범설비를 직접 열거하므로 그 호만으로 부대시설이 됩니다.

지역난방공급시설은 부대시설이 아닙니다. 시행령 제6조 제6호가 냉난방공급시설을 부대시설로 정하면서 괄호로 「지역난방공급시설은 제외한다」를 붙여 두었기 때문입니다. 빠진 그것은 법 제2조 제16호의 지역난방시설, 즉 기간시설에 해당합니다.

1-7공구와 공공택지 — 법 제2조 제18호 · 제24호

남은 두 용어는 땅을 가리키는 말입니다.

공구는 하나의 주택단지를 나눈 구역입니다. 제18호의 「하나의 주택단지에서 … 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역」이 그것이고, 나눈 이유는 뒤에 붙은 「착공신고 및 사용검사를 별도로 수행할 수 있는 구역」에 있습니다. 큰 단지를 한 번에 짓지 않고 나누어 지을 수 있게 하는 장치입니다.

그 나누는 기준은 다시 시행령이 정합니다.

두 요건을 함께 갖춰야 합니다. 제1호는 경계의 너비 6m 이상이고, 제2호는 공구별 세대수 300세대 이상입니다. 경계를 만드는 시설로는 주택단지 안의 도로, 지상에 설치되는 부설주차장, 옹벽 또는 축대, 식재·조경이 된 녹지가 열거되어 있습니다.

공공택지는 공공사업으로 조성되는 공동주택 용지입니다. 제24호는 그 공공사업을 가목부터 차목까지 10가지로 열거합니다. 이 단원의 기출이 물은 것은 다목의 산업단지개발사업 하나입니다.